2022年总结与展望 | 政策篇

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/9 政策篇：2022稳定市场四部曲，2023继续宽松提信心 文/克而瑞研究中心 2022年，保交楼成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。中央层面，“930”虽有房贷财税支持政策但力度限于“托而不举”，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少295省市出台595次房地产松绑政策。两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限仍难驱 动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限。房企融资政策持续放松，前10月落脚点在于对前期收缩性 政策的回收和纠偏，“金融16条”后监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。 展望2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复。预计中央政策力度仍将相对克制，强力刺激性政策较难落地。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将成为企业融资的重要工具。可以期许的是，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营将逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。 总结 1、“保交楼”并列稳民生政策地位提升，央地协力筑牢交付底线 （本节有删减） 中央层面，第一，积极表态，将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列。7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件。第二，推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。8月，住建、财政、 央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。 11月21日，央行表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。 地方层面，第一，设立地方专项纾困基金，例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。第二，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。第三，派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，例如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。第四，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。第五，优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理，例如南京，对于出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户，相关资金进行强制监管。 2、中央政治局会议表态渐积极，“930”房贷财税支持限于“托而不举” （本节有删减） 全年两次中央政治局会议提及房地产，7月比4月政策定调更积极。首先，两次会议均强调了坚持房住不炒定位，意味着当前房地产政策主基调未变，核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆，而不是刺激市场非理性回暖。其次，地方因城施策空间逐渐打开，从4月“支持各地从当地实际出 发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，明显后者赋予了地方更高的自主权。最后，根据当时面临的现实问题，两次会议侧重点有所区别，4月侧重预售资金监管，7月着力强调保交楼。4月面对地方政府预防性收紧预售金监管加剧房企流动性危机，政治局会议着重强调了要优化预售资金监管，即指导地方纠偏过紧的预售资金政策，缓解房企资金压力。7月停工烂尾风波发酵，政治局会议着力强调保交楼，并将之视为稳民生的重要前提，积极督促地方政府落实城市主体责任。 “930”再现房贷财税刺激，但力度明显不及2014-15周期的“930”、“330”，由此也可见中央政策意图限于“托而不举”。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款 利率下限。9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31 日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 表：2022年中央层面重要政策和表态（略） 资料整理：CRIC 3、地方调控从试探性松绑到应放尽放，全年超295省市595次政策放松 2022年，295省市出台595次房地产松绑政策。第一，杭州、南京等39城放松限购，适度调 降二手房或外围区域限购条件，宁波、佛山更是全面取消限购。第二，济南、厦门等111城放松限 贷，重庆、长春等超过81个城市首套房最低首付比例已经降至2成，苏州、济南等超54城支持改善性需求释放，调降二套房首付比例，例如苏州首付最低30%，郑州、兰州等57城执行认房不认贷，促进置换需求入市。第三，广州、西安等7城放松限价，广州新房备案价上下浮动空间扩大， 西安明确取消二手房指导价发布机制。第四，西安、成都等24城放松限售，更有常州、廊坊等压 力三四线城市全面解除限售。第五，杭州、南京等170城财税刺激托市，包括减免住房转让税费、 发放财政补贴刺激购房需求等。第六，深圳、合肥等243城放松公积金贷款，公积金政策兼具灵活性、多样性、可操作性强的特征，也最常为地方政府所采用。 此外，需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、鼓励棚改房票安置等，供应端举措包括放松预售取证、放松预售资金监管、放松土拍条件、支持房企融资等。 图：2022年出台重磅放松性政策的城市清单 政策类别 城市 放松限购 上海、广州、北京、郑州、福州、兰州、苏州、南京、杭州、长沙、沈阳、合肥、海口、成都、银川、大连、武汉、济南、太原、厦门、西安、宁波、青岛、天津、衢州、秦皇岛、无锡、绍兴、廊坊、佛山、中山、东莞、惠州、嘉兴、湖州、唐山、江门、九江、庆阳 放松限贷 北京、重庆、郑州、南宁、兰州、昆明、贵阳、长春、沈阳、海口、银川、太原、济南、呼和浩特、西宁、苏州、福州、厦门、天津、杭州、菏泽、赣州、佛山、北海、防城港、淮北、宜 昌、张家口、绍兴、株洲、南阳、洛阳、连云港、上饶、岳阳、梅州、景德镇、钦州、阜阳、常州、南通、湘潭、驻马店、镇江、六盘水、安阳、遵义、肇庆、唐山、淮南、雅安、温州、蚌埠、秦皇岛、商丘、襄阳、汕尾、濮阳、鄂州、宝鸡、咸宁、瑞金、忻州、信阳、焦作、黄冈、三门峡、滁州、池州、承德、扬州、湛江、新余、无锡、惠州、长治、东莞、聊城、庆阳、阿勒泰、保定、白银、自贡、荆州、常熟、抚州市崇仁县、黄石市大冶市、河南省、临沂市莒南县、随州市广水市、驻马店市西平县、宜春市樟树市、衢州市江山市、金华市兰溪市、金华市磐安县、黔西南州晴隆县、南通海门、黄石市阳新县、四平市双辽市、晋中市榆社县、来宾市合山市、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、徐州丰县、荆州市监利市、葫芦岛市兴城市、南阳市邓州市、驻马店市汝南县、庆阳市宁县、滁州市来安县 放松限价 广州、天津、西安、南通、庆阳、东莞、绍兴市诸暨市 放松限售 青岛、苏州、南京、海口、银川、大连、济南、哈尔滨、西安、成都、西宁、衢州、宜昌、绍兴、徐州、三明、德州、常州、六安、唐山、嘉兴、廊坊、泰州市兴化市、泉州市惠安县 财税托市 上海、广州、郑州、南宁、长沙、太原、厦门、济南、石家庄、哈尔滨、南京、南昌、武汉、长春、杭州、呼和浩特、沈阳、重庆、成都、泸州、惠州、绍兴、湖州、衡阳、绵阳、淮北、宜昌、无锡、常德、南通、达州、株洲、南阳、上饶、岳阳、资阳、乐山、日照、吉林、景德镇、济源、芜湖、漯河、雅安、连云港、湘潭、淄博、驻马店、唐山、九江、蚌埠、商丘、盐城、襄阳、濮阳、鄂州、内江、衢州、淮安、宝鸡、台州、咸宁、瑞金、永州、漳州、忻州、信阳、徐州、焦作、黄冈、三门峡、楚雄、池州、温州、嘉兴、新余、大理、萍乡、长治、六安、周口、丽水、聊城、淮南、浏阳、洛阳、广元、梧州、丹东、黄山、临沂、南充、韶关、自贡、济宁、张掖、荆门、荆州、恩施、延吉、孝感、黄石、鹤壁、钦州、东莞、镇江、安阳、义乌、滁州、舟山、庆阳、内江市资中县、常熟、文山州、黄石市大冶市、柳州市融安县、漳州市诏安县、临沂市莒南县、宜宾市屏山县、随州市广水市、驻马店市西平县、宜春市樟树市、衢州市开化县、洛阳市新安县、衢州市江山市、南昌市进贤县、金华市兰溪市、安庆市潜山市、丽水市遂昌县、金华市磐安县、黄石市阳新县、信阳市罗山县、宜宾市高县、四平市双辽市、杭州市建德市、杭州市淳安县、邯郸市成安县、绍兴市诸暨市、台州市临海市、泰州市兴化市、衡阳市衡东县、洛阳市栾川县、孝感市孝昌县、桂林市阳朔县、来宾市合山市、赣州市大余县、泉州市惠安县、丽水市庆元县、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、济宁市微山县、徐州丰县、益阳市安化县、哈尔滨市五常市、益阳市南县、荆州市监利市、九江市修水县、葫芦岛市兴城市、吉林市舒兰市、南阳市邓州市、庆阳市宁县、三明市明溪县、黄山市黔县、商丘市虞城县、滁州市来安县、抚州市崇仁县、金华市浦江县、驻马店市汝南县、南充市南部县 资料整理：CRIC 一季度，地方房地产政策试探性放松，但力度相对有限，大多是放宽公积金等弱刺激政策。伴随着郑州打响二线城市救市第一枪，4月，楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大，56城出台67次新政，典型如南京月内两度松绑限购。429中央政治局会议定调“两支持一优化”，明确鼓励 地方完善房地产政策后，5月，因城施策进入高峰期，全国102个省市出台126次放松政策，政策频次环比近乎翻番，几乎相当于前4月政策次数之总和。6-8月，松绑政策步入效果观察期，政策出台频次逐月递减，济南、厦门等前期政策收效不及预期的城市，渐进式加码松绑力度。9月，各地再次迎来政策小高峰、刺激政策应出尽出，以宁波、济南为代表的强二线加速松绑“四限”，但苏州、青岛等部分强刺激政策遭遇“一日游”，市场下行压力大的县市刺激政策应出尽出。进入四季度，地方放松政策频次下降但力度不减，受到疫情反复等因素影响，地方工作重心有所转移，因城施策进入暂歇期，城市数量和政策频次三连降，但武汉、厦门、西安等高能级城市占比在提升，且政策 力度进一步加强。 图：2022年房地产放松政策出台频率 126 102 67 56 84 71 70 76 57 63 40 45 3636 2224 2829 1919 1010 1616 140 120 100 80 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 省市放松政策频次 注：统计截止2022.12.12 资料整理：CRIC 4、降准、降息、降利率下限仍难激活购房意愿，居民信贷修复有限 ……略…… 5、房企融资政策持续放松，“金融16条”后转向保主体 2022年前10月，房地产融资政策渐进松绑，但落脚点还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，3、4月金融委等六部委积极表态，8月中债增增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，10月允许少量涉房企业A股融资。 房企融资环境实际改善有限，百家典型房企融资额整体保持低位运行，房企融资难问题仍然较为突出。11月，百家典型房企融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%，1-11月100家典型房企融资总量为7189亿元，同比减少了43%。随着多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升。 2500.00 图：2019年11月-2022年11月100家监测企业融资额统计图 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00 股权融资境内债权融资境外债权融资永续债资产证券化 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。8日，交易商协会