2023年第2周地产周报：研究推出保交楼等政策工具

行业研究|行业周报 看好（维持） 研究推出保交楼等政策工具 ——2023年第2周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年01月17日 核心观点 本周市场回顾。第2周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.0%。沪深300指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。 本周行业要闻。央行发布2022年社融数据。央行：要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，研究推出多种结构性工具。银保监会：努力促进金融与房地产正常循环。北京：2022年二手房成交约14.24万套，同比下降26.3%。深圳：印发保障性租赁住房项目认定办法，支持重大商业项目开业。长沙：二孩及以上家庭拟增加1套购房指标。济南：三孩家庭首套房公积金最高可贷100万元。武汉：推行二手房“带押过户”。宁波：2022年第四批次地块2宗触顶，1宗底价成交，3宗中止出让。合肥：2023年计划供应超6000亩宅地。 本周新房和二手房销售量均较上周上升。第2周44大城市新房销售为3.7万套，较上周上升18.5%；21大城市二手房销售17,251套，较上周上升37.0%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.7%、上升59.3%；二线城市新房、二手房交易 较上周分别下降4.4%、上升30.9%。库存量、库销比较上周下降。截至第2周， 20大城市库存为117.7万套，较上周减少0.6万套；库销比为16.2个月，较上周减 少0.5个月。本周土地市场出让热度较上周增加。第2周36大城市合计成交土地3 块。土地出让金增加。第2周36大城市土地出让金为49.6亿元，较上周增加 23.75亿元。平均溢价率上升。第2周36大城市土地成交平均溢价率10.1%，较上 周上升10.1个百分点。 重点公司公告。多家公司披露2022年12月经营快报。华润置地拟发行100亿元公司债。碧桂园已回购2.18亿美元2023年1月到期4.75%优先票据。天地源拟定增 2.59亿股，不超过发行前公司总股本的30%，募资总额不超过12.5亿元。雅居乐以先旧后新方式，按配售价每股2.25港元配售2.195亿股现有股份。 投资建议与投资标的 本周央行围绕改善优质房企资产负债表计划的供给端政策支持方向进行了重点表态，包括聚焦优质房企推动“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等四项行动，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，以及研究推出多种结构性工具等。新方案在保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等结构性工具上发力，根据新华社相关报道，具体包括加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、支持试点市场化批量收购存量住房，以及推动存量融资合理展期、在新增融资上给予支持等。我们认为政策思路是通过供给端结构性工具遏制违约风险蔓延，在市场化、法治化原则下推动风险缓释，并引导预期提升。需求端来看，得益于此前受疫情压制的需求递延释放，本周新房及二手房成交边际回暖，但同比来看未见明显起色。12月社融数据显示，疫情拖累下居民部门单月新增中长期贷款同比下滑约47.6%；根据统计局发布的70城房价指数，12月仅一线城市房价呈现企稳趋势，二三线城市新房价格指数仍在下探，同时房价同/环比下降城市数量仍在增多，表明基本面惯性下滑的压力仍在。结合此前住建部部长倪虹发言中强调精准施策、不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn “房住不炒”底线之上释放住房需求，复苏节奏仍需观察：——2023年第1周地产周报 2023-01-09 12月百强销售表现不理想，限购限贷政策 2023-01-03 放松持续：——2022年第52周地产周报集中精力化解地产风险：——2022年第 2022-12-20 50周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第2周市场行情回顾（2023.01.09~2023.01.15）4 1.1第2周行业指数表现4 1.2第2周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.09~2023.01.15）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示13 附录13 图表目录 图1：本周（第2周）44城市新房成交6 图2：本周（第2周）21城市二手房成交6 图3：本周（第2周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第52周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，电子城、中国国贸、黑牡丹涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第2周市场行情回顾（2023.01.09~2023.01.15） 1.1第2周行业指数表现 第2周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.0%。沪深300指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/01/06) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4074.38 2.3% 2.8% 5.2% 创业板指 2493.13 2.9% 3.2% 6.2% 房地产指数（申万） 3059.79 -1.7% 3.9% 2.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第2周地产板块个股表现 第2周地产板块涨幅居前的公司分别为电子城、中国国贸、黑牡丹、招商蛇口和财信发展。 表2：本周房地产个股表现，电子城、中国国贸、黑牡丹涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 电子城 58.23% 中房地产 -12.49% 中国国贸 6.31% 新华联 -10.51% 黑牡丹 5.64% 三湘股份 -10.40% 招商蛇口 5.10% 深天地A -9.22% 财信发展 4.45% 数源科技 -7.54% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.09~2023.01.15） 2.1行业一周要闻回顾 央行发布2022年社融数据。央行：要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，研究推出多 种结构性工具。银保监会：努力促进金融与房地产正常循环。北京：2022年二手房成交约14.24万套，同比下降26.3%。深圳：印发保障性租赁住房项目认定办法，支持重大商业项目开业。长沙：二孩及以上家庭拟增加一套购房指标。济南：三孩家庭首套房公积金最高可贷100万元。武汉：推行二手房“带押过户”。宁波：2022年第四批次地块2宗触顶，1宗底价成交，3宗中止出让。合肥：2023年计划供应超6000亩宅地。 1)央行：2022年12月末广义货币（M2）余额266.4万亿元，同比增长11.8%，增速比上月末低0.6pct，比上年同期高2.8pct。全年人民币贷款增加21.3万亿元，同比多增1.36万亿元，其中住户中长期贷款增加2.75万亿元。12月新发放个人住房贷款利率平均4.26%，和 去年12月同比下降1.37个百分点，为2008年以来最低。（01.10、01.13）信息来源：央行 2)央行：聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务；要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间；此外最近在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。 （01.13） 信息来源：观点地产网 3)银保监会：努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（01.13）信息来源：观点地产网 4)住建部：稳步推进各地住房公积金信息系统“上云”。（01.10）信息来源：观点地产网 5)北京：2022年北京二手房共成交约14.24万套，较2021年下降26.3%。支持住房改善等消费，深入开展城市更新行动。（01.13、01.15） 信息来源：观点地产网 6)上海：2022年上海人民币贷款增加8232亿元，同比少增2038亿元，住户部门中长期贷款增加848亿元。（01.12） 信息来源：观点地产网 7)深圳：印发保障性租赁住房项目认定办法；对在2022年12月1日至2023年1月21日期间开业的重大商业项目，积极举办节庆促销活动的，按照企业发放消费券总额的30%给予最高100万元补贴。（01.09、01.12） 信息来源：观点地产网 8)长沙：对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，拟增加1套购房指标，根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。相关政策已通过市政府常务会议审议，正在按程序报备。（01.12） 信息来源：观点地产网 9)济南：三孩家庭公积金贷款购买首套房，单职工、双职工家庭最高可贷60、100万元。 （01.11） 信息来源：观点地产网 10)武汉：推行二手房“带押过户”；二环外新房二手房均不限购。（01.11、01.12）信息来源：观点地产网 11)宁波：2022年第四批次地块2宗触顶，1宗底价成交，另有3宗中止出让。（01.12）信息来源：观点地产网 12)合肥：2023年计划供应超6000亩商品住宅用地。（01.10）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房和二手房销售量较上周均上升。第2周44大城市新房销售为3.7万套，较上周上升18.5%；21大城市二手房销售17,251套，较上周上升37.0%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.7%、上升59.3%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降4.4%、上升30.9%。 图1：本周（第2周）44城市新房成交 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 202120212021202120212021202120212022202220222022202220222022 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 1周8周15周22周2