中国房地产市场发展报告：城市快报：北京

中国房地产市场发展报告 城市快报 北京市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年11月） 02.全国代表城市房价变化（2022年11月） 03.聚焦北京市场（2022年11月） 04.世联评估价值研究院月报 Dec.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 02北京住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08北京市楼市一览 09北京市政策资讯 10北京市土地市场 12北京市住宅市场 18研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 北京物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：53,303元/m²存量住宅均价：53,871元/m² 8.20% 0.90% 22.6 住宅房价收入比 新建住宅均价 存量住 宅均价 4.09% 1:574 38.94% 新建住宅成交套数 住宅去化周期 存量住宅成交套数 住宅租售比 23.3月 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享2 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.56.2 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.23.83.8 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.3 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 3.1 贷款市场报价利率（LPR）（%） 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 5.01年LPR5年LPR 数据来源：世联数据平台 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA） 7 6 5 4 3 2 1 3.89 3.08 3.31 41 2.801.74 2016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022-102022-11 数据来源：WIND 五更寒夜弱需求市场难言见底 三支金箭保交楼政策力度空前 全国住宅市场综述（11月份） 十一月综述：继续探底 世联EVS存量住宅加权均价为24,613元/㎡（仅作价格指数用），环比加速下滑，名义跌幅为0.49%，同比名义跌幅扩大到0.99%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（1.6%）、广义货币（M2）增幅（12.4%），住宅均价实际跌幅更 为显著，短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中，11月存量住宅成交环比上升17.8%，表现显著好于新房。由于三线城市新房存在交付风险，存量市场成为购房者避险之选，成交升幅最为突出。 时至岁末，新房市场观望情绪依旧浓厚，成交仍然冰冷如初。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降12.8%。受疫情影响，广州、重庆等城市成交量创下近期低位。 11月，全国重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升8.2%，成交金额环比下降15.4%。溢价率为低值2.1%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在14.6%的较高水平。 各典型城市基本完成全年集中供地任务，央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境。集中供地初衷为了抑制居住用地市场过热，目前土地市场热度一路下滑，集中供地制度有待全面检讨完善。 11月29日，无锡第五批次集中供地落锤，14宗居住用地顺利成交。本批供地未采取预公告形式，而是直接挂牌，供地质量有所提升，不乏经开区奥体板块、新吴区太科园板块、滨湖区山水城板块等热点板块。最终14宗地共获得土地出让金224.1亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。 西安、淮安、北京分别掘金177.1亿元、158.2亿元、135.2亿元，位列第二至四位。 环比变动：高能级城市集体领跌 在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、佛山等5座（比上月减少3座），北京、天津、深圳、广州、成都、重庆、武汉等高能级城市集体领跌，下跌城市多达41座，大部分城市明显进入买方市场。 环比涨幅居前的城市为佛山（0.69%）、上海（0.22%）、三亚（0.12%）、乌鲁木齐（0.04%）及呼和浩特 （0.02%）。 环比跌幅居前的城市为东莞（-1.81%）、杭州（-1.27%）、太原（-0.94%）、哈尔滨（-0.90%）及北京（-0.90%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有9座（比上月减少1座），下跌城市多达37座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。 下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。哈尔滨、郑州、呼和浩特、太原、沈阳、天津等北部城市阴跌不止，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门（3.51%）、上海（3.37%）、泉州（2.76%）、北京（2.46%）及成都（1.96%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.55%）、郑州（-7.21%）、重庆（-7.02%）、南宁（-5.81%）及呼和浩特（-5.70%）。 市场展望：二季度重启轮动修复 从“金融16条”到央行全面降准，再到金融救市“第三支箭”纾困房企，大剂量的强心剂和升压药效果尚未显现。罗衾不耐五更寒，11月住宅市场继续探底。 今年前三个季度，救市政策更多侧重在需求端，如房贷利率调整、首付比例调整、限 购政策松动、公积金贷款政策调整、保交楼等等，以支持刚需和改善买房需求为主。第四季度供给端政策层层递进，房地产融资弓弦拉满，信贷、债券、股权三箭齐发，从此前的“救项目”转向“救企业”，力度之大、落地之快超乎预期。 11月8日，交易商协会和中债增支持民企债务融资（第二支箭“债券”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。11月11日，央行、银保监会开出“金融16条”（第 一支箭“信贷”），涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面，强力推进房企“保交楼”和信贷。截至月末， 20余家银行密集给予了50余家房企意向性授信规模高达3万亿。11月28日，证监会决 定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，支持房企融资威力最大的第三支箭“股权”终于离弦击发。时隔12年，股权融资首次被放开，各种政策已经接近历史最宽松时期。 从“三条红线”到“三支金箭”，政策腾挪力度空前，将很大程度上改善房企资金链， 一丝曙光穿透了楼市的阴霾。 需求端方面，由于整体结婚人数下降，出生率下降，城镇化速度放缓，居民杠杆率高企等的基本面导致住宅需求趋势性下降。疫情反复导致宏观经济短期下行，居民收入 不稳定，购买力低迷。2022年前三季度，作为购房主要群体的城镇居民人均消费支 出（扣除价格因素影响）同比下降0.2%。 目前任凭多少救市政策刺激，全国各地住宅销售始终疲软，短期市场修复艰难。激活 楼市首先要激活需求端，要先激活百姓的收入，全面重启经济是稳楼市关键一步。后疫情时代，预计明年经济新周期启动，此前积累的超额储蓄和消费需求逐渐释放， 二季度可能形成市场底，各线城市重启轮动修复。预计上半年三大都市圈和南方少数高能级城市核心区存量住宅均价、成交量将率先回稳，稳中求进，实现软着陆。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，修复节奏将明显滞后。 EVS数据大公开——2022年11月全国代表城市存量房房价变化 数据来源：世联EVS数据平台 聚 焦 市北京场 政策资讯概述 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 中国人民银行、银保监会联合公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知 》),此《通知》围绕房地产融资、“保交楼”、受困房地产企业风险处置等六个方面，提出了16条支持房地产市场的金融措施。《通知》明确保持房地产融资合理适度，因城施策支持刚性和改善性住房需求，维护住房消费者合法权益，涉及房地产开发企业、个人、银行、信托公司、保险公司、金融资产管理公司等经济主体。 住房租赁基金在北京设立 我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。房租价格将低于周边平均租价10%左右。 《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》 11月8日，北京市住房和城乡建设委员会联合北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，自通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，这意味着台湖、马驹桥地区将不再执行通州的限购政策。 2022年11月，本月土地供应6宗，供应宗地面积58.40万m²，供应宗地为商服和工业类用地，其中商服类宗地供应4 2022年11月，本月土地成交宗地数为9宗，成交土地建设用地面积为32.03万m²，成交金额139.51亿元。成交土地 宗37.07万m²，工业类宗地供应2宗21.33万m²。 涉及宗地为住宅类宗地6宗、工业类宗地3宗。 一 土地市场概述楼市 2022年11月，受疫情影响商品住宅供应市场供应量持续下降，商品住宅供应套数为2,855套，环比下降36.26%；供 2022年11月，商品住宅市场成交量止升转降，商品住宅成交4,613套，环比下降38.94%；成交均价为53,303元/m²， 应面积为28.85万m²，环比下降50.04%。 环比上涨8.20%。受疫情防控措施转换的影响，市场活跃明显不足。 存量市场概述 新房市场概述览 2022年11月，二手房住宅成交合计10,750套，较上个月环比下降4.09%，同比下降9.29%；本月二手房均价为53,871 元/m²，环比下降0.90%，同比上涨2.46%，本月受疫情影响，成交量价均有所下降。 为21.95%、11.93%和10.21%。 租赁市场概述 从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数占据前三，分别为2,360套、1,282套和1,098套，占比分别 2022年11月，经过各区加持平均后的月租金为93.86元/m²，租售比为1:574，租赁市场热度持续降温，租金呈现下 从行政区域看，西城区租金最高147.83元/m²，最低出现在密云区27.76元/m²，租金持续回落，外加疫情影响租赁 降态势。 市场仍难获回温，预计12月北京租金大概率维持下降态势。 政策资讯 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 中国人民银行和中国银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。通知提出 ，要保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度，并提出16条具体举措，涉及房地产开发企业、个人、银行、信托公司、保险公司、金融资产管理公司等经济主体。通知包括内容为：稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；保持信托等资管产品融资稳定；支持开发性政策性银行提供“保