11月统计局数据点评：降幅扩大，仍需等待更多政策

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 降幅扩大，仍需等待更多政策 ——11月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年12月17日 核心观点 统计局公布2022年11月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10071万平米/9816亿元/9918亿元/7910万平米，同比增速分别为-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%，前值-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%。 11月销售降幅扩大，基本面仍存在惯性下行压力。11月销售面积同比增速下滑10.1个百分点，销售金额下滑8.5个百分点，单月增速均创下半年新低；销售均价为9,747元/平方米，环比增长0.6%，随着新一轮降价在多个城市广泛开展，预计后续 销售均价仍会有下降压力。11月以来各地需求端政策继续加码，但由于全国范围内疫情多点散发的影响，以及居民对收入预期和房价预期转弱，政策效果尚未完全显现，销售仍处于惯性下行阶段。 新开工维持大幅度下滑，房地产投资继续走弱。11月新开工面积同比下降50.8%，前值为-35.1%，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节假期影响）。新开 工持续低迷受到销售持续下行、流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响。考虑到当前销售降幅仍在走阔，11月的融资支持政策均涉及保交楼资金推进措施，预计年底保交楼力度仍大，新开工走弱趋势不会改变。11月房地产投资同比下滑19.9%， 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 降幅扩大。当前房企资金面仍在收紧土地购置和新开工跌幅均在加深，保交楼的建安投资尚不足以支撑房地产投资的改善，投资完成额仍将处于探底过程中。 到位资金尚未改善，同比降幅再度扩大。资金面来看，11月份房地产企业到位资金 10,833亿，同比增速-35.4%，前值为-26.0%。分项来看，尽管11月融资政策宽松密集出台，但国内贷款和自筹资金项（包含债券、非标融资）仍出现较大下滑，实际落地效果仍需观察。需求端销售回款对房企资金面仍在持续拖累。在销售端未见明显改善的局面下，我们认为房企资金面仍将持续承压。 行业集中度总体维持下降趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-11月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-35.6%、-44.4%、-52.5%和-43.4%。1-11月TOP10销售集中度为22.8%，前值 22.6%，全年来看集中度进一步下降难以避免。 投资建议与投资标的 本月行业主要指标降幅进一步扩大，基本面仍存在惯性下滑的压力。11月融资端宽松政策密集出台，央行、银保监会发布“金融16条”，多部门发文允许银行保函置换部分预售监管资金，证监会恢复房企股权再融资、中债增增信民营房企发债、银行提供大额授信额度等支持政策叠加释放，能够缓解房企部分流动性压力，推动 “保交楼”在项目层面更快形成实物工作量，从到位资金情况来看落地效果仍待持续显现。我们认为市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用，后续决定企业信用修复的关键是资产价格和销售去化速度。需求端政策亦在继续加码，认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州、成都等核心城市，但由于当前居民对收入预期和房价预期转弱，疫情形势仍存在不确定性，房企在购房者端的信用也未完全修复，短期内销售惯性下行或会持续。结合刘鹤副总理明确房地产行业是国民经济支柱的表述，未来供需两端仍有可能出台新的宽松政策，从而推动基本面缓慢复苏。预计企业间分化仍将加剧，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 REITs底层资产或扩围，限购限贷政策继续放松：——2022年第49周地产周报 融资端政策缓解房企部分流动性压力：— —2022年第48周地产周报 政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加码：——2022年第47周地产周报 2022-12-15 2022-12-05 2022-12-02 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 11月销售降幅扩大，基本面仍存在惯性下行压力4 新开工维持大幅度下滑，房地产投资继续走弱5 资金面继续收紧，改善关键在于销售回款6 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：房地产销售面积11月同比增速-33.3%4 图2：11月各区域销售同比降幅均明显加深4 图3：商品房待售面积继续小幅增长，库销比持续抬升4 图4：单月销售价格略有回升4 图5：11月新开工面积同比下滑50.8%5 图6：11月竣工面积同比增速为-20.2%，环比增速60.8%5 图7：1-11月累计土地购置面积同比下滑53.8%5 图8：11月房地产投资同比增速为-19.9%5 图9：11月房地产企业到位资金同比下降35.4%6 图10：11月国内贷款同比增速-30.5%6 图11：11月定金及预收款同比增速为-30.4%6 图12：11月个人按揭同比增速-37.6%6 图13：1-11月，TOP10公司销售集中度22.8%7 图14：1-11月百强房企销售弱于行业平均7 11月销售降幅扩大，基本面仍存在惯性下行压力 11月全国商品房销售面积同比下滑33.3%，销售额同比下滑23.3%，跌幅均进一步扩大，基本面惯性下滑压力不减。2022年11月，全国实现商品房销售面积10,071万方，同比下滑33.3%，前值-23.2%；实现销售金额9,816亿，同比下滑32.2%，前值-23.7%。11月销售均价为9,747元/平方米，环比增长0.6%，随着新一轮降价在多个城市广泛开展，预计后续销售均价仍会有下降压力。11月销售增速出现大幅度回落，销售面积同比增速下滑10.1个百分点，销售金额下滑8.5个百分点，单月增速均创下半年新低。商品房待售面积继续回升，去化周期进一步拉长。11月以来各地需求端政策继续加码，认房认贷等核心政策宽松进一步扩大至杭州、成都等强二线城市及一线城市的部分区域，但由于全国范围内疫情多点散发的影响，以及居民对收入预期和房价预期转 弱，政策效果尚未完全显现，销售仍处于惯性下行阶段。11月末各地防疫政策进行了较大调整，受疫情影响关闭的售楼处数量明显下降，但由于疫情形势仍存在不确定性，售楼处到访量未见明显上升，预计短期内销售仍会持续受到影响。 2022年11月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-24.4%/-32.2%/-44.3%/- 43.7%，前值-15.5%/-21.1%/-34.7%/-36.6%。各区域销售同比降幅均明显加深，或与11月疫情全国多点散发有关。 图1：房地产销售面积11月同比增速-33.3%图2：11月各区域销售同比降幅均明显加深 150% 单月销售面积同比增速 累计销售面积同比增速 100% 50% 0% 2018/1 -50% 2019/1 2020/12021/12022/1 -100% 东部 中部 西部 东北 150% 100% 50% 2018/1 2018/5 2018/9 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 0% -50% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积继续小幅增长，库销比持续抬升图4：单月销售价格略有回升 商品房待售面积（万方)待售面积/近12个月平均销售 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 8.00 6.00 4.00 2.00 2015/2 2015/8 2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 单月销售价格（元/平）单月同比 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 2019/12020/12021/12022/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工维持大幅度下滑，房地产投资继续走弱 11月房地产新开工面积为7,910万方，同比下降50.8%。11月新开工同比降幅较前值35.1%有较大幅度下滑，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节假期影响）；新开工面积/销售面积的比值为0.79，前值为0.92，房企新开工意愿进一步下降。新开工持续低迷受到销售持续下行、流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响。在销售量价未见明显好转的情况下，房企补库存的动力不足。部分房企仍存在流动性困难，保交楼强力政策推动下竣工对新开工存在一定挤出效应。此外前期拿地力度下降、土储不足，1-11月土地购置面积累计同比下降53.8%，亦导致新开工存在下行压力。考虑到当前销售降幅仍在走阔，同时11月的融资支持政策均有涉及保交楼资金推进 措施，预计年底保交楼力度仍大，我们认为12月新开工走弱的趋势不会改变。 11月房地产投资同比下滑19.9%，降幅进一步走阔。11月全国房地产开发投资额为9,918亿元，同比下滑19.9%，前值-16.0%，降幅进一步扩大，持续拖累经济增速。从绝对量上看单月投资额自2019年以来首次小于1万亿，从同比上看单月降幅创年内新低。当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力，土地购置和新开工跌幅均在持续扩大，保交楼的建安投资尚不足以支撑房地产投资的改善，我们认为投资完成额仍将处于探底过程中。 图5：11月新开工面积同比下滑50.8%图6：11月竣工面积同比增速为-20.2%，环比增速60.8% % % % %2018/1 % % % 2019/1 2020/12021/12022/1 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 % % % %2018/1 % 2019/1 2020/12021/12022/1 % % 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 单月竣工面积同比增速累计竣工面积同比增速 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图7：1-11月累计土地购置面积同比下滑53.8%图8：11月房地产投资同比增速为-19.9% 单月土地购置面积同比增速累计土地购置面积同比增速 % % % % % % % 2018/1 2019/12020/12021/12022/1 60.0% 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 50% 40% 30% 20% 10% 0% 房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 -60.0 -80.0 -10%2018/12019/12020/12021/12022/1 -20% -30% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 资金面继续收紧，改善关键在于销售回款 房企到位资金尚未改善，同比降幅再度扩大。从资金面来看，11月份房地产企业到位资金10,833 亿，同比增速-35.4%，前值为-26.0%。分项来看，国内贷款融资1,037亿，同比增速-30.5%，前值-18.