香港房企观察：民营房企转型的可能

香港房企观察：民营房企转型的可能 YY团队2023/2/9 摘要 土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政等一系列香港楼市腾飞的基础，也推动了内地楼市的繁荣。本文试图用按图索骥的思路，分析香港房企穿越周期的生存逻辑，讨论内地房企转型的某种可能。 当前香港房企的经营基本呈现出多元化、长周期、低杠杆的特征： 1）用多元化经营来对大进大出的房地产销售业务收入“削峰去谷”，从TOP4港企平均值来看，非房地产销售收入占54%，投资性房地产占39%。 2）用精耕细作应对低周转模式，通过减少资金沉淀（拿地少）与支撑ROE，从TOP4港企平均值来看，存货周转率为29%，毛利率*资产周转率为4%。 3）低杠杆意味着负债端更为稳定和更低的融资成本，从TOP4港企平均值来看，剔除预收资产负债率为37%，现金短债比为127%，净负债率24%，加权平均融资成本2.2%。最终的结果便是企业拥有稳定的现金流，每年支付股息前的现金及现金等价物净增加额基本为正值，通过牺牲部分周期上行时的收益，获得对冲周期下行的能力与逆周期投资的机会。 相比之下，内地房企的特点普遍为高杠杆、高负债、高周转，抗风险能力较弱。由于国企天然在融资端具有优势，更容易维持现金流稳定，因此不在本文讨论范围内。若立足于“香港模式”这一前提，以港企为模板来探讨内地房企转型的可能，可以发现绿城、旭辉、新城、碧桂园等企业的现金流极为依赖融资支撑，绿地虽然现金净流入但是较为脆弱，龙湖的现金流有所企稳。其中，绿城在多元化业务方面布局不足（房地产销售收入占89%）且杠杆高企 （剔除预收资产负债率71%）；旭辉和碧桂园的毛利率*资产周转率为3%，但是并未多元化布局，后续要么回到快周转的老路，但是快周转模式能走多远是关键所在，要么依靠融资端恢复以度过当前危机，但是脆弱的现金流将有可能使其走上泰禾的道路；新城虽然有多元化的尝试（投资性房地产占20%），但是却依然未改快周转模式（存货周转率62%），可能与其融资成本过高（6.6%） 有关，所以不得不加速盘活资产，后续若是融资端放松，转型阻力将大大减轻。绿地的业务和房地产高度绑定（房地产销售+建筑业务收入占比95%），同时面临着较高的杠杆（剔除预收资产负债率84%）和融资成本压力（5.7%），使其难以恢复。龙湖的多元化布局正在进行（投资性房地产占17%），长周期 （存货周转率47%）、高毛利（16%）的模式也与港企接近，结合较轻的杠杆 （剔除预收资产负债率67%）和较低的融资成本（4.1%），最有可能转型为类港资房企。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 本文的参考系因为阶段不同，可能不具备可比性；但是地产周期进入下半程，高周转被需求证伪，高杠杆被融资证伪，市场走到了风险出清和企业自救的阶段，那么靠稳健经营的底色成为未来竞争的核心变量。