【海通宏观】房贷降息:哪些城市受益? 1、央行房贷政策:从“阶段性”到“长效机制”。 央行在9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策,如果去年6-8月新建房价格环比和同比连续三个月下跌,就可以取消首套房利率下限。但当时央行强调这一政策到2022年底,并没有说一直延续。 现在房地产需求依然很弱,所以央行本次操作,只是把本应到期的政策进行延期。 所以,9月底出的政策强调是“阶段性”的,本次是建立了“长效机制”,也就是说这种房贷利率下限优惠的政策调整机制会长期存在。 2、如何调整?如何评估? 首先这次房贷利率的优惠,只针对首套房,不针对二套房;只针对新发放的房贷,并不针对已经投放的存量房贷。 而且本次央行规定了评估时点和评估期限,即在每季度末月进行房价评估,把上季度末月至本季度第二个月作为评估期,也就是说每年的3、6、9、12月进行评估,看12-2月、3-5月、6-8月、9-11月的房价变化,如果环同比都连续下降,可以取消利率下限;如果连续上涨,则恢复利率下限。 3、哪些城市受益? 我们根据统计局70城数据测算,9月底的政策有23城可以享受优惠(北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、昆明、包头、安庆、泉州、泸州、大理、桂林)。 本次调整后,共有41城可受益,上次受益的城市中,昆明、安庆、泉州、泸州、大理等5城已经不再符合标准;而新增加了23城(太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关)。 4、作用有多大? 我们认为,对于绝大部分中小城市来说,要看到房地产市场的底部,需要看到房价跌到足够低的位置,就像前几年鹤岗的房子降价很多了,也会刺激一些需求出来。 但如果房价依然在高位,市场就很难见底。 对于人口净流入的核心城市来说,不仅仅是对首套房降息,其实更需要降低购房资格要求、首付比例,以及释放二套等改善型需求,我们认为这些政策是可以预期到的,也符合中央经济工作会议“支持刚性和改善性住房需求”的精神。 5、还有哪些降息空间?存款和LPR。 我们在货币政策年度展望中就讨论过,我国利率还存在进一步市场化的空间,尤其是根据我们的测算,存款利率和5年期LPR都远远高于市场化的利率水平,有较大的降息空间。 例如5年期LPR的降息空间至少有80BP以上,理论上可以直接“跳降”,毕竟现在经济压力依然较大。但具体如何操作,还要观察央行的态度,从目前操作看,还是主要降增量房贷的利率。