凯盛保交楼专家会–20221228

专家：我现在任职于一家头部房企（恒大），现在在深圳某区域担任管理人员，在保交楼第一线。 1、保交楼工作产生的背景最早这个概念提出还是因为恒大的爆雷，引发全社会的关注。 去年4-5月开始，恒大公司的商票出现违约，各地供地停工，7-8月出现公开市场债务违约，9月理财产品无法兑付。随着恒大爆雷，到上下游的企业和买房者形成一批又一批的维权。 各地政府专门为恒大成立专班，在政府内部称为“HD专班”（因为比较敏感），提出“保交楼、保民生、保稳定”的三保思路。 2020年9月网上流传出一份恒大致广东省政府的恳请支持重大资产重组的内部报告，这个报告大致内容就是希望得到政府支持借壳深深房回A股上市融资。 报告中已经预演了如果恒大资产重组失败，将会引发一系列严重的社会风险问题，目前来看确实应验了。当时恒大高估了自己“大而不倒”的地位，低估了国家调控地产的决心，国家也低估了恒大爆雷的冲击。恒大事件后，截止到今年7月底，曾经的50强民企开发商已经至少38家出现债务违约问题。 大部分企业是资金链出问题被迫违约，但也有少数企业主动选择躺平。 今年7月开始上百个烂尾楼盘业主集体停贷，国家层面不得不重视，保交楼成为行业性问题。 2、保交楼的工作实施方案各地政府会成立专班，名称一般叫作“防范化解重点房企风险领导小组”，由各地住建牵头，分管领导任组长。对出险企业资金进行强力监管，对爆雷项目的资金转到各地公证处名义开设的专户运营，资金运用都是专班审核。 政府介入后都会对每个项目的情况进行摸底，包括现状工程进度、未来交楼节点、预售资金账户余额、剩余可售货值、资金缺口、历史债务情况等等。 梳理后形成方案，进行封闭管理。 以政府介入时点为划断，历史欠账暂时搁置，确保施工单位、供应商后续新增供应以现金对价支付，不再受拖欠。推动复工过程比较艰辛。 过去施工单位、供应商被拖欠的应收款很多，对开发商完全没信心，需要政府出来站台。 政府的态度也是明确的，这个时间点，历史欠账肯定是不考虑的，后续保交楼完成后如果还有剩余资金再统一安排。如果现在愿意复工，后续的供应都是政府兜底的现金支付。 如果还是不愿意复工，还是不愿意干那就退出，历史欠账暂时拿不到、项目后续收入也拿不到，只是一张法院判定胜诉的判决书。大部分企业还是会继续干下去。 项目复工之后，会通过各种渠道筹措资金。 3、保交楼资金来源一是专班介入后，会对这个项目进行摸底，可以算出来开发商违规挪用多少预售资金。但开发商现在已经爆雷没有钱再补足，专班就盯上当初的预售资金监管银行，要求银行退回部分预售资金。银保监会给银行施压，银行会提供部分资金。 二是项目间的平衡，就是这个保交楼项目所在区域内该开发商还有没有其他在售项目有资金盈余可以用来平衡的。通过资产处置、资产盘活等方式来提供资金。 三是政策性专项资金，今年7-8月停贷风波后，北方很多项目由于很难从上面两个途径找到资金。各部门通过政策性银行提供专款进行保交楼。 并不是所有保交楼项目都可以申请到专项资金，政府要审批，各地汇报到各市，各市再汇总梳理到各省，各省再上报中央。 目前虽然没有明确的标准，但是从拿到保交楼专项资金的项目看，应该是优先支持公开市场招拍挂取得的政府储备地项目，其次就是项目剩余货值比较充足资产超过负债未来有明确的偿还专项资金的资金来源，最后是项目公司债权债务关系清晰不存在太多纠纷。 专项资金的承接主体不是爆雷开发商的项目公司，而是地方政府的城投公司。 专项资金是地方政府来借的，要纳入地方政府的债务预算，各地领导还是承担一定风险，不到万不得已不会申请专项资金。各地政府对资金使用监督负有责任，明确该资金只能用于保交楼，不得用于新老划断前的历史欠账的偿还。 专项资金需要后进先出、优先保障偿付。 四是纾困基金模式，地方政府联动一些AMC、地方国企进行运作。 我们公司在一个项目处置是纾困基金运作，这个项目是一块净地，还没有开发，其实不存在保交楼的问题。 当时我们公司这个项目是东方资产和安居建业公司一起联合做的，东方资产出钱，安居建业出5%的钱提供代管代建。 政府也会赋能，比如调整当初拿地时的规划容积率（提高）、把商办改成住宅、把保障房改成可售安居房，把整个项目货值做大。项目回款扣除给东方资产的固定回报和给安居建业的代建费，其他的钱用于其他保交楼项目。 最近地产三支箭、央行16条都陆续出台，后面就看市场的反应和市场信心的恢复。 Q&A1、关于这块的资金和引入债务的关系，比如郑州的例子也有城投参与，政府怎么去考核呢？就是隐性债务这块，很多金融机构可能还是依靠当地政府平台的兜底才去投钱。 项目公司后续可能破产，那作为出借方，那债务主体直接没了？预计今年到年底保交楼体量有多大，明年力度跟今年比？ 郑州已经筹集到资金130亿，除了郑州外整个行业资金量有多少？比较严重的城市？ 这些问题政府在处置中是后置的，目前就是保交楼，后续这些债务怎么解决，还没到这一步。政治任务第一位还是保交楼、老百姓拿到房子。 本区域可能还有其他项目或者还有后续可售货值，通过引进其他项目主体来做。保交楼工作算是从去年年底开始，到24年6月各地进入尾声。 现在国家通过政策性资金推动交付。 整个行业筹集了2000亿的新增资金左右。明年还会继续。 最严重的是郑州，缺口很大，涉及的民生问题比较严重。深圳这边项目价值比较高、市场资金充足。 融创目前看应该还能缓过来，目前除了恒大没戏了，其他应该还有缓和的余地。短期就是地方国企和城投平台去收购。 2、我看到全国范围内政策专项资金是带利息的，因为保交楼项目还有可售货值的只是一部分，这部分占比多少？现在保交楼保到哪一步了？ 现在除了恒大，碧桂园有吗？ 如果收益分配纯粹政府说了算，不存在法理问题？ 比例比较小，如果有可售货值能够覆盖负债其实属于优质项目。大部分项目走专项资金是因为前期已经卖完了货值。 差不多90%都是没有可售货值了。 像郑州、辽宁专项资金拨款比较多，这个钱纳入地方政府债务，原则上他们除非走投无路不会动用这笔钱。这些项目偿债资金只能来源于其他项目的平衡，现在更多在本省、本市平衡，跨省的实操很难。 碧桂园2017年出了一些事情，导致它扩张放缓了。 现在恒大、融创、佳兆业、宝能、阳光城算是比较大的出了问题。融创未来可能还有希望。 这个不是纯粹政府说了算，有很多借款协议，政府更多是赋能。 3、无论是有收益还是没收益都可以进行的，没办法推进保交楼的项目有多少？保交楼的项目业主可以拿到产权证吗？ 5-10%左右吧。 郑州为例，有700多个项目停工，一个月后600+项目都复工了，只有100个项目停工。政府统筹规划，会优先保障业主的产权证。 4、全国范围内一个项目平均需要投入多少钱？全国范围停工项目？ 建安成本每㎡大概6-7000元，包括1-2000元/㎡的精装修。恒大有600个项目需要保交楼。 5、整个保交楼的任务可能需要持续到24年6月？全部涉及到保交楼的面积或者套数的体量？ 就是根据爆雷时间点，顺推3年完工。 我们深圳公司保交楼套数在1.2万套，平均一个地区公司在1.5万套，恒大有27个地区公司，合计有4万多套。估计所有爆雷开发商整体是大几百万套的体量。 6、很多保交楼的钱虽然放出来，但是还在账上查账，根本没有形成实物工作量？ 保交楼从9月开始放款，为什么没有从宏观数据层面或者从建材消耗层面看到明显恢复？保交楼的项目在爆雷前的平均工程进度？ 这个比例很少。 大部分钱投下来就是马上进入复工环节。 可能有几个方面，比如北方有冬歇期，10月开始施工就因为天气原因暂停了。其他可能已经采购已经签了，只是因为没有钱支付。 深圳这边预售条件是主体结构出地面2/3。 很多保交楼项目其实都已经封顶了，剩下就是内部装修、园林施工等。大概平均爆雷前的工程进度在70%左右。