中国物业服务行业：2023年是市场领导者和幸存者的一年

2023年2月13日 招银国际全球市场|股票研究|行业更新 中国优、ePropertySector 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业 Jeffrey曾 (852)39163727 jeffreyzeng@cmbi.com.hk 苗族张 (852)37618910 zhangmiao@cmbi.com.hk 李贝拉 (852)37576202 bellali@cmbi.com.hk 2023年市场领导者和survivors 我们对2023年的PM行业持乐观态度，因为它是两者的主要受益者房屋竣工推动（建筑面积增加）和重新开放（社区增值系统），因此更高增长和更好的现金收集。这将为现有市场创造空间 领导者和幸存的私营企业（在房地产危机后）加速盈利增长，无论是有机的还是通过并购活动。因此，我们预测2023E年收益从2022E的12%的低基数增长23%。至于2022E预览， 越秀/COPH可能会击败，而保利/CGS/Onewo可能会略低于期望。目前，该行业的交易价格为15x2023EPE，这在我们的 但领先的国有企业的交易价格可以从目前的25倍增加到20-25倍，从目前的18倍到25倍由于市场安慰，30%的复合年增长率。小玩家喜欢 滨江/越秀以~10x2023E交易PE也可以根据稳定的收益和清除催化剂。我们的首选是越秀服务（奖励计划、港通、有吸引力的估值）COPH（盈利）、滨江服务业（增长展望）和CRmixc（购物中心恢复）。风险：坏账/善账将注销。 今年2023年房屋交付的好处领导人的获得市场份额在联合会。由于2022年施工延迟和直接完工资金 支持（合计5500亿元人民币），我们预计房屋竣工率将反弹+10%2023年同比。皮卡可能会促进从预留的更快过渡 GFA管理GFA和更多第三方扩展空间。我们认为这是可以使具有强大第三方扩展能力的PM公司受益，并且 丰富的保留建筑面积：绿城服务、万物、保利服务、COPH谁在第三方新管理的建筑面积方面排名第一。 重新开放将使社区VAS加速，就像广告一样，经纪和零售。社区脉管被COVID严重影响 2022年（尤其是第四季度），将部门收入同比增长拖累至29% 2022年与2021年的同比增长63%。考虑到低基数和消费- 相关服务，我们认为社区VAS细分市场将快速恢复2023年，尤其是广告、经纪和零售等企业。因此VAS贡献较大的公司可能会跑赢大盘，例如Ever阳光/保利/绿城/越秀均有>30%的贡献 社区脉管全科医生的水平。 2022e业绩预览–高分化和低现金集合: 不出所料，我们预计PM行业的NP增长将减速至12% 2022年同比增长，2021年为52%，这得益于收入压力（同比增长22%）。 2021年为47%）和GPM（24%对比2021年的30%）。但是，值得注意的是 1）在房地产危机和COVID之后，分歧甚至更大 2022年（图1）。COPH/越秀服务可能会看到节拍Poly/Onewo/CGS可能会有点令人失望。2）现金收款比例可能2022E年为4Q的低位，高峰期被打断 COVID可能会使OCF/NP达到0.6-0.7倍，而2021年为0.9-1倍。 估值和大首选:该行业目前avg.15x2023e 从长期来看，我们认为市盈率是相当公平的。呃，我们 认为像COPH，Poly，Onewo这样的市场领导者可以交易到20-25倍（暗示1x挂钩）。对于首选，我们更喜欢越秀服务和COPH的2022E 2023E及以后的盈利和增长前景。此外，CRMixc可以受益于其购物中心的零售增长。民营企业中，滨江很可能在坚实的盈利和parentco超越。 请阅读最后一页的分析师认证和重要披露1 更多的报道FROMBLOOMBERG:RESPCMBR<>或http://www.cmbi.com.hk 图1:下午部门2022e收益预览 报价机 的名字 2022e 收益 (同比) 3316港元 1209港元 2669.港元 6049.港元 6626港元 1995.港元 2602港元 滨江服务 华润万象城 COPH 保利服务 Yuexiu服务有没有太阳海恩 Onewo 6098.港元 研究生院 Greentown vs。 奋斗目标 n 40%——行 28%——行高31% 低了22%高21%18%——行 低了18% 低了7% 2023e 收益 (同比) 2022e 收入 (同比) 2023e 收入 (同比) 2022e2023e 流量流量 38% 31% 31% 26% 20% 20% 28% 15% NA35% 32% 24% 19% 34% 25% 38% NA34% 30% 26% 51% 29% 27% 24% NA30% 17% 19% 32% 26% 16% 26% NA29% 17% 19% 31% 26% 16% 25% 2869.港元 理事会、档次 4%的行 20% 16% 22% 18% 18% 1755港元 S-enjoy服务 3%的行 20% 21% 25% 29% 29% 3319.港元 一个活生生的 -15%的行 15% 9% 15% 26% 26% 9666.港元 Jinke服务 -27%的行 15% -8% 16% 27% 26% 平均 12% 23% 22% 27% 24% 24% 资料来源：BBG，CMBIGM.Fornon覆盖的名称，我们使用BBG共识数据 图2:比保留GFA/GFA进行管理 资料来源:公司,CMBIGM 图3：21财年来自第三方的新管理建筑面积 资料来源:公司数据,CMBIGM 图4:从血管毛利总额的% 资料来源:公司,CMBIGM 图5:PMcompanies估值比较 来源:广播,CMBIGM 说秘密地乌雷斯&Dis的申请者 分析师认证 对本研究报告内容负主要责任的研究分析师全部或部分证明，就证券而言，证明 或分析师在本报告中涵盖的发行人：（1）所表达的所有观点准确反映了他或她对标的证券的个人观点或发行人;（2）他或她的薪酬的任何部分都与该分析师表达的特定VIEWS直接或间接相关 在这个报告。 此外，分析师确认分析师或其联系人（定义见香港证券发出的操守准则）均非 及期货事务监察委员会）（1）在刊发日期前30个历日内曾买卖或买卖本研究报告所涵盖的股票的本报告;（2）于本报告刊发日期后3个营业日内买卖或买卖本研究报告所涵盖的股票;（3）服务 担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级人员;及（4）在香港上市公司中拥有任何财务利益这份报告。 CMBIGM评级 买持有出售 不评价 ：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 ：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 ：未来12个月潜在损失超过10%的股票 :股票不是被CMBIGM 跑赢大盘 “与大盘持平”上调至“强于大盘表现不佳 ：行业预计未来12个月将跑赢相关大盘基准 ：行业预计在未来12个月内的表现将与相关的大盘基准保持一致 ：行业预计未来12个月将跑输相关大盘基准 招商银行国际全球市场有限 地址:香港花园道3号冠君大厦45楼电话：（852）39000888传真：（852）39000800 招商银行国际全球市场有限公司(“CMBIGM“）是招银国际金融有限公司（全资拥有）的全资附属公司招商银行的子公司) 重要的信息披露 任何证券交易都涉及风险。本报告所载的资料未必适合所有投资者。CMBIGM做 不提供量身定制的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊情况要求。过往表现并不代表未来表现，实际事件可能与报告所载情况存在重大差异。价值任何投资的回报均不确定及并非保证，并可能因依赖相关资产的表现而波动 或其他可变市场因素。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以做出自己的投资决定。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM编制，仅用于向CMBIGM或其客户提供信息 向其分发的附属公司。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益的要约或招揽，或 进行任何交易。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对任何损失负责，因依赖本报告中包含的信息而造成的任何直接或间接损害或费用。任何使用该信息的人 本报告中包含的风险完全由他们自己承担。 本报告所载的信息和内容基于对被认为公开和可靠的信息的分析和解释。中标大M 已尽一切努力确保但不保证其准确性、完整性、及时性或正确性。CMBIGM提供信息， “按原样”提供建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能是其他出版物有信息 和/或与本报告不同的结论。这些出版物在编制时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能使投资决策或采取与本报告中的建议或观点不一致的专有立场。 CMBIGM可能为自己和/或代表持有本报告所述公司的头寸、做市或担任委托人或从事证券交易不时的客户。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与以下公司建立投资银行或其他业务关系 本报告。因此，收件人应注意CMBIGM可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，并且CMBIGM不会假设与此相关的任何责任。本报告仅供预期收件人使用，不得复制、重印、出售、重新分发或 未经CMBIGM事先书面同意，出于任何目的全部或部分发布。有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给（I）符合2000年金融服务和市场法（金融促进）命令（经修订）第19（5）条的人士 不时）（“命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，Unin）的人连云港中协会等)的订单,未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人。 本文件在美国的收件人 CMBIGM不是在美国注册的经纪交易商。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告编制和 研究分析师的独立性。对本研究报告内容负有主要责任的研究分析师未注册或不符合研究资格分析师金融业监管局（“FINRA”）。分析师不受FINRARul的适用限制为了确保 分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告拟在美国分发 仅向“美国主要机构投资者”（根据美国《1934年证券交易法》（经修订）第15a-6条的定义，不得提供给任何其他美国人。收到本报告副本的每位主要美国机构投资者均声明并同意其不得 向任何其他人分发或提供此报告。本报告的任何美国接收者希望根据该信息进行任何买卖证券的交易本报告中提供的应仅通过美国注册的经纪交易商进行。 在新加坡Forrecipients本文件 本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册号：201731928D），定义如下的豁免财务顾问新加坡《财务顾问法》（第110章），受新加坡金融管理局监管。CMBISG可以分发其各自外国制作的报告 实体、关联公司或其他外国研究机构根据《财务顾问条例》第32C条的安排。报表的分发位置在新加坡，非《证券及期货法》（第289章）所定义的合格投资者、专家投资者或机构投资者 新加坡，CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员的报告内容承担法律责任。新加坡收件人应联系 CMBISG致电+6563504400，了解由报告引起或与报告有关的事项。