光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月）：需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光

需求侧：1月居民新增存款6.2万亿，贷款规模低于历史同期 23年1月，居民部门新增存款62000亿元，同比增加7900亿元，环比增加33097亿元。1月新增信贷49000亿元，同比增加9200亿元，环比增加35000亿元； 其中居民短贷新增341亿元，同比减少665亿元，环比增加454亿元；居民中长贷新增2231亿元，同比少增5193亿元，环比增加366亿元。新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%。 截至2月10日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.10%/4.91%，主流银行平均放款周期31天。 供给侧：境内优质民企合理融资需求得到有序支持，境外债券发行迎来曙光 23年1月单月房企发债约481亿元，受春节假期影响环比-4.8%，单月净融资-723亿元。其中境内债单月发债391亿元，单月净融资额-164亿元；境外发债迎来曙光，单月发行90亿元，净融资额约-558亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善，1月合景泰富集团、中骏集团控股、雅居乐集团陆续发债传递破冰信号。 22年9月/10月/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至23年1月，PSL余额为3.14万亿元，同比增长12.1%。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至23年2月10日，C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中10只股价（截至23-2-10）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅17.3%。 中证估值方面，截至23年2月10日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值平均为3.67元，较上周同期均值上涨0.29元；估值收益率方面，15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行0.54BP，达6.48%。 投资建议：2023开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、重点政策跟踪 房地产政策方面 2022年，从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施： 2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；11月23日，央行及银保监会官方发布“金融十六条”；11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施（“第三支箭”），此外政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间；12月7日央行提出用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，支持房地产市场平稳健康发展；12月15-16日，中央经济工作会议谈及“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”等；12月23日银保监会提出扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持等。 2023开年监管密集发声，全年地产平稳回暖可期： 23年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，同时住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持，三部委同时发布需求侧居民购房按揭利好；1月12日国资委提出密切关注地方融资平台风险；1月13日央行介绍在研究推出结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，同日银保监会明确努力促进金融与房地产正常循环，同时相关金融部门提及起草了新方案，改善优质房企资产负债状况。 目前“第一、二支箭”在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大，已释放供给侧政策加速落地的积极信号。当前监管部门密集发声，为23年房地产政策走势指明方向，在坚持“房住不炒”主基调的同时明确继续落实22年末“金融十六条”等利好政策，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨。 公募REITs政策方面 我国公募REITs市场建设力度加大，2022年年初以来相关支持政策相继推出，REITs市场利好不断。 值得注意的是，2022年5月25日，国办发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认。3月18日，证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则；5月31日，在证监会指导下，沪深两市证券交易所制定发布《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产；9月末公募REITs首批扩募申请正式启动；12月初，首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见； 12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”；12月25日，国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届“中国PPP论坛”上表示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期，希望到2023年年底，基础设施REITS发行能够超过60支，总发行规模超过2000亿元。 2023年1月3日，证监会债券部主任周小舟发表题为《中国特色REITs市场的探索、实践及展望》的署名文章指出，尽快将试点范围覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；1月3日发改委投资司投融资处处长呼和发表文章《发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向》，指出应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITs长期坚持的价值取向；1月16日水利部在全国水利工作会议上提出推动水利基础设施投资信托基金（REITs）试点项目实现突破；2月2日证监会在系统工作会议上提出要大力推进公募REITs常态化发行，增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度，在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展；2月3日水利部在水利规划计划工作座谈会上提出努力扩大投资规模，推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破。 表1：近期房地产需求侧重要政策 表2：近期房地产供给侧重要政策 表3：近期公募REITs重要政策 2、需求侧：1月居民新增存款6.2万亿，贷款规模低于历史同期 2.1、居民新增存款情况及主要数据图表 2.1.1、居民新增存款情况 2023年1月，居民部门新增存款62,000亿元，同比增加7,900亿元，环比增加33,097亿元。 2.1.2、主要数据图表 2023年1月，居民部门新增存款62,000亿元，同比增加7,900亿元，环比增加33,097亿元。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 2.2、居民新增贷款情况及主要数据图表 2.2.1、居民新增贷款情况 2023年1月人民币贷款增加49,000亿元，同比增加9200亿元（+23.12%），环比增加35,000亿元（+250.0%）。其中企业部门新增46,800亿元，同比多增13,200亿元（+39.3%），环比多增34,163亿元；居民部门新增2,572亿元，同比减少5,858亿元（-69.5%），环比增加819亿元。 2023年1月人民币贷款企业部门新增占比约95.5%；居民部门新增占比5.2%。 拆分居民部门来看，1月居民短贷新增341亿元，同比减少665亿元(-66.1%)，环比增加454亿元；居民中长贷新增2,231亿元，同比少增5,193亿元（-69.9%），环比增加366亿元（+19.6%）。 2.2.2、主要数据图表 2023年1月人民币贷款增加49,000亿元，同比增加9200亿元（+23.1%），环比增加35,000亿元（+250.0%）。其中： 企业部门新增46,800亿元；居民部门新增2,572亿元，同比减少5,858亿元（-69.5%），环比增加819亿元。 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值（亿元） 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值（亿元） 具体拆分居民部门信贷数据，1月居民短贷增加341亿元，同比减少665亿元(-66.1%)，环比增加454亿元；居民中长贷新增2,231亿元，同比少增5,193亿元（-69.9%），环比增加366亿元（+19.6%）。 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 2023年1月新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%（2022年全年水平为12.9%）。 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 截至2023年2月10日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.10%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即4.90%。 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 根据贝壳研究院统计数据显示，2023年1月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.10%，二套利率为4.91%；首套房贷利率环比上行1bp，二套利率环比基本持平。 1月103城主流银行平均放款周期31天，受近期疫情防控优化影响，较上月延长三天。其中一线城市平均放款周期为37天，二线城市平均放款周期为30天，三线城市平均放款周期为30天。 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 3、供给侧：境内优质民企合理融资需求得到有序支持，境外债券发行迎来曙光 2023年1月房企境内外单月合计发债481亿元，受春节假期影响较22年12月小幅回落，环比-4.8%（22年12月