2022年集中供地回顾与展望：土地市场低位运行 集中供地“少量多次”趋于常态化

——2022年集中供地回顾与展望 分析师唐晓琳 土地市场低位运行集中供地“少量多次”趋于常态化 核心观点： 政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。 供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在 100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实际意义。 成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。 拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。 展望2023年，我们认为土地市场仍会维持较低热度，但整体表现会好于2022年。从需求端来看，目前楼市已进入磨底阶段，迎来趋势性回暖只是时间问题，待趋势性回暖得到确认，房企投资意愿将得以修复，土地市场也会随之迎来回暖。从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市大概率将选择“少量多次”的常态化集中供地模式，并多方考量地块搭配、地块质量等因素适时调整土拍规则，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度，预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松、土地质量较优、地价相对合理的环境。 报告正文： 2022年22城集中供地土地成交金额达17.8万亿，同比下降约21.4%。与2021年相比， 2022年集中供地出现以下变化：一是半数以上城市增加了集中供地轮次，集中供地由最初 的“两集中”逐渐过渡为“少量多次”的常态化集中供地模式，各地土拍规则边际宽松；二是土地市场热度维持低位，土地出让金额较2021年有明显降幅，多数地块以底价或低溢价成交；三是城市分化加剧，一线城市及部分二线热门城市仍具备较高吸引力，但多数城市土地市场陷入低谷；四是国有企业和城投类企业成为土拍市场主角，大批民企缺席土拍市场。 一、政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。 “两集中”政策的初衷是“稳房价、稳地价、稳预期”，但2021年下半年以来土地市场骤然转冷，各地为规避大面积土地流拍纷纷下调了供地数量，导致年度供地计划无法依靠三轮集中供地完成。针对这一现实情况，各地纷纷作出调整，一方面主动打破“两集中”限制，开展第四、五、六轮集中供地；另一方面积极优化土拍规则，吸引更多房企参与并促进成交。具体来看： 半数以上城市开展了第四轮集中供地，还有少量城市开展了第五、六轮集中供地。据统计，2022年有16座城市开展了第四轮集中供地，4座城市开展了第五轮集中供地，还有1座城市开展了第六轮集中供地。其中，长沙9月官方消息称今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新推介。我们认为，集中供地模式一定程度上提高了房企的投资门槛，而在当前土地市场低迷环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限，各地纷纷打破“两集中”限制或退出集中供地模式是一种必然选择，接下来多数城市大概率会倾向于“少量多次”的常态化集中供地模式。 为提高房企的参与热情，促进土地成交，优化调整土拍规则成为普遍性选择。首先，各城大多设置了地价上限，一方面控制房企的拿地成本，另一方面在地价房价联动机制下，间接达到稳房价的目的；其次，通过多种手段保证房企利润空间，避免房企因利润空间被过度挤压而造成项目烂尾等问题，例如取消部分地块的销售限价，取消或降低配建要求等；最后，部分城市开启了“预申请”模式，即地方政府提前将宗地信息公开，企业可以对意向地块进行研判，有效降低地块流拍风险。 二、供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在 100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实 际意义。 从第四轮集中供地开始，各城供地规模骤降，对完成年度供地计划作用有限，但对打破“两集中”限制具有较强的信号意义。22城集中供地总量超1600宗，其中前两轮集中供地实现了22城全员参与，第三轮20城参与，长春和沈阳缺席，前三轮集中供地规 模均保持在440宗以上水平，供应规模平稳；至第四轮集中供地仅16城参与，第五轮4城参与，第六轮仅武汉开展了集中供地，后几轮集中供地中因参与城市数量减少、多数城市供地数量偏低，供地规模相应下降，但供地质量较高，信号意义或大于实际意义。 从各城供地总量来看，22城中有7城年度供地数量超过100宗，分别为上海、杭州、成都、武汉、青岛、合肥和南京，反映出当地土地市场仍具备一定热度；长春和沈阳两城年度供应地块数量仅为7宗和18宗，东北地区土地市场景气度跌入冰点；其余城市 中，天津、重庆等城市供地规模与2021年相比降幅明显，土地市场热度下降。 图表1：2022年22城集中供地供应地块数量对比1 城市 首轮 第二轮 第三轮 第四轮 第五轮 第六轮 合计 北京 1840 1734 1835 6 - - 59 上海 6 - - 115 广州 18 14 20 6 - - 58 深圳 8 16 7 7 - - 38 杭州厦门 60 45 19 84 -- -- 13230 10 10 6 福州重庆 17 19 21 11 - -- -- 6835 13 12 10 成都 50 55 48 16 - - 169 武汉 11 22 43 10 19 17 122 青岛 16 27 33 40 - 116 合肥 32 29 28 18 - 107 长沙 22 19 22 - - - 63 天津 30 11 17 24 - - 82 宁波 33 21 10 - - - 64 济南 35 16 18 14 - - 83 南京 20 44 46 4 15 - 129 苏州 15 22 9 20 10 - 76 无锡 8 16 11 13 14 - 62 长春 4 3 - - - - 7 郑州 15 17 23 - - - 55 沈阳 5 13 - - - - 18 1本报告中部分地区的统计口径为城区范围或涉宅地块，统计口径的差异对报告结论不构成影响。 合计 480 482 444 207 58 17 1688 数据来源：公开资料，东方金诚整理 三、成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。 2022年22城集中供地成交金额17.8万亿，较去年同期下降21.4%。未成交地块中，有109宗地块流拍，73宗地块终止或延期出让，整体流拍率为6.75%。从各轮次表现来看，各轮次集中供地的成交金额分别为4928亿元、5439亿元、4917亿元、1790亿元、452亿元和236亿元，第二轮集中供地成交情况最佳。分城市能级看，一线城市合计供 应地块270宗，成交252宗，成交金额为6412亿元，一线城市由于地块单价较高，占总成交额的比重远超三成。 我们从成交量、流拍率、溢价率等方面对各地成交情况进行了详细对比： 成交量方面，2022年成交金额超千亿的城市有6座，较去年减少3城。具体看， 2022年成交额超千亿的城市为北京、上海、广州、杭州、成都和南京，长春和沈阳两座 城市成交额垫底，分别为8亿元和63亿元。同比来看，22城中仅5城成交额同比正增，为上海、合肥、福州、成都和无锡，其中上海和合肥增幅较大，均超过60%；在成交额同比负增的城市中，有13城降幅超20%，降幅最大的5座城市分别为长春、沈阳、重庆、济南和天津，降幅分别为98%、83%、72%、64%和59%。 流拍率方面，受供地计划优化调整、供地数量下降等因素影响，多数城市未出现大面积流拍现象。具体看，上海、重庆、宁波、苏州和无锡等5城土地市场表现出较好的供求平衡，流拍率均为0%。其余城市中，流拍地块占比也保持较低水平，仅长春、天津和济南3城流拍率相对较高，分别为57%、32%和17%，反映出当地土地市场热度明显不足。 图表2：2022年22城集中供地成交情况 城市 供地数量 （宗） 成交数量 （宗） 流拍数量 （宗） 终止/延期 数量（宗） 流拍率（%） 成交金额（亿元） 同比变化 （%） 北京 59115 55 115 40 0 6.78 1615.33 -15.19 上海 0 0.00 2839.60 64.68 广州 58 48 8 2 14.29 1221.21 -31.30 深圳 38 34 4 0 10.53 736.29 -23.25 杭州厦门 132 131 1 01 0.766.90 1913.50 612.10 -12.96-22.91 30 27 2 福州重庆 68 57 5 60 8.060.00 399.38299.98 1.88-72.06 35 35 0 成都 169 156 13 0 7.69 1224.40 8.16 武汉 122 106 3 13 2.75 870.27 -46.88 青岛 116 111 4 1 3.48 440.77 -19.49 合肥 107 78 6 23 7.14 619.20 65.12 长沙 63 59 1 3 1.67 387.93 -36.78 天津 82 56 26 0 31.71 324.27 -63.62 宁波 64 64 0 0 0.00 528.57 -32.28 济南 83 69 14 0 16.87 268.62 -58.67 南京 129 105 10 14 8.70 1308.48 -28.30 苏州 76 72 0 4 0.00 943.59 -15.21 无锡 62 62 0 0 0.00 812.89 2.64 长春 7 3 4 0 57.14 7.80 -98.30 郑州 55 49 3 3 5.77 324.78 -43.34 沈阳 18 14 1 3 6.67 63.30 -83.37 合计 1688 1506 109 73 6.75 17762.26 -21.39 数据来源：公开资料，东方金诚整理 溢价率方面，成交地块以底价和低溢价成交为主，高溢价成交地块多集中于一线城市和少数二线城市。我们重点跟踪了一线城市成交地块的溢价表现，其底价成交地块数量与溢价成交地块数量相当，其中高溢价成交地块占比超四分之一。具体看，高溢价成交地块占比由高到低依次是深圳、上海、北京和广州，深圳表现最佳；对于二线城市，对比各轮次溢价率，杭州、厦门、合肥和宁波等城市溢价表现较为突出。 图表3：2022年一线城市集中供地溢价表现 城市 底价成交 低溢价成交 高溢价成交 首轮 次轮 三轮 四轮 合计 占比 （%） 首轮 次轮 三轮 四轮 合计 占比 （%） 首轮 次轮 三轮 四轮 合计 占比 （%） 北京 8 19 7 10 1024 1 26 47.27 6 3 8 2 19 34.55 3 4 - 3 10 18.18 上海 4 57 49.57 8 11 3 - 22 19.13 13 13 8 2 36 31.30 广州 15 6 13 4 38 79.17 2 4 1 1 8 16.67 - 1 1 - 2 4.17 深圳 - - 4 2 6 17.65 3 - - 1 4 11.76 5 14 2 3 24 70.59 合计 42 23 51 11 127 50.40 19 18 12 4 53 21.03 21 32 11 8 72 28.57 数据来源：公开资料，东方金诚整理