地产板块中小市值投资逻辑初探 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要: 每周一谈:地产板块中小市值投资逻辑初探 当前土地市场收缩,销售面积与拿地面积比例达到历史高位。销售不佳以及房企资金紧张双重影响影响下,2022年部分房企拿地收缩,引发行业格局变动。 一方面商品房市场销售不佳限制了房企拿地意愿,另一方面,部分民营房企出现债务危机,资金周转不畅之下无法拿地,土地市场随着需求端的减弱快速降温;随着土地市场变化,行业未来格局也将随之变化,部分房企将弯道超车。 从2022年1月销售变动来看,土地市场拿地规模变动及房企自身债务违约事件 的影响已经在销售端开始显现。根据克而瑞1月房企全口径销售排行榜数据, 房企销售排名出现较大变动,具体特征表现为: TOP10房企格局变动:保利发展荣登规模榜首,碧桂园跌至第3位,绿城、绿地、金地、融创跌出TOP10,华发、滨江、建发成为TOP10新面孔; 民企普遍下行,国企稳中向上:保利、华润、华发、建发、越秀、金融街等 国企排名上升,除滨江、美的、卓越等民企外,多数民企销售排名下滑; 腰部房企格局变化较大:排名变动在20位以上房企普遍位于TOP30以下规模房企,这部分房企在1月普遍销售规模差距不显著,未来仍需持续观察。 销售规模的变动一定程度反应了土地市场的变化。从2023年1月销售排名变动 反观2022年土地市场房企动作,销售排名大幅提升的房企,多数均在土地市场表现相对积极,从土地市场到销售市场快速的逻辑传导原因有三: 行业周转速度提升,拿地向销售可实现快速转化,影响销售规模变动; 拿地规模收缩的房企部分存在经营问题:部分拿地收缩房企存在资金问题, 拿地不佳与销售规模收缩均是房企资金紧张的体现; 不拿地房企在手货值质量不佳,销售自然存在困难:经历一年半的销售去化,销售出现下滑是在手货值能级下降的自然表现。 随着格局发生变动,行业格局变动催生的行情逻辑已得到一轮验证。回顾2022年,在A股及H股房企中,建发国际、越秀地产、滨江集团、华发股份四只个股涨幅分别领跑各自板块,从拿地扩张到销售扩张的逻辑得到市场认可。 市场的积极反馈意味着格局的变动代表着市场关心的方向,在这一逻辑下,我们认为2023年可以更进一步下沉积极关注中小市值国企布局机会,原因如下: 第一梯队的格局变动逻辑预期差已减小:虽然后续存在预期验证的利好,并将转为中长期的向上推动,但第一轮最大幅的上涨空间已在交易中释放; 商品房市场的空间仍有待填充:2023年销售规模将保持稳定,但土地市场中 民企退场、城投承托仍未消退,中型房企在土地及销售市场有扩张机会; 机遇的把握:当前从土地市场观察,中小上市房企拿地相对谨慎,主要受商品房市场销售不佳影响,随着商品房市场复苏,我们认为留存有拿地实力的中小型上市房企有进一步施展拳脚的空间,规模及市场占位提升值得期待。 数据追踪(2月6日-2月12日): 新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为+34pct、-19pct,一线城市 +45pct,-18pct,二线城市+20pct,-21pct,三线城市+67pct,-13pct。 二手房市场:13城二手房成交面积单周同比+103pct,累计同比+2pct。 土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-17pct,成交建筑面积累计同比 +32pct,成交金额累计同比+22pct,土地成交溢价率为4.15%。 城市行情环比:北京(+50pct),上海(+83pct),广州(+10pct),深圳 (+33pct),南京(-6pct),杭州(+10pct),武汉(+30pct)。 投资策略:建议关注经营稳健龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等,关注资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注经营状况改善的民 企,以及中小市值地方国企的布局机会,代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年2月19日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号: S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号:S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.05 市场平均市盈率 11.79 18% 9% 0% -9% -18% -27% -36% 2022-022022-052022-082022-112023-02 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源:wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报:新房销售仍待复苏二手房热度高于新房》2023-02-122、《房地产行业研究周报:1月房企销售同比负增速土地市场平淡》2023-02-063、《房地产行业研究周报:基本面边际改善市场情绪向好》2023-01-29 内容目录 1.每周一谈:地产板块中小市值投资逻辑初探3 1.1地产板块中小市值投资逻辑初探3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1:近年商品房销售及住宅类土地成交面积3 图2:克而瑞拿地价值房企TOP50(亿)及同比变动3 图3:2023年1月房企全口径销售额TOP50及较2021年排名变动4 图4:2022年房企拿地价值TOP50及其排名变动5 图5:申万H股住宅开发2022年涨幅TOP10(%)5 图6:申万地产板块2022年涨幅TOP10(%)5 图7:申万一级行业涨跌幅(%)6 图8:本周涨跌幅前十位(%)6 图9:本周涨跌幅后十位(%)6 图10:房地产行业近三年PE(TTM)7 图11:房地产行业近三年PB(LF)7 图12:30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图13:一二三线城市(30城)周度成交面积同比8 图14:一二三线城市(30城)累计成交面积同比9 图15:13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图16:13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图17:100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图18:100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图19:一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图20:二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图21:一二三线城市成交土地总价累计同比10 图22:一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1:部分重点城市周度销售面积(万平方米)10 1.每周一谈:地产板块中小市值投资逻辑初探 1.1地产板块中小市值投资逻辑初探 当前土地市场收缩,销售面积与拿地面积比例达到历史高位。回顾历史,商品房销售面积与住宅类土地建筑面积比例从2008年高位快速下探,在2013年触底后回升,在2016、2022年形成两次峰值;这一比值的变动源于销售与土地市场的双重变化,早期销售需求快速增长,土地供应不足,比值维持在高位,随后土地供应提升,需求增速趋缓,这一比值回落并保持相对稳定;进入2020年后,住宅类土地成交建面持续低于商品房销售面积,土地成交进入低谷。 图1:近年商品房销售及住宅类土地成交面积 商品房销售面积(万亿平方米) 商品房销售/土地成交建面住宅类土地成交同比 全国:成交土地建面住宅类(万亿平方米) 商品房销售同比 30 25 20 15 10 5 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 0 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 -50% 资料来源:wind申港证券研究所 销售不佳以及房企资金紧张双重影响影响下,2022年房企拿地收缩,行业格局变动。一方面全国商品房市场销售不佳限制了房企拿地的意愿,另一方面,部分民营房企出现债务危机,资金周转不畅之下无法拿地,土地市场随着需求端的减弱 快速降温,最终土地成交规模快速缩减。其中碧桂园、龙湖、旭辉、新希望等房企2022年较2021年拿地规模大幅收缩,新城、卓越、中梁、融信、龙光、金科、佳兆业、正荣等绝大多数规模民企土地市场无出手;随着土地市场变化,行业未来格局也将随之变化,拿地减少民企将逐步收缩规模,而部分房企将弯道超车。 图2:克而瑞拿地价值房企TOP50(亿)及同比变动 20212022同比 2500 2000 1500 1000 40% 20% 0% -20% -40% -60% 500 0 -80% -100% 碧桂园万科地产保利发展中海地产绿城中国华润置地龙湖集团招商蛇口融创中国建发房产中国金茂旭辉集团新城控股越秀地产卓越集团滨江集团金地集团中国铁建中梁控股融信集团武汉城建首开股份龙光集团绿地控股中交房地产金科集团佳兆业 正荣集团 远洋集团中国恒大中骏集团美的置业大家房产德信地产雅居乐 新希望地产 阳光城中南置地大华集团弘阳地产大悦城控股保利置业城建发展深业集团仁恒置地电建地产南山控股深圳地铁联发集团苏高新集团 -120% 资料来源:CRIC申港证券研究所 从2022年1月销售变动来看,土地市场拿地规模变动及房企自身债务违约事件的 影响已经在销售端开始显现。根据克而瑞1月房企全口径销售排行榜数据,房企销售排名出现较大变动,具体特征表现为: TOP10房企格局变动:保利发展荣登规模榜首,碧桂园跌落至第3位,绿城、绿地、金地、融创跌出TOP10,华发、滨江、建发成为TOP10新面孔; 民企普遍下行,国企稳中向上:头部保利、华润、华发、建发、越秀等国央企企,腰部的首开、电建、首创、联发、金融街等国企排名均为上升,除滨江、美的、卓越、万达等少数民企外,多数民企销售排名下滑; 腰部房企格局变化较大:排名变动在20位以上房企普遍位于TOP30以下规模房企,由于这部分房企在1月普遍销售规模差距不显著,所以在短期会出现较大变化,未来走势仍需持续观察。 图3:2023年1月房企全口径销售额TOP50及较2021年排名变动 350 300 250 200 150 100 50 0 1月全口径销售额(亿)同期销售排名变动 50 40 34 39 37 29 27 17 18 17 11 10 9 20-231-1 75 118 11 8 2 -1-32 107 -6 -1 3 -3 1 -12 -5-9 -9 -5 -14 -10 -19 -30 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 保利发展万科地产碧桂园华润置地招商蛇口中海地产华发股份滨江集团龙湖集团建发房产绿城中国绿地控股中国金茂金地集团越秀地产融创中国美的置业新城控股卓越集团金隅集团旭辉集团保利置业世茂集团象屿集团 中交房地产路劲集团大悦城控股金科集团中华企业远洋集团中南置地中国铁建中骏集团大家房产首开股份电建地产城建集团 中天美好…合景泰富万达集团首创城发 雅居乐上海地产中国恒大联发集团宝龙地产金融街阳光城海伦堡中梁控股 -40 资料来源:CRIC申港证券研究所 销售规模的变动一定程度反应了土地市场的变化。从2023年1月销售排名变动反 观2022年土地市场房企动作,我们可以发现,如华发(销售+7/拿地+11)、滨江 (+5/+11)、建发(+11/+3)、越秀(+17/+5)、保利置业(+40/+18)、象屿集团 (新进/+82)等出现排名大幅提升的房企,多数均在土地市场表现相对积极,拿地排名有显著提升。从土地市场到销售市场快速的逻辑传导原因有三: 行业周转速度提升,拿地向销售可实现快速转化,影响销售规模变动:当前行业开发速度较快,拿地可快速转化为销售,2022年年内拿地可快速向销售规模转化,进而提升房企行业格局站位; 拿地规模收缩的房企部分存在经营问题:部分拿地收缩房企存在资金问题,房企品牌受到冲击,因此在拿地不佳与