房地产行业研究：LPR维持不变，房贷利率仍有望下行

本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.1%，沪深300指数涨跌幅为-3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。 年度多地集中土拍，热度依然延续低迷。本周全国300城宅地成交建面3551万㎡，单周环比24%，单周同比-39%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面60039万㎡，累计同比-34%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 受客观环境影响，本周新房成交同环比降幅均较大。本周（12.17-12.23）35个城市商品房成交合计347万平米，周环比-18%，周同比-51%。其中，一线城市周环比-28%，周同比-48%；二线城市周环比-17%，周同比-48%； 三四线城市周环比-3%，周同比-68%。 二手房成交连续缩量，同环比降幅也较大。本周15个城市二手房成交合计100万平米，周环比-25%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-30%；二线城市周环比-31%，周同比-28%；三四线城市周环比-33%，周同比-17%。 “内保外贷”助力房企重启海外融资。12月16日，中国银行浙江省分行发挥中银集团国际化优势，通过与中银香港的跨境联动成功为绿城中国提供1.2亿美元境外贷款。此前中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团叙做“内保外贷”业务（贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资），该笔贷款已于12月9日实现提款。12月13日，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元。“内保外贷”的支持为房企海外融资开辟新的渠道，有助于缓解房企海外债压力。 12月LPR维持不变，房贷利率仍有望下降。12月20日，央行公布12月LPR情况，1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。从贝壳研究院百城房贷利率来看，12月重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，均较11月基本相当，而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp；平均放款周期为28天，受疫情影响，较11月延长两天。中央经济工作会议将“支持住房改善需求”放在扩大内需的首位，更加强调住房的消费属性。我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。 投资建议 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 12月LPR维持不变，房贷利率仍有望下降 2022年12月20日，央行公布12月LPR情况，1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。从贝壳研究院百城房贷利率来看，12月重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，均较11月基本相当，而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp；平均放款周期为28天，受疫情影响，较11月延长两天。 中央经济工作会议将“支持住房改善需求”放在扩大内需的首位，更加强调住房的消费属性。我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。 图表1：LPR品种及走势 图表2：百城房贷利率及放款周期走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第13。本周地产涨跌幅前5名为深深房A、建发国际集团、上实城市开发、卓朗科技、长实集团，涨跌幅分别为+22.8%、+7.5%、+6.6%、+6%、+5.2%；末5名为合生创展集团、雅居乐集团、万通发展、旭辉控股集团、广汇物流，涨跌幅分别为-22.5%、-19.9%、-19.3%、-18.1%、-16.6%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.1%，沪深300指数涨跌幅为-3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。本周物业涨跌幅前5名为南都物业、宋都服务、德信服务集团、烨星集团、建发物业，涨跌幅分别为+4.3%、+1.3%、-0.3%、-0.4%、-0.9%；末5名为佳兆业美好、宝龙商业、领悦服务集团、建业新生活、银城生活服务，涨跌幅分别为-14.4%、-11.4%、-11.4%、-10.8%、-10.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第52周，全国300城宅地成交建面3551万㎡，单周环比24%，单周同比-39%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面60039万㎡，累计同比-34%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为856、751、721、544、537亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（12月17日-12月23日）35个城市商品房成交合计347万平米，周环比-18%，周同比-51%，月度累计同比-40%，年度累计同比-30%。其中： 一线城市：周环比-28%，周同比-48%，月度累计同比-28%，年度累计同比-24%； 二线城市：周环比-17%，周同比-48%，月度累计同比-39%，年度累计同比-29%； 三四线城市：周环比-3%，周同比-68%，月度累计同比-63%，年度累计同比-46%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（12月17日-12月23日）15个城市二手房成交合计100万平米，周环比-25%，周同比-28%，月度累计同比-3%，年度累计同比-9%。其中： 一线城市：周环比+9%，周同比-30%，月度累计同比-35%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-31%，周同比-28%，月度累计同比+5%，年度累计同比0%； 三四线城市：周环比-33%，周同比-17%，月度累计同比+106%，年度累计同比-23%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.63亿平米，环比+0.3%，同比+4%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为20.9月，较上周+1.2个月，较去年同比+5.2个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。