房地产行业研究周报：基本面边际改善 市场情绪向好

基本面边际改善市场情绪向好 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：基本面边际改善市场情绪向好 12月统计局数据回顾：多数指标单月同比改善 12月商品房销售单月同比跌幅收窄，全年商品房销售额及销售面积分别为 13.3万亿、13.6亿平方米，累计同比分别为-26.7%、-24.3%，较上月下降 0.1pct、下降1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-27.6%、-31.5%，较上月跌幅收窄4.6pct、1.7pct，销售市场走弱趋势得到遏制，单月表现边际改善。 融资端开发资金来源单月同比跌幅收窄，房地产开发资金来源12月累计同比 增速-25.9%，较上月减少0.3pct，单月同比增速-28.7%，较上月跌幅收窄 6.7pct。从资金来源构成来看，12月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-5.5%、-34.8%、-31%、-29.4%，较上月分别提升25pct、提升4pct、减少0.5pct、提升12.4pct，其中贷款相关的国内贷款、按揭贷款均有显著改善，“三支箭”政策出台后，信贷端已观察到政策效应。 新开工、施工、竣工面积单月同比增速改善，12月新开工面积累计同比增速 -39.4%，施工面积同比增速-7.2%，竣工面积同比增速-15%，分别较上月减少 0.4pct、减少0.7pct、提升4pct。月度口径来看，新开工面积同比增速- 44.3%、施工面积同比增速-48.2%、竣工面积同比增速-6.6，分别较上月提升 6.5pct，提升4.3pct，提升13.7pct，其中竣工端持续表现出大幅改善，体现“保交楼”政策的效果。 投资端单月同比增速改善，房地产开发投资完成额12月累计同比增速-10%， 较上月下降0.2pct，单月同比增速-12.2%，较上月跌幅收窄7.7pct，为年内 少有大个位数的单月同比增速改善。 市场面情绪积极：港股地产板块春节后表现强势 春节假期后港交所开市，地产板块表现强势，节后首周两个交易日（1月26-27日）恒生地产建筑业指数累计涨幅3.1%，位于主要行业前列。 港股市场对地产乐观情绪逐步增加。随着政策利好出台，主体风险边际走 弱，美元加息预期有所趋缓，及行业基本面有企稳迹象，内房股开始复苏；截止至1月27日，申万地产指数自7月4日起累计涨跌幅-5.3%，恒生地产建筑业累计涨跌幅-6.9%，已基本持平。 具体个股来看，1月26-27日，涨幅排名靠前个股分别为绿地香港、碧桂园、 德信中国、旭辉控股、路劲、龙光集团、富力地产等，基本面复苏及供需两端政策扶持的利好预期下，民营房企表现强劲。 整体来看，近期基本面数据有所企稳，持续关注节后销售走势，预计年内销售 将企稳，整体规模保持平稳；当前行情仍处于政策预期引导与基本面兑现的中间地带，上行方向仍然确定，持续看好行业表现。 数据追踪（1月9日-1月15日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-10pct、-20pct，一线城市-7pct，+9pct，二线城市-14pct，-35pct，三线城市+5pct，+5pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-8pct，累计同比-5pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 +65pct，成交金额累计同比+46pct，土地成交溢价率为4%。 城市行情环比：北京（+50pct），上海（-0.1pct），广州（-11pct），深圳 （+141pct），南京（-17pct），杭州（+7pct），武汉（+52pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年1月29日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.34 市场平均市盈率 11.87 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022-022022-052022-072022-102023-01 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立》2023-01-08 2、《房地产行业研究周报：从2022年房企拿地销售看行业格局变化》2023-01-033、《房地产行业研究周报：销售组成初探：影响购买力的三要素》2022-12-25 内容目录 1.每周一谈：基本面边际改善市场情绪向好3 1.112月统计局数据回顾：单月同比多数转暖3 1.2市场面情绪积极：港股地产板块春节后表现强势5 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比3 图2：商品房销售数据单月值及同比3 图3：房地产开发资金来源累计同比3 图4：房地产开发资金来源单月值及同比3 图5：主要开发资金来源渠道累计同比3 图6：主要开发资金来源渠道单月值同比3 图7：新开工、施工、竣工面积累计同比4 图8：新开工、施工、竣工单月值同比4 图9：房地产开发投资完成额累计同比4 图10：房地产开发投资完成额单月值及单月同比4 图11：1月25-26日恒生行业指数涨跌幅（%）5 图12：2022年7月4日起恒生地产建筑业绩申万地产指数表现5 图13：1月26-27日主要地产港股涨跌幅（%）6 图14：申万一级行业涨跌幅（%）6 图15：本周涨跌幅前十位（%）7 图16：本周涨跌幅后十位（%）7 图17：房地产行业近三年PE（TTM）7 图18：房地产行业近三年PB（LF）7 图19：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图20：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图21：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图22：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图23：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图24：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图25：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图26：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图27：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图28：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图29：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：基本面边际改善市场情绪向好 1.112月统计局数据回顾：多数指标单月同比改善 12月商品房销售单月同比跌幅收窄，全年商品房销售额及销售面积分别为13.3万亿、13.6亿平方米，累计同比分别为-26.7%、-24.3%，较上月下降0.1pct、下降1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-27.6%、-31.5%，较上月跌幅收窄 4.6pct、1.7pct，销售市场走弱趋势得到遏制，单月表现边际改善。 图1：商品房销售数据累计同比图2：商品房销售数据单月值及同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米） 30000商品单月房销售额同比 25000商品房销售面积单月同比 20000 15000 10000 5000 2019-12 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 融资端开发资金来源单月同比跌幅收窄，房地产开发资金来源12月累计同比增速 -25.9%，较上月减少0.3pct，单月同比增速-28.7%，较上月跌幅收窄6.7pct。从 资金来源构成来看，12月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-5.5%、-34.8%、-31%、-29.4%，较上月分别提升25pct、提升4pct、减少0.5pct、提升12.4pct，其中贷款相关的国内贷款、按揭贷款均有显著改善，“三支箭”政策出台后，信贷端已观察到政策效应。 图3：房地产开发资金来源累计同比图4：房地产开发资金来源单月值及同比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 房地产开发资金来源单月值（亿） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2019-12 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 图5：主要开发资金来源渠道累计同比图6：主要开发资金来源渠道单月值同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 国内贷款累计同比 定金及预收款累计同比 自筹资金累计同比 个人按揭贷款累计同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 国内贷款单月同比 定金及预收款单月同比 自筹资金单月同比 个人按揭贷款单月同比 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 新开工、施工、竣工面积单月同比增速改善，12月新开工面积累计同比增速-39.4%，施工面积同比增速-7.2%，竣工面积同比增速-15%，分别较上月减少 0.4pct、减少0.7pct、提升4pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-44.3%、施工面积同比增速-48.2%、竣工面积同比增速-6.6，分别较上月提升6.5pct，提升4.3pct，提升13.7pct，其中竣工端持续表现出大幅改善，体现“保交楼”政策的效果。 图7：新开工、施工、竣工面积累计同比图8：新开工、施工、竣工单月值同比 80% 房屋施工面积累计同比 60%房屋竣工面积累计同比 40% 房屋新开工面积累计同比 20% 0% -20% -40% -60% 80%房屋施工面积单月同比 房屋新开工面积单月同比 60%房屋竣工面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 投资端单月同比增速改善，房地产开发投资完成额12月累计同比增速-10%，较上月下降0.2pct，单月同比增速-12.2%，较上月跌幅收窄7.7pct，为年内少有大个位数的单月同比增速改善。 图9：房地产开发投资完成额累计同比图10：房地产开发投资