房企融资边际改善，短期偿债压力依然存在

投资要点 海外债重启，房企融资边际改善。房企融资支持政策延续，银保监会2023年工作会议要求推动落实“金融16条”，支持地产企业合理融资需求；住建部强调推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，整治房地产市场秩序；内保外贷支持范围扩大，海外融资渠道信用逐步修复。1月房企非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。从融资结构来看，1月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为58.4%、13.2%、3.1%、25.3%。 具体来看，信用债融资同比基本持平，环比下降27.6%；海外债同比下降21.2%；信托融资同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资同比下降55.5%，环比下降36.0%。从融资利率来看，1月融资综合平均利率为4.32%，同比上升0.41pp，环比上升0.23pp。2023年2-12月信用债到期规模5754亿元，海外债到期规模2664亿元，月均总到期规模约765亿元，3-4月偿债压力仍较大，单月到期规模在千亿以上。 信用债发行主体多样化，央国企仍占优势。“第二支箭”迅速落地，中骏、雅居乐等中型民企新发行增信债券，部分出险房企合理融资需求同获支持，成功发行且均获中债增不可撤销连带责任担保；越秀、金茂等央国企重启海外融资，率先在澳门金交所成功发行债券，推动境外债券发行回归。1月华润发债融资额度35亿元居首；招商蛇口融资成本最低2.16%，境外融资成本相对较高，境内融资仍以国央企为主，融资成本维持低位。从到期债券规模来看，未违约房企中，首开、华发、滨江、绿城等2月到期规模相对较大。 融资环境尚未全面回暖，短期内或仍将出现房企债务违约。1月4日时代中国成2023年首例违约房企，宣布暂停支付6笔美元债；汇景控股公告预期无力偿还优先票据利息；荣盛发展10亿元中期票据本息违约。此外，华夏幸福、泰禾、禹州、恒大等房企部分债券1月已出现实质性违约。境外债重组持续推进，花样年、华夏幸福境外债重组工作已于1月完成。目前销售尚未复苏，短期内部分房企融资困难，流动性问题依旧严峻。 “三支箭”持续落地，地产融资持续向好。从融资规模看，信贷资金仍为房企最主要资金来源，1月银行授信支持超百家房企规模超万亿，最主要资金流向仍为开发贷，银行授信支持个人住房按揭贷款等。碧桂园发债债券融资200亿元；中南建设及中交地产拟进行股权融资，募集资金主要用于项目建设及补充流动性。房企融资能力逐步恢复，央国企仍有相对融资优势，优质房企融资状况将持续改善。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 海外债重启，房企融资边际改善。房企融资支持政策延续，银保监会2023年工作会议要求推动落实“金融16条”，支持地产企业合理融资需求；住建部强调推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，整治房地产市场秩序；内保外贷支持范围扩大，海外融资渠道信用逐步修复。1月房企非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。从融资结构来看，1月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为58.4%、13.2%、3.1%、25.3%。具体来看，信用债融资同比基本持平，环比下降27.6%；海外债同比下降21.2%；信托融资同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资同比下降55.5%，环比下降36.0%。从融资利率来看，1月融资综合平均利率为4.32%，同比上升0.41pp，环比上升0.23pp。 2023年2-12月信用债到期规模5754亿元，海外债到期规模2664亿元，月均总到期规模约765亿元，3-4月偿债压力仍较大，单月到期规模在千亿以上。 图1：融资总规模（亿元） 图2：房企信用债和海外债到期规模 信用债发行主体多样化，央国企仍占优势。“第二支箭”迅速落地，中骏、雅居乐等中型民企新发行增信债券，部分出险房企合理融资需求同获支持，成功发行且均获中债增不可撤销连带责任担保；越秀、金茂等央国企重启海外融资，率先在澳门金交所成功发行债券，推动境外债券发行回归。1月华润发债融资额度35亿元居首；招商蛇口融资成本最低2.16%，境外融资成本相对较高，境内融资仍以国央企为主，融资成本维持低位。从到期债券规模来看，未违约房企中，首开、华发、滨江、绿城等2月到期规模相对较大。 表1：2023年1月典型房企发债统计 表2：2023年内房企到期债券统计（亿元） 融资环境尚未全面回暖，短期内或仍将出现房企债务违约。1月4日时代中国成2023年首例违约房企，宣布暂停支付6笔美元债；汇景控股公告预期无力偿还优先票据利息；荣盛发展10亿元中期票据本息违约。此外，华夏幸福、泰禾、禹州、恒大等房企部分债券1月已出现实质性违约。境外债重组持续推进，花样年、华夏幸福境外债重组工作已于1月完成。目前销售尚未复苏，短期内部分房企融资困难，流动性问题依旧严峻。 “三支箭”持续落地，地产融资持续向好。从融资规模看，信贷资金仍为房企最主要资金来源。1月银行授信支持超百家房企规模超万亿，最主要资金流向仍为开发贷，银行授信支持个人住房按揭贷款等；碧桂园发债债券融资200亿元；中南建设及中交地产拟进行股权融资，募集资金主要用于项目建设及补充流动性。房企融资能力逐步恢复，央国企仍有相对融资优势，优质房企融资状况将持续改善。 表3：“三支箭”融资情况(截至1月31日) 2市场回顾 上周上证指数下跌0.08%、沪深300指数下跌0.85%，创业板指下跌1.35%，万得全A上周交易额4.32万亿，环比下跌12.02%。从板块表现来看，通信、传媒、公用事业等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了1.13%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨3.33%，在所有申万一级行业中相对排名22/28。 上周申万地产板块交易额782.01亿，环比下跌16.10%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周世荣兆业、华发股份、深振业A等个股涨幅显著。哈高科、奥园美谷、泰禾集团等个股跌幅显著。 图5：上周世荣兆业、华发股份、深振业A个股涨幅显著 图6：上周哈高科、奥园美谷、泰禾集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。 其中万科A和保利地产交易额合计113.11亿，占板块交易额比重为12.50%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、万泽股份、我爱我家等涨幅居前，上涨个股个数占比68.99%。年初以来，大连友谊、新华联、深深房A等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为68.99% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有9只股票上涨，越秀地产、建业地产、新城发展等位居涨幅前列。合生创展集团、时代中国控股、佳源国际控股等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、越秀地产、嘉里建设等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展均超过10亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有3只股票上涨，远洋服务控股、滨江服务和建业新生活，分别上涨12.0%、4.7%和0.6%。年初以来，滨江服务、远洋服务控股、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到27.39亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月6日，为期5年的《宁夏回族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施细则》已于2月1日起施行。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不用缴纳土地出租收益。（和讯网） 2月6日，山东省威海市住房公积金管理中心近日发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，《通知》显示，威海市下调首套住房首付比例。购买首套自住住房申请公积金贷款的首付比例由30%下调至20%。提高多孩家庭贷款额度。有未成年子女的二孩及以上家庭购买自住住房的最高贷款额度提高10万元。放宽申贷缴存时限。职工申请公积金贷款的缴存时限由连续足额缴存12个月放宽至6个月。（齐鲁网） 2月6日，山东东营市住房公积金管理委员会于近日印发《关于调整部分住房公积金使用政策的通知》。《通知》显示，自2023年2月4日起，调整贷款额度。职工家庭购买第二套自住住房的，贷款额度由一人缴存住房公积金最高30万元调整为40万元，两人缴存住房公积金最高50万元调整为60万元。（观点网） 2月6日，长沙市统计局发布2022年长沙经济运行情况。初步核算，2022年全市实现地区生产总值13966. 11亿元，比上年增长4.5%。其中，第一产业实现增加值451.30亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值5589.58亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值7925.24亿元，增长3.4%。（观点网） 2月7日，长沙市住房公积金管理委员会日前发布《关于延长住房公积金阶段性支持政策相关事项的通知》，延长疫情缓缴和“可提可贷”阶段性支持政策期限，自2023年2月1日期施行，有效期5年。（新浪网） 2月7日，四川省人民政府发布印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限。鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房给予补贴。（中国新闻网） 2月7日，河南省在郑州召开住房和城乡建设工作会议，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。支持房地产企业向商业、文化、旅游、物业管理、住房体检、住房养老等延伸，由开发商向城市综合服务运营商转型。（观点网） 2月7日，住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波日前发布《扎实做好住房保障工作，加快解决困难群众住房问题》一文，表示要以加大保障性租赁住房供给为重点，继续推进公租房、共有产权住房和棚户区改造工作，进一步完善住房保障体系，增强保障性住房的适配性。支持人口净流入的大城市结合实际发展共有产权住房，以面向城镇户籍人口为主，逐步扩大到城镇常住人口。（观点网） 2月8日，江西省政府印发了《关于进一步巩固提升经济回稳向好态势的若干措施》，《措施》提到，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。落实16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。（证券时报网） 2月8日，农业银行公司业务部总经理谭敦宇在专项投资者关系活动上表示，为做好保交楼工作，农业银行总行成立了工作专班，召开了专题推进会，全面传导监管政策要求，及时明确保交楼贷款的信贷政策、业务流程和操作要求，并对一级分行进行了特别授权。目前正在加快推进项目筛选评估、报送确认和贷款投放等工作。（观点网） 2月9日，从上海市房管局获悉，2022年全年，上海市新增建设筹措保障性租赁住房18万套（间），提前超额完成年初确定的17.3万套（间）的目标任务；全市已累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套（间）。（新浪网） 2月9日，内蒙古乌兰察布市住房公积金中心关于调整贷款额度的通知，现将现行的单缴职工最高贷款额度由40万元提高到50万元，双缴职工最高贷款额度由70万元提高到80万元。（观点网） 2月10日，福建福州连江县住建局近日宣布，《连江县关于引人才稳就业购