房地产行业周报：新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长

核心观点：新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长 1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。 目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售 中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个，一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险，确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。 地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。 市场端：新房成交同比下降，苏州完成一批次土拍 销售端：2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降24%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值112%； 年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。 投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。 苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。 融资端：国内信用债发行同比减少 2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限购 中央层面：（1）统计局：1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个。一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降。其中上海和合肥新房价格领涨全国，北京二手房价涨幅第一。（2）中央经济工作会议：提出要防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（3）央行：召开2023年金融市场工作会议，拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。 地方层面：（1）深圳：因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。部分银行表示接到要求暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。（2）惠州：商品住房取得不动产权证后限售年限从3年调整为1年。 （3）南宁：多家银行确认房贷年龄期限可延至80岁。（4）山东潍坊：鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。（5）吉林市：职工购买新建商品住房，首次申请住房公积金贷款的，首付款比例不低于20%。住房公积金最高贷款额提至70万元，存量房房龄延长至30年。 表1：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限购 2、销售端：新房成交同比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降24%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第7周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第7周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2023年第7周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第7周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-25%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-30%、-2%、-45%，年初至今累计增速-18%、-17%、-40%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第7周，全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值112%；年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，苏州完成一批次土拍 2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。一线城市成交土地规划建筑面积135万平方米，同比增加366%；二线城市成交土地规划建筑面积872万平方米，同比增加79%；三线城市成交土地规划建筑面积1474万平方米，同比增加13%。苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块，首批地块中另外5宗将于2月23日开拍。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债同比减少 2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债发行同比减少 图15：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年2月13-17日，下同）房地产指数下跌3.16%，沪深300指数下跌1.75%，相对收益为-1.41%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：我爱我家、世荣兆业、鲁商发展、中洲控股、同济科技，涨跌幅排名后5位的个股分别为*ST松江、深振业A、新城控股、滨江集团、西藏城投。 图16：本周房地产指数下跌3.16%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中我爱我家、世荣兆业、鲁商发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST松江、深振业A、新城控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。