房地产行业12月行业动态报告：销售改善翘尾回升，稳地产多措并举

销售改善翘尾回升，稳地产多措并举 ——12月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 12月销售小幅回升，促销措施初见效。2022年12月，30城新房销售面积同比增速为-21.98%，环比增速为23.49%，成交套数同比增速为 -26.81%，环比增速为14.92%，本月成交面积和套数继续回升，较上月出现明显环比改善，但同比下降趋势仍在延续，未有明显修复。得益于年末期间各大房企为促进销售去化，保持回款流动性，加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动，商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势。一线城市呈现较强韧性，二线城市12月份整体涨多跌少，环比出现明显回升，城市内部分化格局持续深化，核心二线城市需求出现补偿性回升，部分弱二线城市，市场未出现明显回温。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢实习生李慕尧 相对沪深300表现图 集中供地走向灵活，核心城市韧性较强。2022年土拍全面收官，无锡、南京、苏州等17个城市完成第四批次集中供地，四轮供地参与率已超80%。17城共计推出210宗地，其中成交199宗地，底价成交168 宗地，底价成交率达84.42%。除此之外，无锡、苏州、南京全年集中供地增加至�轮，武汉则增加至六轮，四城共计推出住宅用地71宗地，其中61宗已成交，底线成交率75%。地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇，成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。房企回归一二线城市拿地成为主流，而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄，北京、上海、深圳、 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 2022-01-04 2022-01-19 2022-02-03 2022-02-18 2022-03-05 2022-03-20 2022-04-04 2022-04-19 2022-05-04 2022-05-19 2022-06-03 2022-06-18 2022-07-03 2022-07-18 2022-08-02 2022-08-17 2022-09-01 2022-09-16 2022-10-01 2022-10-16 2022-10-31 2022-11-15 2022-11-30 2022-12-15 2022-12-30 -35.00% 沪深300房地产 杭州、厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区，土拍市场保持稳定。 中央再强调房地产保平稳，重申行业支柱作用。12月15日-16日，中央经济工作会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，再次意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险，以保主体的 方式稳定房地产市场，防止形成区域性、系统性金融风险，让行业平稳发展。《扩大内需战略规划纲要》提出促进居住消费健康发展；坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，支持居民合理自住需求。表明房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业，再次强调房地产的重要性，在当前的市场环境下更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。 投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束， 格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）；母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】11月行业动态报告_土地市场“小 步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 行业动态报告●房地产 2023年1月6日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：12月“翘尾”回升，多措并举初见效1 1、销售整体趋于改善，核心城市销售企稳回升1 2．去化周期延长，仍在高位徘徊2 （二）土地跟踪：集中供地走向灵活，核心城市热度创新高3 1.一轮土拍供应、成交体量均下降3 2.二轮土拍较一轮土拍稍有回温3 3.流拍情况好转，溢价率略有下降，各城市热度分化4 4.三轮土拍收官，供地热度不振，近八成地块底价成交5 5.多城加入四批�批供地，有望转向常态化供地6 6.市场分化延续，核心城市韧性较强7 二、2022前三季度房地产板块财报分析7 （一）利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高7 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化9 （三）现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大11 三、房地产仍为支柱产业，多措并举保平稳发展12 （一）中央再强调房地产保平稳重要性12 （二）因城施策持续深化，各地调控节奏趋缓16 四、房地产行业在资本市场中的表现情况17 （一）LPR年内三次下调，本月维持不变17 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位18 1、房地产板块PE、PB估值比较18 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较19 3、物业管理版块市场表现19 4、物管个股表现20 �、投资建议20 六、风险提示21 插图目录22 表格目录24 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：12月“翘尾”回升，多措并举初见效 1、销售整体趋于改善，核心城市销售企稳回升 12月销售出现翘尾回升，促销成效逐步显现。2022年12月，30城新房销售面积1422.77万平，同比增速为-21.98%，环比增速为23.490%，成交套数122626套，同比增速为-26.81%，环比增速为14.92%，本月成交面积和套数继续回升，较上月出现明显环比改善，但同比下降 趋势仍在延续，未有明显修复。2022年下半年以来，30城销售面积累计同比降幅持续收窄，由6月份的-35.31%收窄至12月份的-28.50%。得益于年末期间各大房企为促进销售去化，保持回款流动性，加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动，商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势。伴随多项市场宽松政策出台，房地产复苏发展方向既定，市场信心修复已在进行时，销售端回温值得期待。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-29.91%、-24.84%、 -2.73%，环比增速分别为3.14%、36.48%、16.10%。年初至今，一线城市累计成交面积3323.27 万平，同比-24.33%，二线城市累计成交面积8338.04万平，同比-27.45%，三线城市累计成交 面积3186.09万平，同比-34.71%。一线城市呈现较强韧性，其中上海和广州商品住宅供应的集中放量也拉动成交量的上涨，但是北京则受疫情冲击较为严重，住宅成交同比环比均有回落。二线城市12月份整体涨多跌少，环比出现明显回升，城市内部分化格局持续深化，具体来看，核心二线城市需求在宽松政策、促销手段和疫情管控接触等多重刺激下出现补偿性回升，而部分弱二线城市，潜在购房者的观望情绪仍然较重，市场未出现明显回温。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 2000 1500 200,000 150,000 1000 100,000 500 50,000 30大中城市月成交面积 0 2019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12 0 2019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 一线城市成交面积环比三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 -100% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2．去化周期拉长，仍在高位徘徊 截至2022年12月31日，十大城市的去化周期为14.38月，较上月+0.96，去化周期环比 +7.15%，同比+29.67%，去化周期继续拉长，且同比环比均出现明显增长。分线来看，从变动程度来看，一线城市去化周期继续拉长，二线城市库存去化维持稳定水平；从去化程度来看，一线城市去化相对较快，存销比分别为12.69、15.78。分别较上月+1.18、+0.69。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 254,00020 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 17-06 17-09 17-12 18-03 18-06 18-09 18-12 19-03 19-06 19-09 19-12 20-03 20-06 20-09 20-12 21-03 21-06 21-09 21-12 22-03 22-06 22-09 22-12 17-06 17-09 17-12 18-03 18-06 18-09 18-12 19-03 19-06 19-09 19-12 20-03 20-06 20-09 20-12 21-03 21-06 21-09 21-12 22-03 22-06 22-09 22-12 3,50018 2016 3,000 14 152,