城市对比系列：郑州新边界的两县三区

城市对比系列：郑州新边界的两县三区 YY团队2023/01/11 摘要 2022年7月“停工停贷”事件，10月富士康厂区疫情，近期郑州总是处在负面舆情风波中。繁杂的信息中，我们从基建落地的成本与收益、产业发展细节与房产土地市场各个侧面，串联起郑州近年发展的成绩与遇到的困难，观察城市扩张下，新边界区域两县（中牟、新郑）三区（郑东新区、郑州经开区、航空港区）面临的债务隐忧。 1.为何对比两县三区？ 地理角度，郑州可建设用地主要在城市东南。十四五规划顺应地理禀赋，“东强、南动、西美、北静”的定调，注定城市扩张主要在核心城区外正东至正南的九十度夹角间，两县三区区域内。 2.当前两县三区的建设成果如何？ 从基建落地与人口引入两个角度观察：横向比较，开发区成熟度高于区县，而开发区中城东两区优于航空港，区县中新郑强于中牟。纵向比较，17-21年建成区增幅16.10%-98.50%不等，其中两区县较三个新区扩张更为激进。 3.快速扩张背后是基建拉动产业、税收的正循环还是无效资产落地后的一地鸡毛？ 审视扩张的债务成本，以及债务背后的偿债支撑。 1）长期债务支撑，主要基于一般预算收入下的产业视角。 定量角度：从债务的存量与增量两个层面，分析税收对债务的支撑以及举债的合理性。定性角度：挖掘预算收入数字背后对应的产业细节，分析当前预算收入增长可持续性的一些隐忧。 2）短期债务支撑，基于土地财政的逻辑。 人口大规模扩张基础已不在，郑州整体房产与土地市场供大于求。城市扩张新边界中哪些区域将首先面临冲击？人口角度：土地财政的可持续性基于对人口的吸纳能力。过往来看，两县三区人口流入主要还是受地理上距郑州核心 城区远近主导，其中中牟问题较为严重。土拍与烂尾：梳理近期土拍情况及烂尾项目名单，更为直接的观察到航空港、中牟、新郑土地市场面对的困难。 目录 城市对比系列：郑州新边界的两县三区1 摘要1 目录3 1.两县三区地理区位与行政层级5 1.1地理区位：地理导向下的“东强、南动”发展主线5 1.2行政区划：严控撤县设区下，开发区与行政区交错5 2.当前区域发展成果对比8 2.1基建落地情况8 2.2人口引入情况9 3.长期偿债支撑：资产落地效率与产业细节10 3.1定量视角：数据拆解下，举债合理性与有效性10 3.2定性视角：产业细节与一些隐忧13 4.短期偿债支撑：人口流入趋缓下的房地产、土地市场17 4.1人口增速趋缓，全市总量层面土地、房产供大于求18 4.2哪些区域人口流入受阻20 4.3烂尾项目梳理：主要集中于重点发展文创园，南龙湖板块21 4.42022年以来土拍情况：多为城投托底，航空港、中牟、新郑土地财政面临压力22 5.小结24 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明25 表目录 图表1郑州地势图5 图表2郑州区县、新区地理分布6 图表3开发区区位、行政权力与发展方向7 图表4两县区位、产业与地产发展思路8 图表52021、2017年建成区图9 图表6建成区视角下区域建设进度（平方公里）9 图表72021年两县三区人口密度与城镇化率10 图表821年两县三区债务情况（亿）11 图表917-21年两县三区债务增量情况（亿）12 图表1017-21年两县三区投资杠杆与效率情况（亿）12 图表11GDP与建成区面积变化（亿、平方公里）13 图表12两县三区具体产业及代表企业14 图表13郑州手机产量（万台）16 图表14郑州利用外资直接投资及增速16 图表15郑州汽车产量（万辆）17 图表16三区预算收入及增速（亿元、%）17 图表17郑州近年人口与住宅用地变化18 图表18郑州人口与商品房供应19 图表19郑州新房狭义库存规模20 图表20两县三区人口变动（万人）21 图表21郑州专项借款申报项目（万/平）22 图表22郑州两县三区2022年1-7月拿地企业汇总23 1.两县三区地理区位与行政层级 1.1地理区位：地理导向下的“东强、南动”发展主线 郑州北依黄河，西侧有嵩山山脉，城市的核心区域便生长在山水夹角之间的平原上。中原城市群融合发展的逻辑下，北连新乡、西接洛阳有地势阻隔，但向东郑汴一体化、向南郑许一体化，至少在地理层面上是中原大地的一片坦途。 图表1郑州地势图 数据来源：网络图片，YY评级整理 实际上，官方十四五规划，大致也是在地理禀赋的制约下顺势而为。西部与北侧黄河沿岸更多强调生态建设。未来城市发展的2条主线在“东强、南动”之间：1）依托郑东新区、经开区向东融合，城市主要在当前中牟县域扩张，逐步实现“郑汴一体化”。2）向南建设航空港实验区，同时城市南部扩张进入新郑市。 1.2行政区划：严控撤县设区下，开发区与行政区交错 讨论2条主线之前，首先需厘清县级行政区中牟、新郑，开发区郑东新区、郑州经开区、航空港实验区，之间的地理区位情况与行政层级。 郑州自2018年起提出将中牟县等县撤县改区，但遇发改委“严控撤县设区”政策，多年以来进度缓慢，改由分块代管形式“曲线救国”，逐步将市区向东南拓展，造成目前开发区与行政区交错的复杂局面。 图表2郑州区县、新区地理分布 数据来源：网络图片，YY评级整理 先看3个开发区概况： 郑东新区、郑州经开区在西侧建设相对成熟背景下，东扩至中牟；航空港 位于城市东南，规划宏伟，面积达415平方千米，相当于当前核心五区（除飞 地上街区）行政面积的50.3%。 图表3开发区区位、行政权力与发展方向 开发区 地理区位 层级与权力 财政 七普人口 规划面积 产业 主要新建区域 郑东新区 核心城区东北、代管中牟县西侧区域部分街道 市政府派出机构，副厅级 土地出让收入由上级政府返还 94.5万人 260平方千米 第三产业为主 新区整体东扩，主要新建区域以中牟县境内白沙组团为主，组团内至2030年规划人口77万。 市政府派出机构，国家级经开区 有独立的财政部门， 第二 郑州经开区 核心城区东南、代管中牟县西南部分街道 受市财政领导，土地出让收入按 32.9万人 158.7平方千米 产业：汽车、装备 2022年签订代管协议，后续还将代管中牟南侧多个区县。 省统一 制造 比例分配 航空港实验区 省政府派 省、市财政收入全额返还港区 城市东 出机构， 南，围绕 正厅级， 北港区域相对成熟，以 机场南 管委会行 居住与第三产业为主。 北，整体与城区并不相连。代管原新 使省辖市级政府经济和社会管理权 62.1万人 415平方千米 中部核心功能区拥有机场、高铁南站，及著名的富士康超级工厂。南港区域以第二产业为 郑市和中 限，由省 主，发展生物制药和电 牟县的42 政府委托 子信息。 个行政村 郑州市政府管理。 数据来源：政府官网、YY评级整理 再看两个行政区对比： 中牟在城东“郑汴一体化”轴线上，接受郑州由西向东城市发展的外溢。但西侧由郑东新区和经开区代管，地理区划内的发展并不能直接利好县级行政主体的经济与财政。实际管辖片区距离郑州市中心较远，离城市中心22.3公里以上。 新郑在城南，东部大片土地由航空港区代管。全县131平方公里建成区，主要分为南侧传统城区与北侧对接市区重点建设的南龙湖板块（包含龙湖镇、孟庄镇西部、郭店镇北部）。 图表4两县区位、产业与地产发展思路 县 地理区位 七普人口 面积 三产占比 工业产业 地产发展思路 房价 中牟县 总面积 核心城区以东，片区距市中心较远。边界距郑州东站直线距离13.2公里。 70.27万人 917平方公里建成区面积77.27平方公 6.7:25.7:67.6 少量配套经开区的汽车产业 以文旅项目，提升区域人气，落地房地产与服务业。 约8800元/平 里 新郑市 3.2：40.8：56.0 存量部分 着力打造北侧南龙湖板块，与市区融合 食品工 南龙湖 核心城区以南。市区据郑州市区 总面积 业，向港区方 8000-10000 南侧边界约31 873平 向融合， 元/平 公里，相对独 117.22 方公里 发展电子 立。 万人 建成区 信息、高 新郑市 重点发展北部龙 面积 端装备制 区 湖板块，紧邻二七区与管城区。 131.4 造、现代物流、生物医药等 6000-8000元/平 产业。 数据来源：政府官网、YY评级整理 2.当前区域发展成果对比 横向比较两县三区当前的建设成果。我们以建成区为切入点衡量基建落地的情况；以人口密度与城镇化率刻画人口导入的成熟度。 2.1基建落地情况 直观地形图视角 对应图片，能看到过往4年城市生长的3个集中点：①新郑的南龙湖、薛店板块，②中牟县北绿博园板块，③经开区位于中牟县内的物流园部分。而航空港从图片能够直观感受到道路建设明显超前于城市的发展，建成区主要集中在主干道及沿线部分，特别是南港区及南水北调干渠以东区域城市并不连片，大量路网之间的空隙仍未被填充。 数据来源：政府官网、YY评级整理 数据透视角度 以（建成区面积/行政面积）衡量当前区域建设成熟度：郑州经开区>郑东新区>航空港区>全市平均>新郑>中牟。整体上，由市中心向外梯度分布，开发区强于区县，不过向东与向南当前建设进度差别不大。但增长角度，过去4年南侧在新郑带动下扩张节奏更快。 图表6建成区视角下区域建设进度（平方公里） 图表52021、2017年建成区图 区域 21年建成区面积 行政面积 建成区面积/行政面积 17-21年新增建成区 17-21年建成区增长比例 全市 1,342.11 7,567.00 17.70% 511.14 61.50% 东 278.47 1335.70 20.85% 77.96 38.88% 郑东新区 115.94 260.00 44.60% 16.10 16.10% 郑州经开区 85.26 158.70 53.70% 30.02 54.30% 中牟县 77.27 917.00 8.40% 31.84 70.10% 南 236.42 1,288.00 18.36% 94.46 66.54% 航空港实区 105.02 415.00 25.30% 29.27 38.60% 新郑市 131.40 873.00 15.05% 65.19 98.50% 数据来源：政府官网、YY评级整理 2.2人口引入情况 我们以人口密度与城镇化率刻画。人口密度可参照上海为3800人/平方公里， 北京为1300人/平方公里。郑东新区>郑州经开区>全市平均>航空港区>新郑>中牟排序与区域建设成熟度稍有区别：1）考虑到经开区以第二产业为主，而郑东 新区主打第三产业，在人口密度上经开区在郑东新区之后相对合理。2）航空港基建成熟度高而人口密度发展滞后于全市平均水平，也是港区建设激进超前的一个侧面体现。 整体来说开发区成熟度高于区县。而开发区中城东两区优于航空港，区县中新郑强于中牟。 图表72021年两县三区人口密度与城镇化率 区域 人口（万人） 行政面积（平方千米） 人口密度（人/平方千米） 城镇化率 全市 1274 7567 1684 78% 郑东新区 95 260 3635 82% 郑州经开区 33 159 2073 88% 航空港实验区 62 415 1496 62% 中牟县 70 917 766 61% 新郑市 117 873 1343 67% 数据来源：统计年鉴、YY评级整理注：中牟、新郑人口不包含开发区 3.长期偿债支撑：资产落地效率与产业细节 将政府财力对偿债的支撑分为短期与长期两部分。对债务的长期支持主要基于一般预算收入下的产业视角。 在基建拉动的经济模式下，全市4年建成区增长61.50%，两县三区的扩张节奏也都相对激进，大刀阔斧建设背后是城市发展的奋起直追还是无效资产落地的一地鸡毛？还因关注基建投资的效率，及其带动下产业和税收的落地情况，细细甄别。 3.1定量视角：数据拆解下，举债合理性与有效性 由于两县三区规模的巨大差异，且处在不同的生命周期，直接横向对比有失公允。我们通过数据的适当组合拆分将各区域置于同一参考系下，以债务的存量角度，分析区域财政能力对债务的