2022年8月全国商品住宅市场交易月报

2022年8月全国 商品住宅市场监测月报 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01本月观点及政策汇总 02一线城市商品住宅市场 03二线城市商品住宅市场 04三、四线城市商品住宅市场 01 PART 本月观点及政策汇总 本月观点 全国楼市整体热度明显下降：全国楼市整体趋冷。一线城市住宅成交规模同环比下降显著，但不同城市市场热度分化依然明显。其中上海楼市持续火热，北京楼市也日渐回暖，而深圳和广州楼市则较为冷淡；二三四线城市住宅成交同环比亦下降明显，虽然多数城市出台一系列楼市新政刺激房地产市场，但转好效果并不明显；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大 8月22日，5年期以上LPR报价再降15个基点，下调至4.3%，这是今年以来LPR第三次下调。此前，央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，房贷利率将进一步下调。宏观经济层面上看，货币政策的流动性依然保持在合理的区间范围内，体现了对经济下行压力的担忧和货币支撑。从房地产行业来看，LPR最近几个月多次下调，表明了要通过减少买房成本，支持释放合理性购房需求来刺激房地产市场逐步企稳回暖的目标 数据快报 8月，全国楼市整体热度趋冷，一线城市成交规模同环比下降23%和22%，成交价格小幅上涨；二线城市成交规模较去年同比下降49%，环比下降14%；三四线城市成交量同环比下降29%和13%。一二三四线城市市场整体出现降温趋势，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大 区域 40个监测城市8月住宅市场情况 成交面积 （万平米） 同比 环比 成交价格 （元/平米） 同比 环比 成交金额（亿元） 同比 环比 一线城市 233.76 ▼23% ▼22% 58549 ▲6% ▲0.1% 1368.62 ▼18% ▼22% 二线城市 838.84 ▼49% ▼14% 20320 ▲7% ▼3% 1704.48 ▼45% ▼16% 三四线城市 291.94 ▼29% ▼13% 18320 ▲5% ▼0.2% 534.83 ▼26% ▼13% 数据说明：红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降 数据来源：数联天下 热点政策汇总 杭州市：实施三孩家庭住房公积金优惠政策 8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布通知，杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。 北京市：老年家庭购房首付最低35% 8月4日，北京市住建委发布《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，将在今年北京第二批集中供地选取的三个试点建设全龄友好住宅项目，试点还将为老年人群在首付、贷款等方面给予住房政策支持。文件指出老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款等等。 惠州市：首套普通住房首付比例降至2成 8月15日，为配合惠州市调整房地产市场政策，按照“因城施策”原则，结合惠州市房地产市场形势变化及政府调控要求，广东市场利率定价自律机制住房信贷工作小组形成决议，惠州居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%。对惠州居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。 湖州市：鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房 8月15日，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》。其中提到对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。经市全力促进房地产持续平稳健康发展专班认定的出险项目，参照恒大项目风险处置方式，对税收等政策提供支持。 海宁市：取消外地居民购房限制政策新购房不再限售 8月16日，浙江海宁市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见明确，对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的享有本市户籍居民家庭同等的购房政策。新购买的住房自取得不动产权证之日起即可转让。这也意味着外地居民今后在海宁也可享有同等购房政策，同时新购房不再限售；鼓励和引导金融机构，对非本市户籍购房人实施无差别化住房信贷政策等。 热点政策汇总 上海市：定向优化临港新片区人才购房政策，社保满1年即可购房 8月20日，上海市人民政府印发《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》的通知根据《若干政策措施》，上海定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。同时，《若干政策措施》还进一步优化人才落户政策，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。 深圳市：深圳大部分银行首套房贷利率降至4.6% 深圳地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点。目前深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP。以最新5年期LPR公布的4.3%计算，深圳大部分银行首套房利率从4.75%降至4.6%，二套房利率从5.05%降至4.9%。深圳地区一家大行以及一家股份行个贷经理均表示，8月23日起新办理发放的贷款首套、二套房贷利率分别降至4.6%、4.9%，此前为4.75%、5.05%。 眉山市：一次性团购新房最高可获得5%优惠购房款 8月23日，据悉四川省眉山市住房和城乡建设局发布关于公开征求《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》意见的公告(简称《征求意见稿》。《征求意见稿》显示，市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 福安市：二套房公积金贷款首付比例从50%降至30% 8月29日，据悉福建省宁德市福安市发布《福安市住房和城乡建设局等九部门关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。 《措施》显示，福安市将加大住房公积金贷款支持力度。按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭申请公积金贷款，双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高至80万元，单职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高至45万元。同时，降低二套房公积金贷款的首付比例要求。职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款或购买第二套住房，首付比例从50%降低至30%。 宏观房地产数据分析 2022年1-8月全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%。其中住宅投资68878亿元，下降6.9%。全国房地产开发投资已连续5个月负增长，房地产行业面临着持续增大的下行压力，今年1-8月全国商品房市场销售累计同比下滑幅度有所收窄，但依旧很大，全国楼市趋冷，购房者观望情绪浓厚，买房积极性不强，房企资金链紧张，融资困难，投资意愿偏向谨慎 38.3 25.6 21.618.3 1512.7 10.9 8.87.26.0 4.4 3.7 0.7-2.7 -4 -5.4-6.4-7.4 50全国房地产开发投资增速 40 30 150 100 133.4 104.9 88.5 68.2 52.4 全国商品房销售面积及销售额增速 38.9 50 20 1002.6 8.7 63.8 48.1 36.3 30.722.816.6 27.721.515.9 11.88.54.8 -9.6 -13.8-20-.923.6-22.2-23.1-23 0 -10 -50 11.37.34.81.9 -19.3-22.7-29.5-31.5-28.9-28.8-27.9 商品房销售面积商品房销售金额 区域 全国各地区2022年1-8月房地产开发投资和销售情况 房地产开发投资 （亿元） 同比 （%） 商品房销售面积（万平米） 同比 （%） 商品房销售额（亿元） 同比 （%） 东部地区 49002 -5.5 35593 -25.8 49111 -28.9 中部地区 19878 -3.6 26279 -17.1 18394 -22.9 西部地区 19109 -12.5 23388 -23.2 16337 -28.2 东北地区 2819 -24.6 2630 -35.7 2026 -40 数据来源：国家统计局 02 PART 一线城市商品住宅市场 一线城市商品住宅量价走势—月度 8月，一线城市商品住宅市场供应量回升，成交量则出现回落，价格趋势平稳；其中上海第三批次开盘已接近尾声，第四批次新盘陆续开启认购并积极入市，供应量明显上涨，成交量保持高位，北京商品住宅市场也在逐渐回暖，而深圳和广州商品住宅市场成交量则处于低位，楼市趋冷。本月一线城市商品住宅供应回升至344.23万平米，成交回落至233.76万平米，成交均价小幅上涨至58549元/平米，趋势平稳 一线城市商品住宅月度供求走势 万平米元/平米 70070000 60060000 50050000 40040000 30030000 20020000 10010000 00 一线城市：北京、上海、广州、深圳 供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 数据来源：数联天下 典型城市商品住宅量价走势—上海 8月，上海商品住宅供应规模均持续上涨，成交规模出现回落但仍旧处在高位，楼市交易持续火热；本月上海第三批次楼盘集中入市，该批次新盘多位于外环和郊环区域，成交表现十分可观。截止月底共有17个新盘触发积分，其中金隅外滩东岸，保利静安天悦，新湖上海青蓝和仁恒海上源项目均是位于上海核心区域的10万+豪宅项目。本月上海供应量上涨至125.75万平米，成交量下跌至118.84万平米，成交价格持续下跌至60694元/平米。随着第四批次陆续开启认购并于九月集中入市，上海商品住宅市场预计将持续保持较高热度 万平米 180 上海商品住宅市场供求及均价走势 元平米 80,000 160 140 120 100 80 60 40 20 0 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 数据来源：数联天下 典型城市商品住宅量价走势—深圳 8月，深圳供应和成交规模持续下降，楼市回温缓慢；全市商品住宅供应量下降至38.74万平米，成交量亦下降至28.93万平米，均价继续下跌至57602元/平方米。本月深圳楼市交易保持在较低水平，市场复苏趋势缓慢。为推动楼市复苏不少开发商已加快供应销售节奏，推动新盘项目积极认购和开盘。预计9月深圳有19个住宅项目上市，其中不乏前海、光明等热门楼盘。另外随着央行降息，深圳首套房贷利率下降至4.6%，二手房贷利率下降至4.9%，这让购房者享受到更多利息优惠，从而进一步促进合理住 房消费需求的释放 万平米 140 120 100 80 60 40 20 0 深圳商品住宅月度供求及均价走势 元/平米 90,000 80,000 70,00