逆势增收利润承压，供给优势成长可期

信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 江宇辉地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 买入 上次评级 买入 投资评级 证券研究报告 公司研究 公司点评报告 华发股份(600325) 逆势增收利润承压，供给优势成长可期 2023年2月3日 事件： 1）公司1月19日发布2022年度业绩快报：2022年实现营业总收入591.29亿元，同比上升15.39%；实现净利润47.13亿元，同比上升0.78%；实现归母净利润25.62亿元，同比下降19.80%；基本每股收益1.12元/股，同比下降16.42%。 2）根据克而瑞数据，公司2023年1月实现全口径销售金额121.9亿元，同比上升19.3%，排名较2022年12月提升11名至第7名。 总营收逆势增长，行业下行叠加权益比下降致归母净利下降。在2022年行业整体持续下行周期中，公司通过财务运营、增加核心城市布局以及积极推盘去化，同时也对产品力、服务力和交付力进行提升，总营收实现15.39%的逆势增长，实现销售回款734亿元，同比增长4.86%。利润方面，受到行业整体利润率下行影响，公司净利润率下降1.16pct，净利润基本与2021年持平。但受到2022年结算项目中权益比例下降影响，少数股东损益占比提升13.95pct，致归母净利润同比下降19.80%。 坚守核心城市销售排名大幅提升，保持拿地节奏布局核心区域。公司2022年实现销售面积401万平方米,同比下降14.5%，实现销售金额1202亿元，同比下降1.4%，在2022年行业持续下行的严峻形势下，公司销售基本持平的表现优于大市。其中上海单城销售金额297.46亿元，同比增长235.28%，单城销售贡献率达到24.7%，较2021年的7.28%有明显提升，公司抓住市场机遇实现了核心城市的销售大幅提升。百强房企排名由2021年底第32名提升14名至2022年末第18名,提升幅度较大。2022年以来公司保持拿地节奏，根据克而瑞数据，2022年公司共拿地22宗，成交总价409.5亿元，同比上升124.8%，规划建面187.0万平，同比增长30.4%，拿地强度由2021年14.9%上升至34.1%，其中公司2022年提高在高能级核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斩获，一线/二线/三线城市新增土储规划建面占比分别为31.46%/60.34%/8.20%，拿地金额占比分别为61.54%/36.17%/2.29%，其中公司2022年在上海权益拿地金额 219.09亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名。公司2022年抓住土地市场机遇，积极布局核心城市核心区域，补充核心城市核心区域土地储备，我们认为后续市场或将仍然延续城市分化，特别是如果需求端政策继续放松，核心城市核心区域有望率先量价提振，公司则有望凭借2022年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给端分化，实现销售的持续增加。同时公司在2022年土地市场遇冷阶段保持拿地节奏，地块利润率情况好转，并且公司在上海集中供地中多宗总价较高地块均为100%权益拿地，项目权益比有望增加。 定增募资增强资本实力，收购核心资产化解合作风险。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元，截至23年1月5日定增已获证监会受理，预计可以补充15亿元流动资金，定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加，有望增强公司资本实力、优化资产负债结构，助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额，同时改善公司现金流状况，降低融资风险，增加公司稳健经营能力。公司14亿元收购融创昆明文旅城二期40%股权，35.7亿元收购融华置地51%股权，积极化解合作方风险，收购项目股权增厚核心资产。 维持“买入”评级。2023年1月公司实现销售金额121.9亿元，同比实现19.3%增长，排名跃升进入百强房企第7名，进入行业TOP10，供给端优势进一步凸显。公司目前待结算资源丰富，总营收有望保持稳定发展，毛利率和权益比较低项目逐步结转完成后，随着利润情况较好项目逐步进入结转，归母净利润有望恢复增长。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭 州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期，收购及定增事项不及预期。 重要财务指标营业总收入(百万元) 2020A 51,006 2021A 51,241 2022E 59,129 2023E 64,287 2024E 70,520 增长率YoY% 53.9% 0.5% 15.4% 8.7% 9.7% 归属母公司净利润(百万元) 2,902 3,195 2,562 2,297 3,020 增长率YoY% 4.3% 10.1% -19.8% -10.3% 31.5% 毛利率% 24.3% 25.8% 22.1% 22.6% 24.2% 净资产收益率ROE% 13.8% 15.3% 12.9% 10.4% 12.0% EPS(摊薄)(元) 1.37 1.51 1.21 1.09 1.43 市盈率P/E(倍) 7.05 6.41 7.99 8.91 6.78 市净率P/B(倍) 0.98 0.98 1.03 0.93 0.81 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2023年2月2日收盘价 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 312,687 344,832 336,247 308,221 营业总收入 51,241 59,129 64,287 70,520 货币资金 49,994 55,520 35,820 41,814 营业成本 38,020 46,037 49,747 53,460 应收票据 0 7 1 7 营业税金及附加 3,361 3,879 4,217 4,626 应收账款 328 657 414 369 销售费用 1,582 1,833 1,993 2,186 预付账款 3,720 4,051 3,980 3,742 管理费用 1,527 2,070 2,250 2,468 存货 217,378 242,993 254,480 220,720 研发费用 79 106 116 127 其他 41,267 41,604 41,552 41,568 财务费用 235 -466 -654 151 非流动资产 42,370 56,871 67,933 105,821 减值损失合计 -1 0 0 0 长期股权投资 21,475 29,475 36,475 43,475 投资净收益 575 662 720 790 固定资产（合计） 2,795 3,776 4,714 5,575 其他 -48 24 26 28 无形资产 469 544 614 674 营业利润 6,962 6,357 7,364 8,320 其他 17,631 23,077 26,130 56,097 营业外收支 -133 -70 -70 -70 资产总计 355,057 401,703 404,180 414,042 利润总额 6,829 6,287 7,294 8,250 流动负债 152,807 194,669 191,147 194,355 所得税 2,152 1,982 2,299 2,600 短期借款 1,030 1,530 1,780 1,905 净利润 4,677 4,305 4,995 5,649 应付票据 1,321 1,620 1,558 1,115 少数股东损益 1,482 1,965 2,397 2,429 应付账款 31,283 45,446 31,939 27,461 归属母公司净利润 3,195 2,562 2,297 3,020 其他 119,172 146,073 155,869 163,874 EBITDA 6,937 5,535 6,368 8,131 非流动负债 106,359 110,421 111,421 112,421 EPS(当年)(元) 1.34 1.21 1.09 1.43 长期借款 77,170 79,170 80,170 81,170 其他 29,189 31,251 31,251 31,251 现金流量表单位:百万元 负债合计 259,166 305,090 302,568 306,776 会计年度2021A 2022E 2023E 2024E 少数股东权益 75,073 76,815 79,513 82,142 经营活动现金流36,061 15,731 -9,335 44,919 归属母公司股东权益 20,819 19,798 22,099 25,124 净利润4,677 4,305 4,995 5,649 负债和股东权益 355,057 401,703 404,180 414,042 折旧摊销336 307 378 451 财务费用722 1,533 1,567 1,584 重要财务指标 单位:百万元 投资损失-235 -235 -662 -720 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营运资金变动31,265 10,297 -15,624 37,955 营业总收入 51,241 59,129 64,287 70,520 其它-704 -49 70 70 同比（%） 0.5% 15.4% 8.7% 9.7% 投资活动现金流-43,986 -14,097 -10,789 -37,619 归属母公司净利润 3,195 2,562 2,297 3,020 资本支出-29,905 -1,709 -1,509 -1,409 同比（%） 10.1% -19.8% -10.3% 31.5% 长期投资-11,426 -13,000 -10,000 -37,000 毛利率（%） 25.8% 22.1% 22.6% 24.2% 其他-2,655 612 720 790 ROE% 15.3% 12.9% 10.4% 12.0% 筹资活动现金流15,027 3,887 420 -1,310 EPS(摊薄)(元) 1.51 1.21 1.09 1.43 吸收投资33,599 -307 0 0 P/E 6.41 7.99 8.91 6.78 借款92,782 2,500 1,250 1,125 P/B 0.98 1.03 0.93 0.81 支付利息或股息-10,190 -2,507 -1,567 -1,584 EV/EBITDA 12.52 17.52 18.64 13.89 现金流净增加额7,106 5,526 -19,699 5,994 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 机构销售联系人 区域 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 韩秋月 13911026534 hanqiuyue@cindasc.com 华北区销售总监 陈明真 15601850398 chenmingzhen@cindasc.com 华北区销售副总监 阙嘉程 18506960410 quejiacheng@cindasc.com 华北区销售 祁丽媛 13051504933 qiliyuan@cindasc.com 华北区销售 陆禹舟 17687659919 l