春节房地产销售情况专家交流纪要–20230129

【春节期间整体情况】1）市场表现。 1月份受返乡以及春节影响，整体开发企业市场加推意愿较弱，供求量总体呈现明显下挫，春节周内成交不如与去年同期整体市场供求表现，整体延续去年以来的下行，购房者观望，成交表现疲弱。 整体下跌，分化仍然显著。 从微观层面，看房以及认购情况：高能级城市，广深、北上等城市主力购房人群大量返乡、外出旅游；低能级城市，三四线人口流出地区今年同样没有大规模返乡置业的表现，个别区域及城市返乡置业表现不及前几年，与去年11、12月市场表现有一定亮点。 2）项目。 只有个别楼盘延续了之前较强的成交表现，多数项目的来访和认购没有出现明显变化。 只有优质地段，核心地块等存在交通、生活、学区房等加持且存在明显优惠的项目能够吸引更多购房者看房及认购。 3）供给端表现。 今年春节期间促销力度没有明显变化，除东北之外绝大多数城市在春节期间销售基本正常开放，30%左右初三之后开始正常销售，整体上销售正常开放。 促销力度没有太大差别，首付分期、特价房、押老贷新等常规促销手段，主要以去库存为主。整体没有特别好的表现，开放商没有更大力度的积极营销。 在个别城市，苏北、徐州、淮安；四川地级市等，很多企业表现较为积极，在节前大量供货，提供比较吸引人的促销手段。市场、企业、城市表现等分化明显。 4）对购房者。 购房群体对疫情开放后的经济环境、收入预期的不稳定性仍有一定效率情绪，刚需客群依旧保持谨慎，近期成交主要以改善项目为主，刚需成交难度依旧较大，多数购房者仍持观望态度，主要为期待后续政策，或对房价看跌。 【重点40城表现】供应情况：供给端供货量也会影响成交数据表现。 今年春节假期房企推盘积极性普遍不高，疫情管控全面放松下整体成交表现较为低迷。 40城两周内即节前备货期成交较上年同期下降30%。 安徽、四川、江西部分地级市较22年同期同比翻倍；北上广深春节期间成交15.9万方，较22年同期同比下降78%，较21年、19年降幅70%左右。 二线城市降幅相对较小，较22年同比下降23%。 合肥、福州等人口流出城市，返乡置业人口回流较多城市新增供应量有大幅增长，分别同比增长113%、126%。 福州今年春节期间新增供应量大于21年、19年同期，从市场反馈情况来看，客户来访量减少，市场整体认购率下降，但春节期间愿意看房，关注房产动态人数明显增加。 南京、杭州、厦门、长沙等城市整体供应量有30%以上幅度的下降，整体上二线城市相比21年、19年春节新增供应量同比下降50%左右。 28个三四线城市分化较为明显，整体同比下降23%，相比于21年以及19年降幅40%左右。 供应量从高能级到低能级逐渐缩小，一线城市降幅最大70%左右，二线城市50%左右，三四线城市40%左右。 一些企业看到了返乡置业的窗口期，主要是福建莆田；广东江门、阳江；江西上饶、四川乐山、德阳等城市新增供应量同比倍增，四川乐山较去年同期翻6倍，比21年和19年也有大幅增长。 安徽淮北、六安、淮南、铜陵等城市新增供应量也有明显增长。 整体40个重点城市春节期间新增供应量同比下降30%，相比19年和21年降幅44%左右。供应情况一定程度上影响了成交情况。 市场热度一直较高的北京、上海、杭州等城市供应剧烈减少，成交同步下降。 成交情况：整体40个重点城市春节期间成交面积同比下降14%，降幅小于供应降幅，与2021年、2019年相比有明显缩窄，相比于21年降幅 46%，相比于19年降幅32%。 与春节前一周环比降幅75%，数据口径存在一定差别，但与往年春节同期数据口径一致。 之前一系列政策，对购房者的刺激作用有限，疫情管控放开社会逐渐恢复常态后更多的体现在高频小额消费项目，买房更多仰仗于收入稳定，行业趋稳。 各能级城市有一定分化，总体上一线城市相对坚挺，整体情况好于二三四线城市。 北上广同比下降72%，其中上海降幅最大相比79%，相比于21年和19年同期分别增长23%、372%。二线城市表现最差，9个监测城市环比下降86%，同比降幅28%，相比于21年和19年降幅50%左右。 只有青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比增长外都有明显下降；例如武汉、济南、福州、苏州等城市降幅在八成左右。长沙市场热度明显下降，春节期间市场表现同比下降18%。 相比于21年和19年降幅分别达到68%、35%。 去年以来的热点二线城市目前只有杭州、成都、西安部分区域仍有一定市场表现。 三四线城市为今年春节期间唯一亮点，28个三四线城市成交面积同比上涨13%，逆势翻红。温州、东莞、中山、珠海等城市涨幅显著，超50%。 广东北部山区梅州、汕头、河源等城市同比明显增长，涨幅40%左右，相比于21年、19年春节也有一定增长。四川部分地级市，南充同比增长25%，整体成交面积达到3万方，相比于21年增长27%。 达州、阜阳、宜宾等城市提供低首付、特价房、打折扣等多重优惠，很多项目春节期间单盘区划套数在10套以上。 徐州、漳州、泉州、连云港、盐城等城市热销总价集中在100万左右，推出大量优惠，整体上单盘销售也在10套以上，整体三四线城市有一定返乡置业的表现，但今年返乡置业表现明显不如往年同期。 只有福建、广东、四川仍有一定的成交表现。 春节期间除北成都等热点城市外，长沙、天津、重庆等城市来访量有一定上升，但成交量表现不足，预期会率先企稳上升。市场基本面没有明显好转，购房者仍持观望态度，保持持续关注更有利购房条件。 武汉、苏州、郑州、南京、昆明等城市多数观望，企业没有明显让利。 春节期间实际到访客户相比于正常周均下降5-6成，二线城市到访状况相比于去年同期略好但没有实质变化。二手房总体有几个特点：1）二手房的表现好于新房。 从调研数据来看，有20%左右的同比增长，且北方的情况好于南方，长三角、大湾区改善型的新房更受关注，低总价的刚需成交周期仍然比较长，企业在新房销售的心态上不太一样。 在很多城市新房并不是没有需求，像天津和郑州2022年二手房的成交量远远大于新房，并不是因为新房供应不足，更多的可能因为交房焦虑、价格的因素、位置的因素。 二手房没有烂尾、延期交付这样的风险，所以二手房这样的市场表现也会对新房的复苏有一定的影响，尤其是刚需、刚改会存在明显的零和效应。整体上来说，整个新房市场仍然会延续下行的走势。 2）在二季度的时候，京沪深、杭州、成都、西安这些城市的市场温度能够保持，但是这些热点城市在春节和1月温度趋势也在下降，去化率、认购率、认筹率都在明显下降。 外围项目开盘去化率为个位数。 这些城市肯定比其他城市市场情况更好，但其他城市尤其是东西部的城市市场可能还会有连续低位盘整的长周期。四川、苏北，广东北部的个别城市出现了短暂的春节返乡置业小高峰，但不具有可持续性。 随着人口进城返城，这些城市又会重新回归改善、刚需市场，回到之前的低位的水平运行。 【问答环节】Q1：22年土地成交下滑了很多，会不会影响到今年的供应？当下的去化周期是什么样的情况？ A：从1月份情况来看，的确受到了供给端的影响。 总体上来说，今年的成交数据表现一定会受到供应的影响，即便是一些城市的人气逐渐在上升，有可能在二季度形成正常的市场交易。但是从2015年之后，整个土地成交量逐年下降，整个行业的库存规模还没有达到2013年、2014年初内部调整的高度。 一方面是因为上一轮卖了很多，另一方面是过去几年土地补充的量很少，一半的地都是城投托底，这些地可能短期内根本无法形成新房公寓，可供应的量又会大打折扣。 所以在今年一定会有城市在市场回归正常后，成交数据的表现出现需求制约，很多城市的库存都在1000万方左右，比如南京、苏州这样的高能级城市。 武汉可能量比较高一点，2500多万方，如果按照正常年份，一年成交2500万方的库存，也就是12个月的去化周期，但是现在可能去化周期得两年。 但是如果市场像之前再回暖，去化周期也会很快缩短，又会造成供不应求的矛盾。 在一线城市和高能级的二线城市，去年的81%就集中在集中供地的城市，这些城市基本都是高能级城市，一半集中在长三角。如果这些城市市场恢复，进入上升通道，肯定会在短期面临供给不足的情况，也会制约成交量的表现。Q2：制约返乡置业意愿的主要因素有哪些？ A：从今年春节期间在川渝地区、苏州地区，单盘计划成交套数在10套以上的热销项目，最关键的是价格，像在川渝地区如成都整个春节期间表现并不好，但是像在达州、绥宁、泸州、资阳、绵阳山、乐山、宜宾这样的城市，这些地级市都是相对统一的动作，总价基本上是在40-60万之间的，单价在6000-8000左右，户型也都是在90-110之间，同时还会有各种优惠。 像在广东和苏北地区的城市，总价可能相对高一点，但是也是集中在100万左右，单价集中在8000-12000左右的水平。整体上会有各种优惠措施，就价格比较能打动潜在客户。 还在观望的人群对于自己的收入预期不是很明朗，尤其是刚需客群。返乡置业的人群中更多的是资产性买房，房屋使用率不高。 另外在泉州、漳州还有福州，购房者只会购买好地段的房子，有规划、配套比较全的项目就卖得好。 其他的板块关注度很低，这些价格不是第一因素，但是保值，或者购房者有攀比的心理，价格是其次因素，地段是核心因素。 在泉州、漳州、福州这几个城市，普遍存在着虽然一些小区价格比较低但是很偏远，这些小区的到访量和认购率比正常还要低的情况。 Q3：目前各个不同能级城市的价格趋势及未来的房价的展望是怎样？A：目前来说房价两极化已经不是很复杂了。 高能级的热点城市，像一线城市跟一线城市京沪深、杭州、成都，还有西安等城市，总体上价格仍是稳中有升的情况。尤其是高端的、位置比较好的，稀缺性高的项目，价格仍在上升。 成都今年第一批的预证是在二手房限价在25000左右的区域，拿到了36000左右的新房价格的预证。所以热点城市房价还是在上升。 因为去年前年集中供地拿的地价很多也没有下降，地价区位比较贵，销售仍然比较顺畅，没有降价的空间。另外绝大多数二线和三四线城市价格基本都在下降，只不过是不同城市不同类型项目的降幅不太一样。 有一些极端的地级市的房价可能比2021年四五月份的高点的价格下降了40%-50%。从总体上来说，改善型、大面积多舍户的项目的价格相对来说更加坚挺。 刚需盘可能位置比较平，虽然总价很低，但是没有客群的支撑。这属于定位错误的产品。 接下来一段时间的价格总体上还是会延续这样的格局，热点城市价格仍然会维持稳中小幅上升的，但会有、分化，尤其是核心区的配套比较好的项目，不管是新房还是二手房，价格仍然都会往上走。 即便在北上广深的外围区域，可能燕郊的刚需房的价格会出现下调，但降幅不会像二三线城市这么大。成交量如果萎缩，价格肯定会有一定的调整。 另外一些二线城市可能基本面比较不错，基本上在今年能够止稳之后价格也能够逐步的稳住，相比于之前肯定是已经下了一个台阶，在这个台阶上还要继续盘整一段时间，有可能还会带上另外一个台阶，开启下一轮的周期。 绝大多数的可能北方、西部、西南的一些二线城市、省会城市，包括在山东、长三角、大湾区的一些地级市、东部的三四线城市未来的价格可能会有一个比较长的探底过程，下探之后就会有一个平稳期。 价格的变化更多的还是供求关系的变化和收入的变化，价格是一个相对的概念，如果收入也很高，增幅很高，价格就显得不贵，可能绝对数值看起来比较大，在那个时候可能价格又会上升，更多的还是要看房价收入比的情况。