【中金不动产与空间服务】华润万象生活：2022业绩料符合预期，2023将延续有韧

【中金不动产与空间服务】华润万象生活：2022业绩料符合预期，2023将延续有韧性增长我们预计华润万象生活2022年核心净利润同比增长29%至22.0亿元，符合市场预期。 疫情影响购物中心2022全年运营表现。 我们预计2022年公司在管购物中心零售额同店降幅达3%，主要由于6-8月零售额增长势头被疫情反复扰动中断（特别是四季度单月同店降幅走阔至10-20%），但新开业有望额外贡献10%左右总体同比增长（我们预计全年净新开业15个购物中心，其中3个重奢场于上半年开出）。 租金端，我们预计全年租金总体同比持平，绝大部分减免租已于上半年消化完毕，下半年无进一步免租产生。整体而言，我们预计购物中心板块全年利润增速在15-20%左右。 预计住宅及非商板块对2022年业绩增长构成有力支撑。 公司于9月底公告收购祥生活服务并已于年内并表，连同年内此前并购合计贡献在管面积近1亿平米；竞标外拓亦稳步推进，公司预计1-10月外拓新增合约面积约3，400万平米。 此外，我们认为公司社区增值服务亦有望在低基数下实现较快增长（同比增速料高于70%）。整体上，我们预计住宅及非商板块利润增速有望达50%以上。 2023年公司料将保持稳健盈利增长。 我们初步估计2023年公司在管购物中心租金同店增速在12-15%左右，主要建立在多方面的审慎考虑之上，包括2022年免租影响下的低基数、对2023年内疫情对线下零售的持续影响做较为充分的考虑、以及海外出游放开对于内地重奢消费的潜在分流。 考虑2023年新开业数量仍保持平稳，我们预计结合新开业带来业绩贡献，2023全年购物中心租金总同比增速可能不低于20%。住宅及非商方面，我们认为2022年并购标的在2023年应有更充分的财务贡献，公司整体社区增值服务亦有望延续较快增长势头。 我们初步认为2023年公司核心净利润增速将落于25-30%区间内，若要进一步突破则有赖于线下消费复苏幅度超预期、重奢消费外流速度慢于预期，或新的并购，后续我们将保持动态观察。 维持2022年核心净利润22.0亿元（+29%）预测不变，下调2023年预测2%至28.0亿元（+27%）并引入2024年预测35.0亿元（+25%），主要反映我们对于疫情对线下零售影响较为充分的考虑。 维持跑赢行业评级，下调目标价4%至54港元（对应39倍和30倍2023和2024年市盈率；较当前股价具备25%上行空间），主要反映盈利预测调整。 公司交易于31.5和24倍2023和2024年市盈率。我们认为公司长期配置价值仍相对清晰。