房地产行业重大事项点评：供需共振，推动高能级城市复苏

行业研究 证券研究报告 房地产2023年01月06日 房地产行业重大事项点评 供需共振，推动高能级城市复苏 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 推荐（维持） 事项： 央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。1）对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降 的城市，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2）对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 住建部部长倪虹接受央视采访表示：“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就 是不给投机炒房者重新入市留有空间。” 评论： 政策放松还有多大空间？核心一二线城市，相比2014年地产周期性的政策放松，在“四限”放松方面仍有空间，而近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开，当前仍处于政策放松密集期。但以低能级城市看，放松性政策基本已应出尽出，受城市人口、产业兑现力度较差、城市库存较高的影响，政策效果不及预期，后续政策空间也不足。 城市销售分化有多大？1）市场关注度较高的北京、上海两城市，2022前11个月销售金额同比增速分别为-11%，+6%，商品房市场韧性远强于市场认知。2）二线城市跌幅反而为各能级城市中最大的，南京、合肥、天津、重庆跌幅分别为-39%、-30%、-36%、-41%，存在较为明显的超跌。3）而政策已处于应放尽放的低能级城市，前11个月商品房销售金额下滑-28%，与全国平均水平基本相当。 图表1北京、上海商品房销售金额韧性较强，而二线城市存在明显超跌 上海 三四线城市 青岛 重庆 天津 合肥 南京 北京 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2022年前11月销售金额同比 资料来源：Wind，华创证券 房价分化有多大？以70大中城市新建商品住房价格看，11月一二三线城市同比增长分别为2.5%、-1.2%、-3.9%，分化较为明显。而从单城市房价涨幅看，成都、杭州、北京等城市房价同比涨幅仍超过5%，而政策应出尽出的低能级城市房价跌幅较大，如北海、湛江、岳阳跌幅分别为11%、9%、8%。 11月房价同比 11月房价同比 成都 8% 丹东 -5% 杭州 7% 济宁 -5% 北京 6% 洛阳 -5% 上海 4% 沈阳 -5% 长沙 3% 宜昌 -5% 济南 2% 襄阳 -5% 合肥 2% 兰州 -6% 南昌 2% 常德 -6% 银川 2% 武汉 -6% 乌鲁木齐 2% 温州 -6% 西安 1% 秦皇岛 -6% 宁波 1% 哈尔滨 -8% 海口 1% 岳阳 -8% 重庆 1% 湛江 -9% 南京 1% 北海 -11% 图表2一线城市房价上涨2.5%，三线城市下跌3.9%图表3核心一二线城市房价仍较为坚挺 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 一线新建商品住宅价格同比二线新建商品住宅价格同比三线新建商品住宅价格同比 资料来源：Wind、华创证券资料来源：Wind、华创证券 2023年，20个左右的高能级城市将有望迎来供需向上的共振。1）当前行业已经从缩表转向结构性扩表，老玩家需要用新土储的利润去冲淡旧土储的问题，新玩家则需要在核心城市建立起规模优势，预计本轮结构性扩表将有效带动高能级城市土地市场复苏，再进一步推动需求端的复苏。2）核心一线城市需求端放松政策预计较为有限，但跌幅较大二线城市需求端政策的放松，将进一步推动这些城市从房企结构性扩表到销售复苏的实现。预计2023年以16个城市为代表的核心城市将在房企重新拿回土地市场边际定价权、需求端政策空间打开、超跌反弹的带动下，实现较为明显的复苏。但这些城市占全国销售面积比例仅约20%，销售金额比例约为1/3。（参见年度策略报告《结构性扩表再现， 聚焦高能级城市》）。 低能级城市将以量价齐跌的方式达到新均衡。对于多数低能级城市，地产的核心问题并非缩表带来的负反馈，而是过去超前拿地模式，在产业和人口兑现力度较差情况下，逐步失效。即使本轮核心城市出现较为明显的复苏，我们预计对低能级城市带动仍然较弱，多数低能级城市将以量价齐跌的方式回归到合理房价收入比水平。 2023年看点在于高能级城市的复苏，推荐“两个中心、一个基本点”。1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金 融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 公募机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 侯春钰 高级销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 刘懿 高级销售经理 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 侯斌 销售经理 010-63214682 houbin@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 蔡依林 销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 销售助理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 董姝彤 销售经理 0755-82871425 dongshutong@hcyjs.com 巢莫雯 销售经理 0755-83024576 chaomowen@hcyjs.com 张嘉慧 销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com 邓洁 销售经理 0755-82756803 dengjie@hcyjs.com �春丽 销售助理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 曹静婷 销售副总监 021-20572551 caojingting@hcyjs.com 官逸超 销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 资深销售经理 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 高级销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 邵婧 高级机构销售 021-20572560 shaojing@hcyjs.com 蒋瑜 销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 施嘉玮 销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 朱涨雨 销售助理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 销售助理 likaiyue@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 销售总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 高级销售经理 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 高级销售经理 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com �卓伟 销售助理 0755—82756805 wangzhuowei@hcyjs.com 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300) 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%； 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上； 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“