枢纽综合开发业务机会及前景展望

面向未来的综合开发系列 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 •TOD模式在我国也已经发展多年，近年来国家层面、地方政府频繁发布关于轨道交通用地综合开发的相关政策。 •政策出台的城市经历了从一线城市为主到新一线及二线城市为主的变化，也反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。 TOD枢纽综合开发，是未来重要的综合开发投资领域 《国家综合立体交通网规划纲要》（2021年2月） 深入实施公交优先发展战略，构建以城市轨道交通为骨干、常规公交为主体的城市公共交通系统，推进以公共交通为导向的城市土地开发模式，提高城市绿色交通分担率。超大城市充分利用轨道交通地下空间和建筑，优化客流疏散。 《重庆市人民政府工作报告（2022年）》 建设“轨道上的都市区”，统筹实施308公里城市轨道交通续建项目，新开工第四期项目44公里，推进TOD综合开发，力争城市轨道交通运营和在建里程实现“850＋”、其中运营里程突破500公里。 《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》（2022年2月） 形成“六区二十一片”TOD重点发展区。 TOD（Transit-Oriented-Development） TOD模式示意图 是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。 其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。 在用地规划上，TOD模式以公共交通站点为中心，400-800米（5-10分钟步行路程）划定半径 对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。从城市整体的发展前景来看，TOD模式更倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入。最终通过构建多中心的城市发展格局，形成生态、低碳、交通便捷的宜居城市。 依据公共交通运输载体的差异，可分为以地铁、轻轨、公交、城际、飞机等公共交通载体的TOD开发。 基于枢纽载体类型的开发分类，可分为城市交通站场类、交通线路站点类，及高铁/机场大型交通设施类。 城市交通站场类 是指以公共交通场站为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“单个综合体”开发模式，从商业模式上讲也是典型的资源整合模式。 此类型一般为以住宅为主的综合性用地属性，集中于某宗地块实施场站TOD综合开发，主要为轻量化的 发展。 城市交通线路站点类 是指以公共交通站点为中心，建立集工作、商业为一体的“综合体”，例如站点上盖开发等。高铁站等型站点也会打造为小型区域综合体。 此类型一般以商业、办公属性为主，高铁站点依托住宅、商业、办公实施，根据站点的类型和区域的发展进行确定。 高铁/机场大型交通设施类 是指以高铁站点、机场为中心，将商业、办公、酒店、小型展览、文化和居住等功能集聚于步行圈内，形成TOD片区开发模式。 此类型一般依托产业、住宅、商业及办公类为一体实施，一般遵循站城一体复合开发为主旨的发展策略。 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3 TOD项目内容 综合交通枢纽基础设施 地铁+公交 二级开发业态 住宅办公商业酒店公寓 √√√√ 地铁+高铁公交+高铁 市政道路、绿化、公园、学校等 √√√√√ √√√ 机场+公交/高铁√√√ TOD枢纽综合开发是一类典型的综合开发项目，通常包含了综合交通枢纽、基础设施的建设和多种经营性二级开发业态的组合。 通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。 项目所在城市 项目名称 项目规模 实施企业 北京 北京城市副中心站综合交通枢纽工程 345亿元 北钢建设集团股份有限公司 杭州 鹏瑞利杭州西站枢纽南区站城综合体项目 79亿元 中铁建设集团有限公司 成都 幸福桥站TOD综合开发项目 63亿元 成都金牛区幸福轨道城市发展有限公司 绍兴 绍兴高铁北站TOD综合体项目 34亿元 绍兴市镜湖科技城开发服务有限公司 北京 苹果园综合交通枢纽 32亿元 北京市工联公司、北京城建集团、实兴集团（联合体） 广州 广州白云太和TOD项目 30亿元 中建三局 廊坊 京廊城际产业园南区项目 17亿元 中建一局集团建设发展有限公司、中国建筑标准设计研究院有限公司（联合体） 成都 武侯白佛桥站TOD综合开发项目（一期） 6亿元 中国华西企业股份有限公司 十四五已招标TOD项目（部分） 城市政府企业 TOD可以通过合理规划，实现对土地高效利用，优化公共交通，缓解城市拥堵，改变城市发展格局，提升城市服务能级。 TOD可以通过利用交通枢纽土地资源，通过市场化运营回收资金反哺基础设施投资建设，从而降低政府财政负担。 TOD可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升企业投资项目的溢价能力。 投资机会 内容包含了基础设施，容易获得金融机构长期低息融资支持； 经营性内容丰富，较少依赖财政的支持，不涉及政府隐债； 投资角度变化趋势 商业化开发潜力大，有市场化升值的空间。 多以地方平台和轨道公司为主运作和拿地； 市场化开发需要进一步的资金支持和专业整合； 对于城市综合开发企业而言是很好的机会，有望 替代传统房企强化与平台企业的合作。 十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式： 深圳市 《深圳市综合交通“十四 五”规划》：探索城市轨道交通枢纽与周边用地协同开发。以TOD开发理念为导向，完善轨道交通场站土地综合开发管理制度。重点枢纽场站工程：前海、岗厦北、黄木岗、大运、平潮、鹭湖、白泥 坑、五和等综合交通枢纽。 广州市 《广州综合交通枢纽总体 规划(2018-2035年)》：围绕广州建设全球交通枢纽的总目标，形成以广州站、广州东站、广州南站、佛山西站、白云站为主要客站，以广州北站、南沙站、新塘站为辅助站的“ 五主三辅”客运枢纽布局。 上海市 《上海市综合交通发展“ 十四五”规划》：充分践行公共交通引导发展（TOD）理念，加快推动站城融合。重点枢纽场站工程：安亭枢纽、青浦新城枢纽、松江枢纽、奉贤 新城枢纽。 宁波市 《宁波市“十四五”综合 交通运输发展规划》：十四五时期，续建2号线二期工程、3号线二期工程、5号线一期工程；新建1号线西延工程、4号线延伸工程等。 系统实施步行范围内高密度混合、远密度递减的以公共交通为导向的用地（ TOD）开发策略。 杭州市 《杭州市综合交通发展“ 十四五”规划》：“十四五”时期，重点完成萧山国际机场、杭州西站、钱塘站综合交通枢纽及富阳西站、桐庐东站、建德南站、建德东站、新汽车南 站等枢纽建设。 十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式： 武汉市 《武汉市综合交通运输发 展“十四五”规划的通知》 ：推进以公共交通为导向的城市土地开发模式（TOD），大力支持公交场站建设，加强公交专用道建设与管理。重点枢纽工程：汉口北综合客运枢 纽、汉阳站、武汉天河站、 长江新区站等。 青岛市 《青岛市贯彻落实《交通 强国建设纲要》加快建设交通强市实施方案》：提升上合示范区、山东自由贸易试验区青岛片区等重点区域公交保障能力。全域推进地铁沿线公共交通导向开发（TOD），实 现开发收益反哺地铁建设。 贵阳市 贵阳市“十四五”交通建 设专项规划（2021-2025年）》：充分利用轨道交通区位优势，促进公共交通引领城市发展（TOD。重点项目：窦关站，中曹司站、洛湾站、四方河站、花溪南站、桃花寨站、数博大道站，花 溪南站、孟关站等。 成都市 《成都市城市轨道交通 TOD综合开发战略规划》 ：全市实施2035年轨道交通线网规划中696个站点和90个车辆基地，其余TOD站点由各区市县政府统筹实施。TOD站点四级分级体系：城市级16个、区域级59个、组团级140个、社区级481 个。 太原市 《太原市“十四五”综合 交通运输体系规划》：重点推进轨道交通1号线一期工程、1号线二期工程、2号线二期工程、3号线 一期工程和Ｒ1号线一期工程。 推广TOD模式依托土地综合开发利用综合开发收益补贴交通设施建设和运 营。 截止2022年9月未来三年TOD项目规模预测 已完成城轨交通线路270条运营里程8759公里 在建地铁217条 轨交线路车辆基地需求237座 建筑面积投资规模物业价值 9480万㎡ 4740亿 1.6万亿 十四五新线规划数量 18十四五TOD项目规划数量 16 14 12 10 8 6 4 2 贵阳 青岛 兰州 长春 佛山 南京 石家庄 武汉 洛阳 上海 深圳 长沙 北京 大连 福州 合肥 济南 沈阳 天津 无锡 0 十四五新线招标数量多地城市公布“十四五”轨交规划，推进以TOD理念实施土地综合开发。 十四五新线规划441条，已招标129条，主要集中于城市群的区域中心城市。 十四五规划TOD项目112个，已完成招标21个，以贵阳、广州、成都等省会城市为主。 一体化开发 TOD综合枢纽的设计、建设，是以高铁、地铁、机场、公交等轨道交通为核心，对枢纽站场和周边街区进行高 度综合的一体化开发。 运营导向 TOD通过运营带来的资产增值是收益的重要保障，需要引入适配的产业和实质经济活动，经过较长时间的维持运营来实现。 整合专业服务资源 TOD对参与方自身资源实力和打造项目的能力要求较高，需要整合规划、设计、建设、营销不同领域的专业服务资源。 提升城市价值 TOD通过多功能空间交互，充分优化城市结构及资源配置，利用“轨道交通+物业”的模式提升沿线商业价值，是驱动城市价值的新引擎。 实施TOD项目，需要面对规划、资金、市场、运营多方面挑战： 规划内容多元 典型的TOD项目涉及外部的站点（站场）、商业、住宅等不同类型区位、环境等定位规划，同时还涉及内部业态、布局等内容规划，其规划内容多元化。 资金体量较大 Tod项目涉及到地上土地获取、建设投资等，前期投入较大，小的单体项目根据区位一般需要几亿至十几亿的投入。考虑到拿地因素，前期需要的资金体量较大。 市场导向需要 TOD项目涉及到多元化的运营，在传统的政府对站点建设观念上进行市场化的升级，进一步加快城市的转型升级，区域的发展速度，也是市场化导向的需要。 运营内容多 TOD项目业态丰富，涉及到站点（站场）的配套设施，商业的物业管理、住宅销售、业态自持运营等多维度内容，整体运营内容较多。 做好TOD项目，应重点关注三个核心要点： 规划内容多元资金体量较大市场导向开发运营内容丰富 做好站点定位 根据市场导向需要，进行项目规划，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，提升项目吸引力。 选择最优合作路径 根据项目的特点和实际情况，选择最优合作路径，缓解资金压力，同时引入具备丰富实施经验的合作伙伴。 做好资源整合 通过在项目不同阶段引入专业力量，进行项目规划、实施、运营等方面的能力升级。 做好站点定位认知，疏通城市功能与客流关系是TOD项目的基石： 一个综合性的大中城市一般具有行政、经济、文化、交通等多方面的功能。TOD的站点往往落在不同的功能区域内，枢纽站点定位不同直接影响未来实现TOD市场化运作的持续性。 两方面的匹配： 通常主要表现在城市功能与客流关系的匹配； 客流特征与周边用地性质的匹配等。 功能区为其带来的客流量、客流特征均不同，若以TOD模式实施，各功能区域（综合枢纽定位）和客流关系的相融合极为重要。 客流特征：商务办公人群客流特征：行政办公人群 客流特征：游客为主 根据项目的特点和实际情况，选择最优