2023年地产修复的空间有多大？

2023年地产修复的空间有多大？ 核心结论 分析师 证券研究报告 2022年12月20日 2023年地产政策预计将平衡短期和长期目标，防风险和稳需求并举。从中 宏观专题报告 央经济工作会议释放的信号看，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线，避免头部房企出险，同时保障居民合理的住房需求。“托而不举”将是明年的政策基调，在融资约束压力缓解之后，地产支持政策可能逐渐回归需求端，房贷利率仍有调降空间二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。 2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下，防疫优化和地产支持政策取得较好效果，市场信心逐渐修复，预期好转，2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补，预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增，同比约为5%，对应商品房销售面积为14.5亿平。中性假设下，与今年销售情况基本 持平，约13.8亿平；悲观假设下，明年需求继续收缩，向长期中枢靠拢， 同比增速约为-5%，约13.1亿平。我们判断，随着明年市场信心恢复，商品房销售价格也有望企稳。乐观、中性、悲观情形下，预计全年商品房销售金额同比分别为5.9%、0、-6.1%。 2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌。受2022年土地成交缩量影响 预计2023年土地购置费同比跌幅扩大，在乐观、中性、悲观情形下，假设地购置费增速分别为-10%、-15%和-20%。在土地成交低迷、企业开工意愿不足以及库销比偏高等因素影响下，预计2023年新开工同比为-10%。乐观中性和悲观情形下，2023年房地产开发投资完成额分别约为12.9、12.5和 12.1万亿元，对应同比增速为-4.1%、-7.1%和-9.6%。 需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续。2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出，需求端的企稳是关键，但预计恢复节奏不会太快主因三年疫情对居民资产负债表的损伤和信心的冲击，都需要时间去修补。 另外，居民未来扩大购房支出的意愿边际上也在减弱，“房价持续下跌→预期房价会继续下跌→居民减少未来购房支出→房价继续下跌”这一负反馈循环一旦形成，短期也很难扭转。此外，供给侧的出清我们认为还未结束，原因在于融资端支持政策，重点保的还是头部企业和相对优质的项目，基本可以通过市场化的方式化解潜在风险或者妥善处置。对于已出险房企或者劣质项目，市场化机构本身参与意愿并不强，财政资金也不太可能去介入兜底，在当前需求还未复苏的情况下，供给侧可能会继续出清，只不过更加有序。着眼于中长期，在地产新发展模式下，无论需求还是供给，都会逐渐回归常态，向新的均衡点靠拢。 风险提示：国内疫情达峰影响超预期，地产政策效果不及预期，海外经济衰退超预期。 边泉水S0800522070002 13911826169 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 宋进朝S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 相关研究 索引 内容目录 一、2023年房地产政策展望：长期和短期目标兼容，防风险和稳需求并举3 二、2023年房地产主要指标预测：销售有望企稳，投资仍难回正7 （一）2023年商品房销售面积和销售价格均有望企稳7 （二）2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌7 三、需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续11 四、风险提示12 图表目录 图1：地产投资和销售面积同比为1998年以来新低（%）3 图2：新房和二手房价格环比持续下行（%）3 图3：11月数据显示房企融资端压力尚未缓解（%）4 图4：近期地产融资支持政策落地情况4 图5：重点城市首套和二套房贷利率仍有下行空间（%）4 图6：全球主要城市房价收入比（截至2022年12月）5 图7：2018年德国住宅拥有率（%）5 图8：房地产对政府、居民、金融和企业部门5 图9：我国地方政府土地财政依赖度较高6 图10：房地产及相关行业对GDP贡献（%）6 图11：商品房销售拐点一般领先房地产开发投资3-10个月（%）8 图12：房地产开发投资完成额结构8 图13：土地成交价款领先土地购置费约1年（%）9 图14：房企拿地情况不佳拖累新开工表现10 图15：狭义和广义库销比均处于历史高位10 图16：房地产施工强度及同比增速10 图17：房地产开发投资完成额及同比增速预测11 图18：2022年4月以来消费者信心和预期指数均处于底部区间11 图19：居民购房观望情绪浓厚（%）11 表1：2023年商品房销售面积预测7 表2：2023年商品房销售金额预测7 一、2023年房地产政策展望：长期和短期目标兼容，防风险和稳需求并举 12月15日至16日，中央经济工作会议在北京召开，会议重点从防范化解风险和保障居 民合理的住房需求角度阐明了2023年地产政策的基本方向。我们在报告《“稳增长”的回归——中央经济工作会议前瞻》中指出，中央经济工作会议可能延续“托而不举”的房地产政策方向。此次会议内容基本符合我们此前的判断。 会议指出，“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。 1-11月，我国房地产开发投资完成额同比-9.8%，商品房销售面积同比-23.3%，预计两项指标全年跌幅将创1998年住房市场化改革以来新低。11月当月销售和投资同比分别为 -33.3%和-19.9%，较10月显著下行，主要受疫情短期冲击的影响。房价方面，截至11 月，70大中城市新房和二手房价格环比分别连跌10个月和15个月。其中，二手房价格 环比连跌周期为05年以来新高。从量价指标看，当前地产筑底企稳的信号并不明显，一旦下行态势不能得到有效遏制，更多头部房企违约有可能引发系统性金融风险。这也是会议将地产政策放在“有效防范化解重大经济金融风险”部分阐述，并且提出“要确保房地产市场平稳发展”的重要原因。 图1：地产投资和销售面积同比为1998年以来新低（%）图2：新房和二手房价格环比持续下行（%） 商品房销售额:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比 70个大中城市二手住宅价格指数:环比 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 100 80 60 40 20 0 2005-07 2006-06 2007-05 2008-04 2009-03 2010-02 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 -20 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -40 资料来源：Wind，西部证券研发中心（注：2022年为1-11月数据）资料来源：Wind，西部证券研发中心 如何确保房地产市场平稳发展？落脚点在于加大融资端的支持力度，“三支箭”落地情况需密切关注。1-11月，房地产开发资金来源同比-25.7%，预计全年跌幅也将创1998年以来新低。其中，国内贷款同比-26.9%，自筹资金同比-17.5%，11月两项指标较前值均出 现大幅下行。在外源融资不畅的情况下，房企经营性现金流回笼也并不理想。1-11月，定金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-33.6%和-26.2%。今年以来，已有个别头部房企出现违约风险，对房企融资端的支持已经刻不容缓。11月以来，PSL的加速扩容、“金融16条”的发布以及“第二支箭”、“第三支箭”的相继落地，均指向从融资端支持房企改善资产负债状况，避免更多相对优质的头部房企因资金问题出险，以实现保交楼、保民生和稳定市场预期的目的。往前看，有可能会继续完善地产供给端支持政策，加大对优质头部房企的融资支持力度，通过并购重组加快行业出清。 图3：11月数据显示房企融资端压力尚未缓解（%）图4：近期地产融资支持政策落地情况 房地产开发资金来源:合计:累计同比 房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 2010-10 2011-04 2011-10 2012-04 2012-10 2013-04 2013-10 2014-04 2014-10 2015-04 2015-10 2016-04 2016-10 2017-04 2017-10 2018-04 2018-10 2019-04 2019-10 2020-04 2020-10 2021-04 2021-10 2022-04 -40 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，中指研究院，中国银行保险报，每日经济新闻网，观点网，澎湃新闻，界面新闻，和讯网，贵阳市房地产协会，西部证券研发中心 会议还提到，“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。”这意味着2023年稳定需求端的政策也有望回归，符合条件的城市有可能进一步采取降低贷款利率、调降首付比例、优化“认房又认贷”标准以及放 松限购等政策举措，有效满足居民合理的住房需求。截至2022年11月，5年期LPR年内累计调降35bp，首套房贷利率下限调降20bp，部分符合条件的城市已经阶段性下调或者取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据贝壳研究院统计，11月103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，重点城市首套房贷利率已基本与贷款利率下限持平（5年期LPR-20BP），未来不排除调降5年期LPR以引导房贷利率进一步下行，支持居民购房需求的可能性。 图5：重点城市首套和二套房贷利率仍有下行空间（%） 重点城市主流首套房贷利率重点城市主流二套房贷利率 首套房贷款利率下限（5年期LPR-20BP)贷款市场报价利率(LPR):5年6.50 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 2020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-08 资料来源：贝壳研究院，西部证券研发中心 此外，会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，以及“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。我国目前重点城市房价收入比处于国际较高水平，上海、北京等一线城市甚至超过了40倍。高房价对居民消费的挤出效应显著，也不符合扩大内需 的中长期战略目标，“房住不炒”的定位预计会长期坚持。同时，政府会继续通过有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给逐步向租购并举的新发展模式过渡。历史上，德国曾通过重点发展房屋租赁市场、制定政策调节供需和抑制需求来规范房地产行业的发展，形成了房地产稳定发展的长效机制，保证住房供给充足且房地产价格平稳。2018年，德国全国住宅拥有率仅为46.5%，而柏林、汉堡等大城市的该项指标甚至大幅低于这一水平。 47.2 44.1 43.2 39.6 37.8 30.7 29.6 20.2 16.8 16.4 15.0 13.2 12.9 11.2 11.1 10.5 10.1 7.1 60 50 40 30 46.5 23.9 2017.4 10 0 图6：全球主要城市房价收入比（截至2022年12月）图7：2018年德国住宅拥有率（%） 70 010 20304050 柏汉萨不林堡克来 森梅 梅北萨图德克莱克林国伦茵森根 - - - 堡威安州 前斯哈 波特尔 美法特 拉伦州 尼