2022年11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低

作者：申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低 ——2022年11月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔》，2022.11.15 2.《2022年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.10.18 3.《2022年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔》，2022.09.15 商品房量价：11月份30大中城市商品房成交面积同比减少24.78%，成交量仍大幅低于往年同期。百城新建住宅平均价格同比上涨0.04%，涨幅较上月回落0.02个百分点。 土地成交价款：11月份全国土地成交价款为1530.23亿元，较上年同期的3109.01亿元下降50.78%，房地产行业新土地项目投资明显减少。 政策：11月份，房地产行业金融政策出现重大转变。继信贷支持（“第一支箭”）、债券融资支持（“第二支箭”）后，股权融资（“第三支箭”）也对房地产企业放开，房企可以通过股票市场募资降低负债比率。这项政策落地将有效降低房企财务风险。地方层面不断出台新的购房支持政策，包括放松限购、提供购房补贴、放宽房贷申请条件等等。预计未来各地商品房限购政策会逐步取消。 重点房企：11月份百强房企销售操盘金额同比下降25.5%；滨江集团、荣盛发展、宋都股份、香江控股等房企新增提供担保；合景泰富以3.71亿元出售成都项目公司股权；龙湖集团由中债信增全额担保的20亿中票发行，利率仅3%。 债券发行与到期：11月份房地产行业共发行债券374.99亿元，通过债市净融资-346.90亿元。 信用事件与利差：11月份有1只债券违约、16只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。11月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末上升23.84BP。 总结与展望：证监会宣布恢复房地产企业股票市场融资，意味着诸多民营房企可以通过增发快速补充资金、降低财务风险，出险房企也有望走出困境，这将实质性改善整个行业信用状况。从需求端看，疫情管控放开后商品房需求有望边际改善，这有利于房企库存去化、回笼资金。但在新增城镇人口减少、出生人口减少的背景下，需求端压力仍很大，稳健经营仍是保持信用稳定的关键，激进扩张的房企存在较高信用风险。 Author:ShenXuefeng E-mail：research@fecr.com.cn Thestockfinancingofrealestatecompaniesisliberalized,andthefinancialriskoftheindustryisexpectedtobereduced ——November2022realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasdeclinedby24.78%year-on-yearinNovember,whichwasstillsignificantlylowerthaninthesameperiodofpreviousyears.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasincreasedby0.04%year-on-year,andtheincreasewasdown0.02percentagepointsfromthepreviousmonth. Intermsofrealestatelandpurchase,thetransactionvalueoflandinNovemberwas153.023billionyuan,adecreaseof50.78%from310.901billionyuaninthesameperiodofthepreviousyear,andtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantly. Intermsofpolicies,thefinancialpolicyoftherealestateindustryunderwentamajorchangeinNovember.Followingthecreditsupport(“thefirstarrow”)andbondfinancingsupport(“thesecondarrow”),equityfinancing(“thethirdarrow”)isalsoopentotherealestatecompanies,whichcanraisefundsthroughthestockmarkettoreducedebtratio.Theimplementationofthispolicywilleffectivelyreducethefinancialrisksofrealestatecompanies.Localgovernmentscontinuetointroducenewsupportpoliciesforhomepurchases,includingrelaxingpurchaserestrictions,providinghomepurchasesubsidies,relaxingmortgageapplicationconditions,andsoon.Itisexpectedthattherestrictionsonthepurchaseofcommercialhousinginvariousplaceswillbegraduallyabolishedinthefuture. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinNovemberhasdecreasedby25.5%year-on-year.BinjiangGroup,RiseSun,SundyCorporation,HeungKongHoldingandotherrealestatecompaniesnewlyprovidedguarantees.KWGGroupsoldtheequityofChengduprojectcompanyfor371millionyuan.LongforGroupissued 2billionmedium-termnotesfullyguaranteedbyChinaBondCreditDevelopment,withacouponrateofonly3%. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued37.499billionyuanbondsinNovember,andhasreceived-34.690billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,1bondhasdefaultedand16bondshavebeenextendedinNovember.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofNovember,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby23.84BPfromtheendofthepreviousmonth. Lookingahead,theChinaSecuritiesRegulatoryCommissionhasannouncedtheresumptionoffinancinginthestockmarketofrealestatecompanies,whichmeansthatmanyprivaterealestatecompaniescanquicklyreplenishfundsandreduce financialrisksthroughadditionalissuance.Fromtheperspectiveofdemand,thedemandforcommercialhousingisexpectedtoimprovemarginallyaftertheepidemiccontrolisrelaxed,whichisconducivetothedestockingofrealestatecompaniesandthereturnoffunds.However,againstthebackdropofadecreaseinthenewurbanpopulationandadecreaseinthenumberofbirths,thedemandsituationremainssevere.Steadyoperationsarestillthekeytomaintainingcreditstability.Realestatecompaniesthatareaggressivelyexpandinghaverelativelyhighcreditrisks. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）土地成交价款5 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态12 四、房地产行业债券市场运行动态14 （一）债券发行与到期14 （二）违约/展期债券15 （三）信用级别调整16 （四）行业信用利差17 五、总结与展望17 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积低于往年同期 根据Wind数据，11月份国内30大中城市1商品房成交面积为1152.15万平方米，同比减少24.78%（见图1）。与往年相比，今年1~11月份成交面积大幅下滑。自去年下半年以来房价出现下行趋势，购房者观望情绪浓重，而且疫情等因素对居民收入造成了冲击，封控措施导致部分楼盘销售活动受阻，严重影响了购房需求。尽管各地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但对商品房销售促进作用仍有限。 需求下滑对房企的库存去化构成一定的压力，存量项目积压严重的房企资金周转仍可能受到拖累，增加债务违约风险。面对需求下滑，房地产企业已经普遍放缓了新土地投资步伐，预计未来新建商品房供给也会减少，需关注新建商品房供需能否再平衡。 2022近10年均值 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年1~11月份全国商品房销售面积同比减少23.32%，其中住宅物业销售面积同比减少26.18%，商办等非住宅物业销售面积同比减少2.38%。商办等非住宅物业销售表现要略好于住宅物业，但是10月份开始非住宅物业销售也出现明显下滑（见图2、图3），新建商品房销售量进一步萎缩。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关