2023年国家内需战略下的住房消费新格局

2022-2023年度报告： 2023年国家内需战略下的住房消费新格局 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd. 代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 2023.2 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 012022年宏观经济和房地产市场特征总结 022023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局 032023年房地产市场趋势及房企策略建议 01 PART 2022年宏观经济和房地产市场特征总结 012022年宏观经济特征 022022年房地产市场总体特征 032022年房地产市场区域特征 042022年房企发展特征 2022年世界宏观经济-通胀高企，世界经济不确定性增加 2022年世界进入后疫情时代，受前两年欧美货币宽松政策、俄乌战争等因素影响，全球各国通胀高起，近期欧美不断进行加息，遏制高通胀率的同时也拖慢了经济增速，世界经济的不确定性增加 2022年世界经济大事件 % 30 20 10 0 -10 -20 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 2021-07 2021-11 2022-03 2022-07 -30 2015年-2022年Q3世界主要国家GDP季度同比增速 2021年下半年起，各国经济增速普遍大幅放缓，经济下行压力不断增大 1%0 美国:GDP同比日本:GDP同比欧盟:GDP同比 英国:GDP同比印度:GDP同比韩国:GDP同比 2000年-2022年世界平均CPI指数同比情况 疫情爆发后，欧美各国激进降息，加上近两年国际局势动荡，CPI 8指数连续快速上涨，甚至超过金融危机期间水平 6 4 2 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年E 0 8.8 2022年中国宏观经济-波动较大，未来逐渐企稳进入新阶段 近两年，受国内疫情反复和世界复杂局势的影响，中国经济波动幅度较大，但随着疫情防控进入新阶段，和“二十大”后发展实体经济和扩大内需战略的提出，中国经济即将进入新阶段，逐渐企稳回升 2018年-2022年中国GDP季度同比增速2022年10月“二十大”召开，中国经济发展进入新阶段 % 20受阶段性疫情反扑影响，经济、生活秩序受到冲 击，近两年中国经济发展波动幅度较大 15 10 2022年全年 5GDP增速3% “二十大”提出中国经济“要坚持以推动高质量发展为主题”，”把发展经济的着力点放在实体经济上“，“实施扩大内需战略”等内容 2022年11月起，防疫政策转变，疫情防控进入新阶段 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 0 -5 -10 11月起，国家卫健委陆续出台防疫政策“二十条”、“新十条”，将新冠调整为“乙类乙管”，放松出入境限制，标志着疫情防控进入新阶段，疫情对于正常经济、生活秩序的影响大大减弱 房地产业目前受冲击较大，拖累经济恢复 2021年下半年起，由于疫情冲击房地产市场底层需求持续下滑、房企融资环境恶化、房企暴雷陷入资金困境等多重因素，房地产业受到明显冲击，产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复 2018年-2022年中国GDP和房地产业GDP季度同比增速经济压力传导对房地产市场底层需求冲击明显 融资环境持续恶化 疫情反复影响 经济压力加大 % 25 20 15 疫情冲击+融资收紧+需求下滑 10 房地产业增加值持续处于负增长，拖 5累经济恢复 0 就业形势严峻 居民收入预期普遍下滑 房地产企业频频暴雷 市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌 二手房市场置换难度加大 对房企信任度下降 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 -5 -10 GDP:当季同比房地产业GDP:当季同比 购买意愿下滑， 尤其是刚需客群 客户资产保值升 改善、置换需求难以释放 值需求难以满足 012022年宏观经济特征 022022年房地产市场总体特征 032022年房地产市场区域特征 042022年房企发展特征 2022年，我国房地产调控政策风向逆转 十九大后坚持”房住不炒”，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心矛盾发生变化：2022年之前房地产问题是金融泡沫化风险；当前该风险已经有效控制，但是出现了新的风险：债务与现金流错配造成的暴雷及违约风险。因此，政策会转向解决暴雷、债务违约的方向。 银保监会系统大会：郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线 2020年9月14日 国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制” 2022年3月2日 银保监会相关部门负责人表示：“房地产金融化泡沫化势 头得到实质性扭转” 2019年9月3日 银保监会新闻通气会：房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制 2021年3月2日 国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产泡沫化金融 化势头得到根本扭转” 岭 分 2022年9月23日 高压调控阶段 水政策调整阶段 2022年房地产行业风险纾困进入第三阶段 第一阶段第二阶段第三阶段 房企自救 （企业） 压实地方政府责任 （地方政府） 国家金融支持 （中央政府） •实践证明，单靠房企自救难以化解风险。 •保交楼、稳民生。•近期金融管理部门密集发声，并开始采取措 施，支持房地产风险化解和平稳健康发展。 需求端调控 供给端调控 各有关方面集中出台了一系列财税和利率政策： 个税退税激励支持改善性住房需求； 针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限； 下调首套个人住房公积金贷款利率。 多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。 房地产供给端约束趋于缓解。央行确定，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。人民银行、银保监会11月11日出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。央行通过政策性银行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具；扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。证监会提出放宽房企股权融资五项措施，如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外上市政策等。 政策面积极，实际执行进展缓慢 收并购进展缓慢 收并购项目的供给与需求不匹配 项目债权债务关系复杂，周期长 土拍市场降温，招拍挂机会更佳 授信及增信机制落地性差 授信及增信房企仅限少量优质房企 授信及增信落地是针对单一项目，并非针对单一主体及全民房企 非标融资落地性更差 非标融资成本更高 达标项目或者房企更少 政策面积极，实际执行进展缓慢 三支箭落地后，房企发债情况 12月2日，新城控股：取消发行上限为1亿元的中期票据。 12月3日，北京城建集团取消10亿中期票据发行。 12月9日，蜀道投资集团取消10亿元，五年期中期票据。 12月15日，河南交通投资集团有限公司取消发行22豫交投MTN003中期票据。 12月19日，苏高新取消发行上限5亿元中期票据发行。 目前房企发债基本需要有抵押担保物，纯信用发债的时代已经过去。大部分房企，尤其是民企，目前能够抵押资产相对不足。 三支箭落地后，房企股权融资情况 房企名称 公告内容 今年股价高点 融资用途 旭辉 配售价1.14港元，8.4亿股，认购款项9.58亿元 6港元（2月） 偿还现有债务及企业运营 雅居乐 以每股2.32港元，配售2.685亿股，认购款6.17亿港元 4.6港元（3月） 偿还到期债务及企业运营 合景泰富 以2.01港元配售2.35亿股，认购款约4.67亿港元 5.1港元（1月） 偿还现有债务及企业运营 德信中国 以每股0.881港元配售2.68亿股，认购款2.36亿港元 3港元（3月） 偿还现有债务及企业运营 新城 拟以3.5港元配售5.6亿股，认购款19.6亿港元 6港元（1月） 偿还到期境外债务及企业运营 碧桂园 拟以2.7港元配售17.8亿股，认购款48.06亿港元 7.2港元（1月） 偿还到期境外债务及企业运营 1.股价在低位，不适合增发或者配售。 2.相当于向股东和社会投资者募资 3.企业原控股股东控制权被稀释，未来可能会丧失控股权 房企融资有所恢复，但市场预期、房企局面难以快速扭转 近期房企融资政策放松后，房企融资规模呈现明显翘尾趋势，12月典型房企融资金额环比上涨125%。但融资多倾向于少量优质房企，尤其是国央企，其余多数房企尤其是再融资落地中仍面临不少困难，例如收并购进展缓慢、授信及增信机制落地性较弱、债权、股权融资不畅等问题，多数房企资金紧缺的局面难以快速扭转 亿元 1200 2021年1月-2022年12月典型上市房企融资情况 房企融资环境改善，但实际执行中仍有不少困难 收并购项目的供给与需求不匹配 收并购进 1000 800 600 400 200 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 0 12月，40家典型上市房企共完成融资金额712.5亿元，环比上升125.03%。 展慢 授信及增信机制落地性较弱 债权、股权融资不顺 项目债权债务关系复杂，周期长 土拍市场降温，招拍挂机会更佳 授信及增信房企仅限少量优质房企，对出险房企限制较多，且落地时间较长 授信及增信落地是针对单一项目 房企发债需要抵押、担保物，但目前大部分民企能够抵押资产相对不足。 部分房企债券销售不畅，取消发行 房企普遍股价低迷，不适合增发或者配售 全国房地产开发投资、土地成交价款增速持续下滑 2022年，全国房地产开发投资完成额累计同比跌幅持续扩大，全年同比下滑10%，全国土地成交价款累计9166亿元，累计同比跌幅继续扩大至下跌48.4%，房企普遍资金紧张，投资、拿地增速持续下滑 2021年7月-2022年12月全国房地产开发投资完成额累计同比增速2021年7月-2022年12月全国土地成交价款累计同比增速 12.7% 10.9% 8.8% 7.2%6.0% 4.4%3.7% 0.7% 2022年全国房地产开发投资完成额13.29万亿元，同比-10% 0.3%0.2% -4.8%-6.2% 4.5%2.8% -16.9% -20.6% -2