2022年深圳房地产市场年报

中国房地产市场 发展报告 中国房地产代表城市回顾与展望深圳城市篇 敬请关注其他系列报告： 2022年度全国房地产政策报告 2022年度全国土地市场报告 2022年度全国住宅新房市场报告 2022年度世联评估价值研究院年报 2022年度不良资产政策与市场报告 目录 CITYEXPRESS世联评估研报 02 物业核心指标一览 03 利率指标一览 04 EVS数据大公开 06 深圳楼市一览 07 深圳宏观经济 08 深圳政策资讯 09 深圳土地市场 10 深圳住宅市场 18 深圳商业市场 23 深圳办公市场 27 研究院年报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 世联研报系列仅供分享 1 2022REPORT核心指标 2022物业核心指标一览 变动指标为同比变化 新建住宅均价：68,063元/㎡存量住宅年末均价：59,943元/㎡新建写字楼均价：48,390元/㎡新建商务公寓均价：58,333元/㎡新建商业营业用房均价：50,331元/㎡ 15.5% 6.23% 新建住宅均价 3.23% 写字楼均价 存量住宅均价 46.7% 8.84% 29.5% 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 商务公寓均价 商 37.1% 业均价 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享2 2022REPORT 利率指标 利率指标一览 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 最低利率最高利率平均利率 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.5 6.5 6.25.8 65.0 4.84.4 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.5 4.6 5 44.54.44.23.7 3.9 3.9 3.93.7 4.23.83.93.63.83.8 3.8 2 33.42.1 1 3.5 3.43.53.33.2 2.72.8 3.1 贷款市场报价利率（LPR）（%） 数据来源：世联数据平台 5.0 4.6 4.84.854.804.75 4.4 4.24.254.20 1年LPR5年LPR 4.654.60 4.45 4.30 4.0 3.8 3.6 2019-08-20 3.4 4.154.05 3.853.803.70 2019-09-20 2019-10-21 2019-11-20 2019-12-20 2020-01-20 2020-02-20 2020-03-20 2020-04-20 2020-05-20 2020-06-22 2020-07-20 2020-08-20 2020-09-21 2020-10-20 2020-11-20 2020-12-20 2021-01-20 2021-02-20 2021-03-22 2021-04-20 2021-05-20 2021-06-20 2021-07-20 2021-08-20 2021-09-22 2021-10-20 2021-11-22 2021-12-20 2022-01-20 2022-02-21 2022-03-21 2022-04-20 2022-05-20 2022-06-20 2022-07-20 2022-08-22 2022-09-20 2022-10-20 2022-11-21 2022-12-20 3.65 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA） 34.8.158 3.51 2.18 22.8.698 7 6 5 4 3 2 1 2016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022-102022数-11据来2源02：2-1W2IND 同比变动排名 城市 2022年12月均价 环比变动 同比变动 12 上海厦门 （元/㎡）59, 40, 475393 0.10% -0.15% 32 .55%.95% 3 北京 53,832 -0.07% 2 .27% 4 成都 13,790 -0.45% 1.99% 5 泉州 12,383 -0.30% 1.72% 6 合肥 17,202 -0.18% 1.71% 7 佛山 14,268 0.40% 1.51% 8 西安 13,859 -0.06% -0.03% 9 乌鲁木齐 7,954 0.06% -0.10% 10 三亚 28,237 -0.81% -0.26% 11 南京 29,693 -0.35% -0.67% 12 长沙 10,865 0.06% -0.88% 13 济南 15,065 0.15% -0.98% 14 海口 15,330 -0.78% -0.98% 15 广州 31,500 -0.13% -1.26% 16 大连 13,385 -0.14% -1.54% 17 珠海 19,847 -0.09% -1.83% 18 无锡 14,065 -0.52% -1.90% 19 苏州 19,508 -0.44% -1.95% 20 常州 12,432 -0.17% -2.13% 21 昆明 10,686 -0.19% -2.48% 22 兰州 11,132 -0.79% -2.64% 23 青岛 16,895 -0.53% -3.11% 24 深圳 59,943 -0.47% -3.23% 25 杭州 39, 295 -0.86% -3.31% 26 温州 17,616 -0.41% -3.51% 27 南昌 11,225 -0.05% -3.61% 28 江门 7,364 -0.38% -3.75% 29 武汉 15,625 -0.74% -3.83% 30 长春 8,751 -0.69% -3.94% 31 天津 19,109 -0.11% -3.95% 32 石家庄 13,363 -0.27% -3.97% 33 贵阳 8,554 -0.57% -4.40% 34 宁波 23,382 -0.36% -4.74% 35 东莞 23,327 -1.40% -4.78% 36 福州 21,239 -0.63% -4.82% 37 中山 10,516 -0.67% -5.10% 38 惠州 10,203 -0.81% -5.17% 39 沈阳 9,181 -0.53% -5.35% 40 太原 10,178 -0.12% -5.44% 41 烟台 9,856 -0.61% -5.67% 42 呼和浩特 10,251 0.02% -5.70% 43 南宁 11,103 -0.81% -6.07% 44 重庆 9,436 -0.55% -6.61% 45 郑州 12,775 -0.51% -6.91% 46 哈尔滨 8,876 -0.90% -11.55% 2022REPORT EVS数据大公开 EVS数据大公开——2022年12月全国代表城市存量房房价变化 数据来源：世联EVS数据平台 聚焦深圳市场 2022年，深圳（含深汕特别合作区）共招拍挂供应98宗地，供应土地面积671.2万平方米。 土地市场概述 房屋租赁参考价格》。12月，深圳的银行对受疫情影响的个人房贷推出延期还贷服务。 7月，深圳公积金贷款“一人购房全家帮”征求意见。9月，深圳推广二手房“带押过户”模式，首例“公证提存+免赎 楼带押过户”在坪山顺利完成。10月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，深圳发布《深圳市2022年度 2022年，深圳严格执行限购、限贷、限售政策，翘首以盼的救市政策并未出台，仅作了少量政策微调。 政策资讯概述 住宅租赁市场 深圳存量住宅空置率约5.5%，存量住宅租售比为720倍，静态租赁回报率仅为1.6%。 2022年，深圳住宅租金总体呈趋势性下降形态。截至12月末，优质商品住宅加权平均月租金为83.2元/㎡。 近15年的新低。 楼市 一览 存量住宅概述 一、二手住宅成交套数分别占据61.3%和38.7%的市场份额，新房市场显然成为当前深圳楼市的主力。 全年成交34,441套，同比下降29.5%，为四年来的低位；总成交面积为355.7万平方米，同比下降26.8%。 2022年，深圳新建商品住宅成交均价为68,063元/㎡，同比上涨6.23%。 成交土地面积533.9万平方米；成交土地规划建筑面积1,561.2万平方米，同比上升24.8%。 共有88宗地成功出让，主要是工业用地（44宗）及居住用地（34宗）。全年共有7宗流拍，流拍率7.4%。 新房住宅概述 成交持续低迷，网签仅21,701套，同比下跌46.7%，连续两年腰斩（2020年95,273套；2021年40,700套），并创下了 截至2022年末，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,943元/㎡，同比跌幅扩大到3.23%，市场重心持续下移。 四季度，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。空置率为6.8%， 同比上升1.6个百分点。 新建商业营业用房成交均价为50,331元/㎡，同比下跌37.1%。成交面积28.5万平方米，同比飙升105.1%。 2022年，新建商务公寓成交均价为58,333元/㎡，同比下跌8.84%。成交10,765套，同比下降32.0%。 商业市场概述 置率为22.4%，全年上升3.6个百分点。 四季度，深圳商务区甲级写字楼租金平均租金为193.2元/㎡·月，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。平均空 2022年全年新建写字楼成交均价为48,390元/㎡，同比下跌15.5%。 成交面积51.4万平方米，同比上升30.1%。成交总金额248.6亿元，同比上升10.0%。 办公市场概述 宏观经济 深圳经济顶压前行，在全球城市排第10位 尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，GDP突破3.2万亿，经济在全球城市排第10位。 根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022年深圳地区生产总值为32,387亿元，同比增长3.3%，分别高于全省、全国1.4和0.3个百分点，同时领跑北上广深四大一线城市。 其中，第一产业增加值为25.64亿元，同比增长0.8%；第二产业增加值为12,405亿元，同比增长4.8%；第三产业增加值为19,956亿元，同比增长2.4%。 一、工业生产持续增长 2022年，深圳规模以上工业增加值同比增长4.8%。 二、固定资产投资较快增长 从行业门类看，规模以上采矿业、制造业、电力热力燃气及水生产和供应业增加值分别增长14.7%、4.1%、9.5%。主要行业大类中，规模以上汽车制造业增加值增长104.5%，石油和天然气开采业增长13.6%，专用设备制造业增长4.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长1.8%。主要高技术产品产量持续快速增长，其中，新能源汽车、充电桩、民用无人机、5G智能手机产量分别增长183.4%、113.8%、34.7%、22.3%。专精特新企业发挥强力支撑作用，全年增加值合计增长8.3%，对深圳规上工业增加值的贡献率达22.1%。 宏观经 济 2022年，深圳固定资产投资同比增长8.4%。 分产业看，第二产业投资增长19.3%，第三产业投资增长6.2%。 工业投资继续保持良好增势，增长19.2%，其中，制造业投资增长15.4%；房地产开发投资增长13.3%。 信息技术服务业投资增长43.8%。 高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长17.0%，其中，电子及通信设备制造投资增长21.0%；信息传输、软件和社会领域投资快速增长，其中，卫生和社会工作投资增长64.1%，文化、体育和娱乐业投资增长22.9%。 三、市场销售小幅增长 2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%