1-12月统计局数据点评：开发投资同比下滑10%，全年趋势性下行

1-12月统计局数据点评: 投资：全年房地产开发投资额累计同比-10.0%，12月单月同比-12.2%。 1-12月份，全国房地产开发投资额为132895亿元，同比减少10.0%，较前值降低0.2pct；12月单月投资额为9032亿元，环比减少8.9%，同比减少12.2%。全年投资大幅下滑，主要是在当前环境下，房企拿地意愿不足、新开工及施工进展不畅导致。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 拿地：全年土拍市场表现低迷，累计土地购置面积同比-53.4%，累计土地成交价款同比-48.4%。1-12月累计土地购置面积为10052万方，同比减少53.4%，较前值提高0.3pct；12月当月值为1597万方，环比增长56.1%，同比减少51.6%，较前值提高6.8pct。1-12月累计土地成交价款为9166亿元，同比减少48.4%，较前值降低0.7pct；12月当月值为1575亿元，环比增长2.9%，同比减少51.3%，较前值降低0.6pct。房企在“三道红线”设立之后，拿地大多遵循“以销定产”的原则，而2022年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，国央企缩减拿地规模，出险民企则近乎停止拿地。 新开工：全年累计新开工面积同比-39.4%，连续17个月为负。1-12月份，全国累计新开工面积为120587万方，同比减少39.4%，较前值降低0.4pct； 12月单月新开工面积为8955万方，环比增长13.2%，同比减少44.3%，较前值提高6.5pct。新开工大幅萎缩，一方面是2022年拿地规模锐减；另一方面是销售持续低迷，导致房企新开工意愿不足。虽然近期融资端、供给端政策频出但见效需要时间，2023年新开工仍然挂钩拿地及销售。 竣工：全年累计竣工面积同比-15.0%，单月竣工面积环比跳增233.7%。 1-12月份，全国累计竣工面积为86222万方，同比减少15.0%，较前值提高4.0pct；12月单月竣工面积为30513万方，环比增长233.7%，同比减少6.6%，较前值提高13.7pct。主要受民企暴雷及销售下行，整体竣工受到拖累。2022年下半年保交楼力度提升，有一部分将在2023年形成实物工作量，同时今年保交楼有望持续加码，最乐观的情况下全年竣工有望实现正增长。 销售：全年商品房销售金额累计同比-26.7%，销售面积累计同比-24.3%。 1-12月份，全国商品房销售金额为133308亿元，同比减少26.7%，较前值降低0.1pct；12月单月商品房销售金额为14660亿元，环比增长49.4%，同比减少27.7%。1-12月份，全国商品房销售面积为135837万方，同比减少24.3%，较前值降低1.0pct；12月单月商品房销售面积为14587万方，环比增长44.8%，同比减少31.5%。据中指调查，2022年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期、收入增长预期偏弱、认为还贷压力过大、对房价下跌预期远大于上涨预期等。而去年下半年以来，中央对房地产的支持更多是围绕融资端及供给端的，需求端政策的支持仍较弱，我们继续看好需求侧政策的进一步加码。 资金：全年房企到位资金累计同比-25.9%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比维持低位。1-12月份，房企到位资金累计值为148979亿元，同比减少25.9%，较前值降低0.3pct；12月单月到位资金为12666亿元，环比增长16.9%，同比减少28.7%，较前值提高6.7pct。整体看国央企融资较为宽松，民企融资环境小幅改善。目前融资端政策见效需要时间，需要继续关注“三支箭”的落实及2023年的销售情况。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、全年房地产开发投资额累计同比-10.0% 全年房地产开发投资额累计同比-10.0%，12月单月同比-12.2%。1-12月份，全国房地产开发投资额为132895亿元，同比减少10.0%，较前值降低0.2pct；12月单月投资额为9032亿元，环比减少8.9%，同比减少12.2%。 全年投资大幅下滑，主要是在当前环境下，房企拿地意愿不足、新开工及施工进展不畅导致。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%，具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告《政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023年度策略》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 全年住宅累计投资同比降至-9.5%，三大业态单月降幅均有所缩窄。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为100646、5291和10647亿元，同比分别为-9.5%、-11.4%和-14.4%，较前值变动-0.2pct、-0.2pct和0.1pct。12月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为6630、465和802亿元，同比分别为-12.6%、-13.3%和-13.3%，较前值变动6.5pct、6.9pct和12.2pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 全年所有地区投资累计同比均有所下行，单月投资同比降幅收窄。1-12月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为72478、28931、27481和4005亿元，同比分别为-6.7%、-7.2%、-17.6%和-25.5%，较前值变动0.2pct、-0.9pct、-0.5pct和0.3pct。 12月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为4993、2065、1826和147亿元，同比分别为-4.2%、-17.0%、-24.2%和-17.8%，较前值变动8.6pct、1.7pct、10.9pct和14.4pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 全年土拍市场表现低迷，累计土地购置面积同比-53.4%，累计土地成交价款同比-48.4%。1-12月累计土地购置面积为10052万方，同比减少53.4%，较前值提高0.3pct； 12月当月值为1597万方，环比增长56.1%，同比减少51.6%，较前值提高6.8pct。1-12月累计土地成交价款为9166亿元，同比减少48.4%，较前值降低0.7pct；12月当月值为1575亿元，环比增长2.9%，同比减少51.3%，较前值降低0.6pct。 房企在“三道红线”设立之后，拿地大多遵循“以销定产”的原则，而2022年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，国央企缩减拿地规模，出险民企则近乎停止拿地。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 全年累计新开工面积同比-39.4%，连续17个月为负。1-12月份，全国累计新开工面积为120587万方，同比减少39.4%，较前值降低0.4pct；12月单月新开工面积为 8955万方，环比增长13.2%，同比减少44.3%，较前值提高6.5pct。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为88135、3180和8195万方，同比分别为-39.8%、-39.1%和-41.9%，较前值变动-0.3pct、0.0pct和-0.7pct。 新开工大幅萎缩，一方面是2022年拿地规模锐减；另一方面是销售持续低迷，导致房企新开工意愿不足。虽然近期融资端、供给端政策频出但见效需要时间，2023年新开工仍然挂钩拿地及销售。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 全年累计竣工面积同比-15.0%，单月竣工面积环比跳增233.7%。1-12月份，全国累计竣工面积为86222万方，同比减少15.0%，较前值提高4.0pct；12月单月竣工面积为30513万方，环比增长233.7%，同比减少6.6%，较前值提高13.7pct。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为62539、2612和6800万方，同比分别为-14.3%、-22.6%和-22.0%，较前值变动4.1pct、0.2pct和2.9pct。 主要受民企暴雷及销售下行，整体竣工受到拖累。2022年下半年保交楼力度提升，有一部分将在2023年形成实物工作量，同时今年保交楼有望持续加码，最乐观的情况下2023年全年竣工有望实现正增长。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表20：各类房屋累计竣工面积同比（%） 全年施工面积累计同比降幅持续扩大至7.2%。1-12月份，全国累计施工面积为904999万方，同比减少7.2%，较前值降低0.7pct；12月单月新开工面积为8142万方，环比增长2.2%，同比减少48.2%，较前值提高4.3pct。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为639696、34917和79966万方，同比分别为-7.3%、-7.5%和-11.8%，较前值变动-0.6pct、-0.8pct和-0.6pct。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、全年销售金额累计同比-26.7%，销售面积累计同比-24.3% 全年商品房销售金额累计同比-26.7%，销售面积累计同比-24.3%。1-12月份，全国商品房销售金额为133308亿元，同比减少26.7%，较前值降低0.1pct；12月单月商品房销售金额为14660亿元，环比增长49.4%，同比减少27.7%。1-12月份，全国商品房销售面积为135837万方，同比减少24.3%，较前值降低1.0pct；12月单月商品房销售面积为14587万方，环比增长44.8%，同比减少31.5%。 据中指调查，2022年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期、收入增长预期偏弱、认为还贷压力过大、对房价下跌预期远大于上涨预期等。而去年下半年以来，中央对房地产的支持更多是围绕融资端及供给端的，需求端政策的支持仍较弱，我们继续看好需求侧政策的进一步加码。 在今年上半年需求侧的政策显著加码的前提条件下，我们预计2023年全年全国商品住宅销售金额的乐观、中型、悲观预测增速分别为2.9%、-2.1%、-7.6%，具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告《政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023年度策略》。 图表23：商品房销售金额累计值及同比 图表24：商品房销售金额单月值及同比 图表25：商品房销售面积累计值及同比 图表26：商品房销售面积单月值及同比 住宅销售金额及面积累计同比降幅维持高位，办公楼和商业同比降幅小幅扩大。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-28.3%、-3.7%和-16.2%，较前值变动0.2pct、-1.0pct