2022年12月全国商品住宅市场交易月报

2022年12月全国 商品住宅市场监测月报 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd. 代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01本月观点及政策汇总 02一线城市商品住宅市场 03二线城市商品住宅市场 04三、四线城市商品住宅市场 01 PART 本月观点及政策汇总 本月观点 12月，全国楼市成交规模上涨，但同比仍呈下行趋势，成交均价持续走高。部分城市限购、公积金等政策放宽，市场反馈积极，短期积压需求释放，但整体市场信心仍未恢复，尤其是刚需购房者观望情绪蔓延，消费信心不足。一线城市成交规模同比降24%，环比升14.42%，成交价格持续走高；二线城市成交规模同比降31.48%，环比升34.44%；三四线城市成交规模同比降25.62%，环比升2.55%。一二三四线城市市场整体回暖，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，但广州及部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，个别城市甚至超过40个月，市场去化压力持续 12月，房地产行业政策暖风频吹，国务院印发《扩大内需战略纲要（2022-2035年)》，重申房地产是支柱产业。强调满足行业合理融资需求，支持刚需和改善住房需求，增强购房者信心，维护住房消费者合法权益。各地需求端政策响应积极，广州多孩家庭首套公积金贷款适当提高；南京放松限购，外地人持半年以上居住证明就可购房；广东东莞全面放开限购；武汉二环外全部解除限购。从城市轮动规律来看，2023年一线城市及核心二线城市的政策调整将是重点，从而带动周边低能级区域市场稳定。 数据快报 12月，全国楼市成交规模上涨，但同比仍呈下行趋势，成交均价持续走高。部分城市限购、公积金等政策放宽，市场反馈积极，短期积压需求释放，但整体市场信心仍未恢复，尤其是刚需购房者观望情绪蔓延，消费信心不足。 一线城市成交规模同比降24%，环比升14.42%，成交价格持续走高；二线城市成交规模同比降31.48%，环比升34.44%；三四线城市成交规模同比降25.62%，环比升2.55%。一二三四线城市市场整体回暖，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，但广州及部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，个别城市甚至超过40个月，市场去化压力持续。 区域 40个监测城市12月住宅市场情况 成交面积 （万平米） 同比 环比 成交价格（元/平米） 同比 环比 成交金额（亿元） 同比 环比 一线城市 259.74 ▼24% ▲14.42% 56746 ▲15.61% ▲1.51% 1473.92 ▼12.13% ▲16.15% 二线城市 1338.62 ▼31.48% ▲34.44% 20987 ▲18.11% ▲4.44% 2809.37 ▼19.07% ▲40.41% 三四线城市 322.18 ▼25.62% ▲2.55% 17455 ▲2.27% ▲2.42% 562.36 ▼23.93% ▲5.03% 数据说明：红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降 数据来源：数联天下 热点政策汇总 证监会：进一步扩大REITs试点范围 12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。李超指出，进一步明确REITS税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。 银保监局：支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 12月27日，据中国银保监会官微消息，近日银保监会党委书记、主席郭树清近日主持召开党委（扩大）会议。会议要求坚决防范化解金融领域重大风险。坚持“一行一策”“一司一策”，加快推进中小银行保险机构改革化险。前瞻应对信贷资产质量劣变风险，鼓励银行机构加大不良资产处置力度，推动中小银行加快处置不良贷款试点落地。促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。配合化解地方政府隐性债务风险。坚守私募和公募、投资与信贷、股权与债权的区别，严防各类高 风险影子银行死灰复燃，及时查处宣扬“保本高收益”的欺诈行为，严厉打击违法违规金融活动。强化金融稳定保障体系，牢牢守住不发生区域性、系统性金融风险底线。 自然资源部：适时完善现行住宅用地供应政策 12月21日，自然资源部党组书记、部长、国家自然资源总督察王广华主持召开自然资源部党组会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署自然资源部系统贯彻落实工作。会议强调，明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，自然资源部系统要按照党的二十大精神和中央经济工作会议部署，通盘谋划明年乃至今后一个时期的自然资源工作。要紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。规范住宅用地供应信息公开，下大力气推动转变城市土地开发利用方式。 热点政策汇总 广州：多孩家庭购首套住房，公积金贷款额度可适当提高 12月9日，广州市政府常务会议审议通过《广州市人口与计划生育服务规定》。《规定》提出，广州市符合住房保障条件且有未成年子女的家庭，住建主管部门在实施公租房保障时，可以根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾，对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障。符合法律、法规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款，且符合住房公积金贷款条件的，贷款最高额度可以适当调整提高。 南京：主城限购区域部分放开，外地人购房无需社保 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善性群体购房成本。南京主城限购区域部分放开。为着力改善职住平衡，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套，为全市构建高水平人才集聚平台提供支撑。 武汉：都市圈住房公积金打通使用 12月13日，从武汉公积金中心获悉，武汉都市圈住房公积金同城化业务服务平台正式上线运行。即日起武汉都市圈内的住房公积金缴存职工，可使用本地缴存的住房公积金，以委托扣划方式直接偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款，即实现不同城市的住房公积金“打通用”。据悉，这也是12月7日《武汉都市圈发展规划》获国家发改委正式批复后，推出的首个同城化政策。 北京：毕业三年内大学生可申请保租房首批非应届大学生入住保租房 本次大学生保障房毕业三年内的大学生均可登记配租，项目启动至今，配租登记人员共832人，通过资格审核人员782人，最终共选出房源235间。保障房内配备基础生活设施，同时配备智能门锁和宽带网络，可满足青年群体的基本住房需求。房屋租金严格控制在2600元~4800元。 东莞：暂停执行商品住房限购政策 12月26日，东莞市住建局官网发布关于进一步优化房地产调控政策的通知。自通知印发之日起，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。这也意味着，即日起，东莞全域32个镇街放开住房限购。 02 PART 一线城市商品住宅市场 一线城市商品住宅量价走势—月度 12月，一线城市商品住宅市场供应持续回升，成交规模及均价小幅走高。上海市场年末翘尾收官，受七八批次新房集中入市影响，供应面积大幅走高；北京市场供应大幅走高，但感染高峰过后，楼市并未出现明显回暖；广州市场本月翘尾主要是由于11月封控积压需求的集中释放，同时多孩家庭公积金政策放宽，一定程度上刺激需求；深圳市场供应缩水，环比降幅达67.5%，成交规模趋于稳定。本月一线城市商品住宅供应大幅上升至367.4万平米，成交面积小幅上升至259.74万平米，成交均价上升至56746元/平米 一线城市商品住宅月度供求走势 万平米元/平米 56746 70070000 60060000 50050000 40040000 30030000 20020000 10010000 0 一线城市：北京、上海、广州、深圳 供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 0 数据来源：数联天下 典型城市商品住宅量价走势—上海 12月，上海商品住宅市场年末翘尾收官，受七八批次新房集中入市影响，供应面积大幅走高。自6月以来，上海新房持续大量供应， 12月供应量更是达到10年来单月供应量的峰值，市场供需关系发生变化，新房积分下滑，一二手倒挂缩小，开发商重启分销等促销活动，短期内郊区冷门项目去化困难。政策方面，上海今年尚未出台实质性放松政策，如放松信贷等，需求端利好政策何时出台或是2023年市场恢复的关键。 上海商品住宅市场供求及均价走势 万平米 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米） 元/平米 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 数据来源：数联天下 典型城市商品住宅量价走势—北京 12月，北京商品住宅市场供应面积达56.52万平米，新房预售取证节奏加快，环比涨幅81.85%，成交量价趋于稳定，感染高峰过后预期中的小反弹并未出现。政策方面，11月“台马”地区取消限购后，项目现场短期来访人数上升，但区域型政策对市场长期持续释放需求驱动力较弱。 万平米 54639 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 北京商品住宅月度供求及均价走势 元/平米 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 数据来源：数联天下 一线城市商品住宅库存量及去化周期 12月，一线城市供应规模大幅上升，主要是上海、北京、广州大量供应；库存方面，北京和广州库存微降，仅广州去化周期小幅走低，上海、北京、深圳去化周期拉长，达近半年新高，短期内市场去化困难 一线城市商品住宅12月存量及去化周期 万平米月 24.7 23.8 18.5 18.2 17.6 16.6 6.7 499 5.2 584 1242 1238 1333 1332 572 566 140030 120025 1000 20 800 15 600 10 400 2005 00 上海北京广州深圳 2022年11月库存2022年12月库存近三个月移动去化周期（2022年11月）近三个月移动去化周期（2022年12月) 数据来源：数联天下 03 PART 二线城市商品住宅市场 二线城市商品住宅量价走势—月度 12月，二线城市受需求端政策放松影响，商品住宅成交整体回暖，量价齐升。本月供应持续走高至1162.26万平米，成交面积大 幅上升至1338.62万平米，均价微升至20987元/平米。其中，福州、