信贷政策调整对房地产行业影响点评：调控猛药出台,静待另一只“靴子”落地

请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明 股市有风险股市有风险股市有风险股市有风险，，，，入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎 1 行业行业行业行业 研究研究研究研究 ////点评点评点评点评 调控猛药出台调控猛药出台调控猛药出台调控猛药出台，，，，静待另一只静待另一只静待另一只静待另一只““““靴子靴子靴子靴子 ””””落地落地落地落地 －－－－信贷政策调整对房地产行业影响点评信贷政策调整对房地产行业影响点评信贷政策调整对房地产行业影响点评信贷政策调整对房地产行业影响点评 行业行业行业行业 评级评级评级评级 ：：：：中性中性中性中性 联系人联系人联系人联系人 王新亮王新亮王新亮王新亮 电话 ：(8610)85127648 Email:wangxinliang@mszq.com 2010年年年年4月月月月16日日日日 行业行业行业行业 研究研究研究研究/点评点评点评点评 事件概述事件概述事件概述事件概述：：：： 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施 。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首 付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 投资要投资要投资要投资要 点点点点：：：： 1111、、、、 差异化信贷政策是遏制房价上涨最有力的手段差异化信贷政策是遏制房价上涨最有力的手段差异化信贷政策是遏制房价上涨最有力的手段差异化信贷政策是遏制房价上涨最有力的手段。。。。 本次会议最核心的内容 是提高了购房信贷门槛。 会议要点是：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。贷款首付的提高以及利率的差异化将有效打击二套房及以上的购房需求，尤其是90平方米以上的家庭购房需求，这对抑制当前高涨的房价作用是最为显著的。从该政策的历史变迁及实际效果来看，该政策是调控房地产行业的“杀手锏”。信贷门槛的提高对购房需求的挤出效应较为明显。首先信贷政策调整本身会抑制购房需求，对各类型的潜在需求者都有不同程度的影响；其次 ，投机性需求的杠杆化效应会弱化，投资成本随着利率的上升而大幅上升 ；最后 ，信贷政策趋紧对市场心理预期的影响较大，在目前房价高涨的环境下，投资及购买信心会随着购房门槛的提高而产生变化。因此 ，我们认为差异化信贷政策对市场的作用会逐步显现出来。伴随下半年商品房供应的大量增加，政策效应的释放，房地产行业未来的发展将面临不确定性和新的挑战。 2222、、、、 短期内房价高点出现短期内房价高点出现短期内房价高点出现短期内房价高点出现，，，，下半年或将调整下半年或将调整下半年或将调整下半年或将调整。。。。 购房首付及利率变化将改变房价走势。2007年之前，针对地产的信贷政策可以简单概括为“首付三成 ，利率 8.5折”，2008年金融危机以来，政策目标变为“首付二成，利率 7折”，从房地产行业 请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明 股市有风险股市有风险股市有风险股市有风险，，，，入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎 2 行业行业行业行业 研究研究研究研究 ////点评点评点评点评 周期及运行状况来看，该政策对地产周期的影响作用最为明显，相关性最高。另外 ，从影响房价的多因素分析中可以得知，目前支持房价上涨的主要因素有二：一是供求结构，二是通胀及人民币升值预期 。首先供求结构会在下半年产生明显变化，这个之前已作分析。对通胀和人民币升值而言，房地产是很好的避险投资产品。但是 ，二季度或者下半年加息的可能性在加大，负利率水平有望改善。而人民币升值更是一个着眼于长远的问题，本币升值伴随的是本国国际竞争力及经济实力的提高，本币升值对一国国际贸易、热钱涌动的影响也较为明显，因此 ，人民币升值在有管理的浮动汇率下 ，幅度不会打。而最为主要的一点是：投资房地产真的能防止通货膨胀么？我们认为不一定。房价的波动范围带来的投资损益比5%以内的可控的通胀对投资收益的影响更大。我们认 为，在可以预期的未来1-2年的时间内，目前的房价已经形成阶段性高点，未来调整的可能性较大，但调整幅度还将随市场的演变做进一步分析。 3333、、、、 市场静待另一只靴子落地市场静待另一只靴子落地市场静待另一只靴子落地市场静待另一只靴子落地。。。。 市场的另一只靴子是制定房地产税收问题。根据国务院会议精神，要求制定引导个人购房消费的税收政策，体现税收政策体现有保有压的特征。目前针对非经营性的居民住房是免收房产税的，房产税的征收主体是经营性商业用房。我们认为，针对居民持有房地产环节的持有税有可能出台。该政策 在住房面积，住房的，达到引导居民购房消费的目标。 根据相关报道，目前上海和重庆拟出台相关房产税收政策。上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。2010年3月24日，重庆市委副书记、市长黄奇帆在作《关于 2010年全市重点工作的情况报告》时表示 ，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中 ，就包括对高价商品房征收特别房产消费税。 这两个信息暗示着房产环节持有税将在不远的将来推出。 4444、、、、 短期内仍宜谨慎短期内仍宜谨慎短期内仍宜谨慎短期内仍宜谨慎 对二级市场而言，该政策稍超出市场预期，之前市场预计二套房首付提高到40%，因此，对二级市场依然是利空因素。短期内来看，利空政策仍未出尽，主要集 中在房产税的制定和出台以及市场监管力度的加大等方面，短期建议仍需对地产股保持“谨慎 ”态度 。受该政策影响，房地产企业销售将会受到影响。个股选择上，建议对经营现金流充裕，运营能力较强的公司给予重点关注，重点关注 ：万科 A、招商地产、苏宁环球、鲁商置业等个股 。 请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明请务必阅读最后一页免责声明 股市有风险股市有风险股市有风险股市有风险，，，，入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎入市需谨慎 3 行业行业行业行业 研究研究研究研究 ////点评点评点评点评 附件 ：会议相关内容 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施 。 会议指出，今年 1月初 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因 ，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。 会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时 ，探索 “综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套 、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地 ，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁