城投拿地后，开工情况如何？来自15城2544个项目的观察

最常见的市场化业务之一，截至2022/10/31，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比 23.9%。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。（2）合作开发。缺乏独立操盘能力的城投常需要引入房企作为操盘方或代建方，有操盘能力的城投也通过合作的方式缓解资金压力。从2022 前三季度全国涉宅用地成交情况来看，城投、非城投合作拿地占比为8.1%。（3）暂缓开发。 以克尔瑞为数据来源，我们对22城2021年以来（截至2022-12-20）八轮集中供地中成交的涉宅用地（纯住宅、商住、综合）的开工情况进行分析，其中7个城市开工数据存在异常，最终参考15个城市合计2544个项目的开工情况。 总体来看，城投拿地后的开工情况明显弱于非城投。2021年三轮集中供地中，15个样本城市共成交地块1493宗，截至2022年12月20日，827宗地块已开工，开工率为55%，而同期城投拿地开工率仅27%，为主要拖累项。2021年产业国企、民企拿地开工率分别达到75%和68%。2022年首轮集中供地（成交时间介于2月16日至6月22日之间），城投拿地开 工率与2021年基本持平，为28%。二轮集中供地（成交时间介于5月26 日至9月21日之间）起，由于部分城市成交时间较晚，拿地开工率逐步 下降，不做主要参考。 分主体来看，2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，以本身在地产业务上较具优势、且区域市场基本面也较稳定的城投为主。 总结来看，城投拿地后有自主开发、合作开发、暂缓开发三种处理方式，从2021年以来15个样本城市集中供地成交的涉宅用地开工情况来看，城投拿地的开工情况明显弱于产业国企和民企。城投拿地暂缓开工 主要涉及四种情形，保障房项目、特定慢周转项目、去化预期不乐观的项目、出于托底拿地本身暂无开发计划的项目。保障房项目风险相对较小，后三类项目需关注地块对应的融资情况，如涉及过多的高息短久期的“前融”债务则可能一定程度上削弱区域的债务结构。 池光胜分析师 2022年12月25日 城投拿地后，开工情况如何？来自15城2544个项目的观察 城投拿地后的三种处理方式。（1）自主开发。房地产开发是部分城投 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田分析师 SAC执业证书编号：S1450521070001 相关报告土地出让金下行，各地付息 2022-12-13 压力有何变化？2022年城投债市场回顾：四 2022-11-11 条主线、四个阶段与三个关键词 chenyt4@essence.com.cn 风险提示：数据披露不全、数据处理偏差、房地产市场超预期等。 内容目录 1.城投拿地后的三种处理方式3 1.1.自主开发3 1.2.合作开发3 1.3.暂缓开发4 2.样本15城看城投拿地后的实际开工情况5 图表目录 图1.全国涉及房地产业务的城投平台分布（截至2022/10/31，家）3 图2.2022年前三季度城投与非城投合作拿地情况（亿元，%）4 图3.2022年前三季度城投与非城投合作拿地情况（亿元，%）5 图4.2022年前三季度城投与非城投合作拿地情况（亿元，%）5 图5.2021年拿地开工率较高的城投（%）6 图6.2022年前三季度城投拿地金额占比（%）7 1.城投拿地后的三种处理方式 1.1.自主开发 有独立操盘能力的城投拿地后可选择自主开发。作为城投市场化转型的方向之一，房地产开发业务对部分城投并不陌生，截至2022/10/31，全国有存续债的3078家城投平台（WIND口 径）中，共有736家从事房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%。部分城投的房地产业务已较成熟并且已运作为区域内的市占率龙头，2022年前三季度南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三。对这些城投而言，已具备成熟的操盘团队和产品体系，在区域市场也积累了一定口碑，拿地后可采用自主开发的方式运作。 以成都为例，2021年成都兴城投资集团共参与7宗集中供地，其中2宗自主开发，2021年6月获取的天府新区地块案名为“兴城人居·云曜林语”，由全资子公司成都人居德尚置业有限公司开发；2021年6月获取的温江地块案名为“人居·江岸林语”，由全资子公司成都人居兴乐置业有限公司开发。 图1.全国涉及房地产业务的城投平台分布（截至2022/10/31，家） 350 300 250 200 150 100 50 0 涉房城投平台数量 涉房城投平台开发的房地产项目数量 江浙山湖江湖贵安四福上广陕河重北新天广云河山吉甘辽黑西青宁内海苏江东北西南州徽川建海西西南庆京疆津东南北西林肃宁龙藏海夏蒙南 江古 资料来源：WIND，安信证券研究中心 备注：按照主营业务名称筛选；房地产项目数量统计自评级报告 城市 2022年前三季度销售金额 排名 数据来源 南京安居 南京 152.9 1 克尔瑞（权益） 武汉城建 武汉 213.9 1 克尔瑞（全口径） 成都兴城 成都 103.0 3 克尔瑞（流量） 成都轨道 成都 65.2 7 克尔瑞（流量） 深铁集团 深圳 176.8 3 克尔瑞（流量） 无锡新城集团 无锡 40.3 1 中指（权益） 苏高新集团 苏州 43.3 4 中指（权益） 泰达建设 天津 38.8 7 中指（未说明口径） 表1：部分城投的房地产业务已较成熟并且已运作为区域内的市占率龙头（亿元） 资料来源：中指、克尔瑞，安信证券研究中心 1.2.合作开发 城投也可选择合作开发，尤其是没有独立操盘能力的城投，常需要引入房企作为操盘方，在部分房企资金趋紧的情况下，房企也可通过轻资产代建的方式介入。根据引入房企合作方的时点，可分为拿地阶段引入和拿地后引入两类。 （1）拿地阶段引入。部分城投拿地阶段即采用和房企合作的方式。从2022前三季度全国涉 宅用地成交情况来看，在2312起城投参与拿地中，城投、非城投合作拿地的共有188起， 占比为8.1%，合作方包括中国金茂、招商蛇口、万科、华润置地、保利发展、绿城中国、龙湖集团等大型房企，也包括地方性房地产企业。 图2.2022年前三季度城投与非城投合作拿地情况（亿元，%） 2022Q1-Q3城投合作拿地金额城投合作拿地起数占比(右) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上浙江 海江苏 北广福 京东建 山陕四 东西川 安河河 徽南北 湖湖江 南北西 重云广 庆南西 资料来源：中指，安信证券研究中心 （2）拿地后引入。城投拿地后让渡部分项目股权，或引入房企作为代建方。①让渡股权的案例。北京兴创投资2022年一季度以48.2亿元获取大兴区黄村地块。2022年5月引入中建壹品（操盘方，占股50.086%）、联投置业和大兴城建，兴创投资持股比例由100%降至16.6%， 操盘方的引入在减轻公司资金压力的同时大幅提高了项目的开发效率，2022年8月中旬项目命名“大兴星光城”并开放售楼处，2022年9月项目开盘。②引入代建方的案例。2022年11月绿城管理与无锡太湖新城城市发展有限公司合作开发无锡经开区地块，绿城管理代资方 持有项目公司1%股权，无锡太湖新城持股99%，项目公司与绿城管理签订代建协议，由绿城管理负责项目的全过程管理服务，并收取代建费。 1.3.暂缓开发 城投拿地后暂缓开发主要包括四类情形，①部分城投拿地为保障房用地，在财政回款趋弱的情况下配合政府财政支出规划调整暂缓开发。以上海较为典型，上海2021年城投在集中供地中获取的涉宅用地开工率仅24%，未开工的47宗地块多数为地价较低的动迁房、保障性租赁住房地块。②部分城投拿地为特定项目用地（较多项目也具有一定的“政策属性”），以慢周转项目为主，在资金偏紧的情况下倾向于推迟开工。例如成都市新津城乡建设投资有限责任公司在2021年首轮集中供地中获取的新津区地块，项目规划包括星级酒店、商业街区等 产业项目，自持部分较多，目前仍未开工。与此类似，城投获取的计划建设地标建筑、大型商业综合体、小镇等项目的地块开工率普遍不高。③项目去化预期不乐观的地块。该情形最为常见，城投获取的位于郊区或低能级城市的地块，由于预期销售不佳，暂缓开发入市。我 们统计，2021年重庆、郑州、无锡等城市的城投拿地开工比率明显低于广州、成都等强一二线城市。④其他。主要出于托底拿地考虑，本身无开发计划等。 图3.不同城市城投拿地开工率分化（%） 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年城投拿地开工率 广州成都宁波青岛武汉杭州福州上海苏州郑州重庆无锡 资料来源：克尔瑞，安信证券研究中心 备注：统计范围为集中供地中成交的涉宅用地；不显示成交地块数量10块以下的城市。 2.样本15城看城投拿地后的实际开工情况 以克尔瑞为数据来源，我们对22城2021年以来（截至2022-12-20，下同）合计八轮集中供地（2021年三轮、2022年五轮）中成交的涉宅用地（纯住宅、商住、综合）的开工情况进行分析，其中7个城市开工数据存在异常，最终参考15个城市合计2544个项目的开工情况，其中由城投获取的项目共983个，占比38.6%（含城投与其他企业合作获取，下同）。需要注意的是，样本15城为一二线或强三线城市，普通三四线城市开工情况可能弱于样本城市。 总体来看，城投拿地后的开工情况明显弱于非城投。2021年三轮集中供地中，15个样本城市共成交地块1493宗，截至2022年12月20日，827宗地块已开工，开工率为55%，而同期城投拿地开工率仅27%，为主要拖累项。2021年产业国企、民企拿地开工率分别达到75%和68%。2022年首轮集中供地（成交时间介于2月16日至6月22日之间），城投拿地开工 率与2021年基本持平，为28%。二轮集中供地（成交时间介于5月26日至9月21日之间） 起，由于部分城市成交时间较晚，拿地开工率逐步下降，不做主要参考。 图4.城投拿地开工率明显弱于产业国企和民企（%） 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投国企民企 75% 68% 72% 62% 66% 48% 27% 28% 24% 25% 16%16% 2021年一至三轮2022年一轮2022年二轮2022年三轮 资料来源：克尔瑞，安信证券研究中心 备注：15个样本城市集中供地成交的涉宅地块（纯住宅、商住、综合），截至2022-12-20 成交地块数量 全部 城投 国企 民企 2021年 1493 496 438 674 2022年一轮 299 117 112 90 2022年二轮 300 130 111 84 2022年三轮 278 152 91 67 2022年四轮 144 72 40 56 2022年五轮 30 16 11 11 开工率 全部 城投 国企 民企 2021年 55% 27% 75% 68% 2022年一轮 53% 28% 72% 62% 2022年二轮 44% 24% 66% 48% 2022年三轮 17% 16% 16% 25% 2022年四轮 0% 0% 0% 0% 2022年五轮 0% 0% 0% 0% 表2：15个样本城市2544个项目开工情况统计（个） 数据来源：克尔瑞，安信证券研究中心 备注：样本城市包括北京、上海、成都、福州、广州、杭州、厦门、宁波、青岛、苏州、天津、无锡、武汉、郑州、重庆 分主体来看，拿地开工率较高的城投以本身在地产业务上较具优势、且区域房地产市场较稳定的城投为主。2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等。 图5.2021年拿地开工率较高的城投（