2022年11月上海商品住宅市场月报

2022年11月上海商品住宅市场月报 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 2022年12月刊 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01政策与热点 02商品住宅市场特征 03市场结构性成交分析 本月观点 政策及热点总结 商品住宅市场 11月13日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。 11月房企融资方面，相关政策不断放宽，信贷支持、民营企业债券融资支持及民营企业股权融资支持，房地产市 场“三支箭”均已发出。 11月上海商品住宅市场热度回暖，一方面相关政策支持，市场整体信心增加，另一方面，热门改善及低积分刚需项目供应充足。成交面积环比大幅走高，均价环比微升。11月中旬第七批次新盘上线，截止12月2日，57个新盘中，31个已结束认购，其中8盘触发积分制。本月推出的第七批次新盘，是今年以来供应量最大的一次，主要为改善及豪宅项目，备案均价6万以下/平的项目为24个，均价6-10万/平米的项目为21个，备案均价10万以上/平米的项目为12个；本月总供应124.66万平方米，环比升58.89%，同比升39.61%，成交量为92.71万平米，同比升27.88%；全市成交均价为60960元/平米，同比升9.78%。 本月数据快报 表：上海市2022年11月商品住宅供求价数据 物业类型 11月供应面积 11月成交面积 11月成交均价 11月存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 万平米 去化周期（个月） 商品住宅 124.66 58.89% 39.61% 92.71 58.32% 27.88% 60960 0.73% 9.78% 614.26 6.7 公寓 115.76 64.28% 44.15% 79.20 69.17% 35.74% 60273 1.05% 12.69% 477.94 6.3 别墅 8.9 11.43% 0.99% 13.51 15.05% 4.50% 64993 1.57% 1.62% 144.67 6.7 数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体去化周期为3个月移动去化 数据来源：数联天下 01 PART 政策与热点 政策与热点 11月13日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。 具体16条措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。 •自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。第一是金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求。第二是金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。第三是金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。第四是金融政策执行进一步优化，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期（这一措施我们今年5月就在呼吁），以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理（已有政策）等等。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。 政策与热点 11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。 11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用 11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。此被称为地产行业的“第三支箭”。 政策与热点 11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。《决议》强调，要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。决议同时要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。 11月25日，央行再次宣布降准，共计释放长期资金约5000亿元。央行公告称，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8% 02 PART 商品住宅市场特征 商品住宅市场 11月上海商品住宅市场热度回暖，一方面相关政策支持，市场整体信心增加，另一方面，热门改善及低积分刚需项目供应充足。成交面积环比大幅走高，均价环比微升。11月中旬第七批次新盘上线，截止12月2日，57个新盘中，31个已结束认购，其中8盘触发积分制。本月推出的第七批次新盘，是今年以来供应量最大的一次，主要为改善及豪宅项目，备案均价6万以下/平的项目为24个，均价6-10万/平米的项目为21个，备案均价10万以上/平米的项目为12个；本月总供应124.66万平方米，环比升 58.89%，同比升39.61%，成交量为92.71万平米，同比升27.88%；全市成交均价为60960元/平米，同比升9.78%。 上海商品住宅市场供求及均价走势 万平米 60960 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 元/平米80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 供应成交成交均价 商品住宅-成交排名 11月位于闵行区浦江板块的华发建发缦云项目为商品住宅成交面积冠军，项目所处板块为低密度社区，步行范围内有三所学校，是第六批次热盘，入围积分达66.12分。 表：2022年11月商品住宅成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 华发建发缦云 闵行区 浦江板块 598 6.44 62551 大华锦绣华城 浦东新 区 北蔡板块 339 5.37 101786 大华朗香公园映 宝山区 大场板块 450 4.32 56165 建发熙和府 宝山区 顾村板块 351 3.48 47032 象屿招商蟠龙府 青浦区 徐泾板块 337 3.42 60237 中铁虹桥逸都 青浦区 徐泾板块 347 3.38 61409 招商璀璨公馆 浦东新 区 外高桥板块 298 3.19 69267 中铁湖光逸景 奉贤区 南桥新城板块 304 3.16 40135 浦发仁恒有园 浦东新 区 三林板块 262 2.92 98699 雅戈尔星海云境 南汇区 临港新城板块 253 2.79 33023 表：2022年10月商品住宅成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 虹桥璀璨公馆 青浦区 徐泾板块 516 5.20 61246 东方悦澜 浦东新 区 三林板块 480 5.12 119760 碧桂园柏悦前湾 闵行区 华漕板块 173 2.15 64419 禧瑞云庭 松江区 松江新城东区 板块 198 1.98 57548 招商虹玺 虹口区 四川北路板块 145 1.70 118091 越秀仁恒天樾园 和 闵行区 梅陇春申板块 148 1.65 74873 中建海樾府 奉贤区 南桥新城板块 150 1.61 41525 建发观唐府 金山区 金山新城板块 129 1.57 30016 横沔玖境瑞府 南汇区 周康板块 135 1.55 65300 龙湖南山虹桥天玺领峯 嘉定区 江桥板块 129 1.41 57845 公寓市场 11月公寓市场供应规模环比涨幅明显，成交面积环比大幅上升，受高均价的新盘供应增加影响，成交均价小幅回升；本月供应面积为115.76万平米，同比涨幅44.15%，成交面积为79.20万平米，同比涨幅35.74%。本月成交主力项目多位于外环外，多为刚需改善项目，成交均价环比微升至60273元/平米。 60273 万平米160 140 120 100 80 60 40 20 0 上海公寓市场供求及均价走势 元平米80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 供应成交成交均价 公寓市场-成交排名 11月公寓市场销售冠军于闵行区浦江板块的华发建发缦云项目。本月成交TOP10项目中，第六批次的华发建发缦云、建发熙和府、中铁虹桥逸都、招商璀璨公馆，和第五批次的象屿招商蟠龙府、中铁湖光逸景均触发积分。 表：2022年11月公寓成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 华发建发缦云 闵行区 浦江板块 598 6.44 62551 大华锦绣华城 浦东新区 北蔡板块 338 5.35 101633 大华朗香公园映 宝山区 大场板块 450 4.32 56165 建发熙和府 宝山区 顾村板块 351 3.48 47032 象屿招商蟠龙府 青浦区 徐泾板块 337 3.42 60237 中铁虹桥逸都 青浦区 徐泾板块 347 3.38 61409 招商璀璨公馆 浦东新区 外高桥板块 298 3.19 69267 中铁湖光逸景 奉贤区 南桥新城板 块 304 3.16 40135 雅戈尔星海云境 南汇区 临港新城板块 253 2.79 33023 古北悦公馆 闵行区 金虹桥板块 198 2.63 87866 表：2022年10月公寓成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 虹桥璀璨公馆 青浦区 徐泾板块 516 5.20 61246 东方悦澜 浦东新区 三林板块 480 5.12 119760 碧桂园柏悦前湾 闵行区 华漕板块 173 2.15 64419 禧瑞云庭 松江区 松江新城东区板块 198 1.98 57548 越秀仁恒天樾园 和 闵行区 梅陇春申板 块 148 1.65 74873 中建海樾府 奉贤区 南桥新城