周观REITs2022年12月第2周：和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年12月17日 REITs周报 和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布 周观REITs2022年12月第2周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《收官博弈白热化——A股七大资金主体面面观》，2022.12.15 2.《闯关冬天》，2022.12.11 投资要点： 和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布。华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通，市场打新追捧力度较大，底层资产较为优质，收益较为良好。中证REITs（收盘）指数发布，近一月收益率为0.68%，随着REITs市场发展完善，中证指数或将发布实时REITs指数。近期2只公募REITs 部分份额解禁，流通份额占比均由30%左右提升至70%左右，解禁或将带来短期价格扰动，长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价。 本周REITs指数回调，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。其中REITs指数下跌（-2.01%）收于121.23点，经营权REITs指数下跌（-1.57%）收于109.2 点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于128.96点。本周平均涨幅为-1.60%，其中，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅21.23%，其中，华安张江光大园REIT（39.23%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.33%） 3《. REITs市场将加快高质量发展、 和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.01%）较发行时价格涨幅位列前三。 推进各方面试点》，2022.12.10 4《. 创业板发行进度放缓，次新成交 量继续提升》，2022.12.10 5.《防疫闯关的四种路径——A股 2023年度策略（境外疫情篇）》， 2022.12.08 本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.95%，成交金 额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率1.36%，成交金额平均 值3.98亿元，成交量0.75亿份。23只公募REITs周度成交金额为14.39亿元，成交量为2.77亿份，较此前一周环比变化（-27.76%）和（-26.23%），对应上市以来历史分位水平分别为72.00%、76.00%；周度换手率为0.93%，对应上市以来历史分位水平为21.33%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 5.72亿元，较此前一周环比下降（-36.60%)），生态环保、园区基础设施、交通 基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.81、5.04、5.72、1.17、0.56和1.08亿元，较此前一周分别环比-11.89%、0.40%、-36.60%、-23.55%、-32.58%和-58.12%，区间日均换手率分别为0.78%、 1.75%、0.97%、0.26%、0.77%和0.95%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264.36、107.75、274.57、154.9、26.257和23.94亿元，累计成交量分别为68.97、15.65、27.08、37.25、3.36和7.36亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.16，华夏中国交建高速公路REIT （REITs估值8.48/ABS估值10.2)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估 值11.8/ABS估值14.77）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布4 1.1.医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市，打新热度高4 1.2.中证REITs（收盘）指数发布，未来REITs指数编制或将继续优化5 1.3..2只REITs部分份额解禁，短期或将带来价格扰动，长期来看利于市场化定价5 2.公募REITs市场回调，成交活跃度下降5 2.1.本周REITs市场回调6 2.2.REITs成交活跃度下降7 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：华夏和达高科REIT网下和公众获配率均低于1%，分别为0.66%、0.37%4 图2：华夏和达高科REIT两处底层资产基本情况5 图3：华夏和达高科REIT收益情况5 图4：近期2只公募REITs部分份额解禁，流通份额均于30%左右提升至70%左右5 图5：本周REITs市场回调6 图6：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（39.23%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.33%）6 图7：本周REITs成交活跃度下降7 图8：周度成交及换手情况8 图9：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图10：本周交通基础设施达成最大成交金额达5.72亿元，较此前一周环比下降（- 36.6%）...........................................................................................................................9 图11：公募REITs估值对比10 1.和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布 1.1.医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市，打新热度高 华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通。 华夏和达高科REIT最终认购价格为2.81元/份，总募集份额5亿份，其中3.15亿份为战略配售份额，资金募集方面，网下和公众获配率均低于1%，分别为0.66%、0.37%，市场打新追捧力度较大。 图1：华夏和达高科REIT网下和公众获配率均低于1%，分别为0.66%、0.37% 简称 基金认购价格 总募集份额战略配售战略配售 （亿份）认购份额占比 （亿份） 网下网下有效网下获配发售份额认购份额率（亿份）（亿份） 公众公众有效公众获配发售份额认购份额率（亿份）（亿份） 东吴苏园产业REIT 3.88 9.00 5.40 60.00% 2.7 10.0 25.95% 0.9 7.3 12.30% 平安广州广河REIT 13.02 7.00 5.53 78.97% 1.03 5.5 20.03% 0.44 4.1 10.80% 中金普洛斯REIT 3.89 15.00 10.80 72.00% 2.94 19.7 14.95% 1.26 12.6 10.04% 博时蛇口产园REIT 2.31 9.00 5.85 65.00% 2.21 37.1 5.94% 0.95 39.5 2.39% 富国首创水务REIT 3.70 5.00 3.80 76.00% 0.84 9.0 9.30% 0.36 14.9 2.41% 中航首钢绿能REIT 13.38 1.00 0.60 60.00% 0.28 2.6 10.72% 0.12 6.8 1.76% 红土盐田港REIT 2.30 8.00 4.80 60.00% 2.24 19.0 11.80% 0.96 10.8 8.80% 华安张江光大REIT 2.99 5.00 2.77 55.40% 1.56 13.8 11.29% 0.67 15.8 4.26% 浙商沪杭甬REIT 8.72 5.00 3.72 74.30% 1.09 5.3 20.58% 0.19 5.2 3.68% 建信中关村REIT 3.20 9.00 6.31 70.09% 1.88 106.2 1.77% 0.81 41.2 1.96% 华夏越秀高速REIT 7.10 3.00 2.10 70.00% 0.63 27.8 2.26% 0.27 12.6 2.14% 华夏中国交建REIT 9.40 10.00 7.50 75.00% 1.75 65.0 2.69% 0.75 89.6 0.84% 鹏华深圳能源REIT 5.90 6.00 4.20 70.00% 1.26 28.8 0.93% 0.54 166.6 1.16% 国金中国铁建REIT 9.59 5.00 3.75 75.00% 0.88 32.5 3.22% 0.38 243.6 2.45% 华夏北京保障房REIT 2.51 5.00 3.00 60.00% 1.40 157.2 0.89% 0.60 94.4 0.64% 中金厦门安居REIT 2.60 5.00 3.12 62.40% 1.31 139.5 0.94% 0.56 81.4 0.69% 红土深圳安居REIT 2.48 5.00 3.00 60.00% 1.40 182.3 0.77% 0.60 152.6 0.39% 华夏合肥高新REIT 2.19 7.00 4.55 65.00% 1.72 269.0 0.64% 0.74 317.3 0.23% 国泰君安临港REIT 4.12 2.00 1.10 55.00% 0.63 93.3 0.68% 0.27 82.1 0.33% 国泰君安东久REIT 3.04 5.00 3.25 65.00% 1.23 123.2 0.99% 0.53 155.6 0.34% 华泰江苏交控REIT 7.64 4.00 3.00 75.00% 0.70 81.5 0.86% 0.30 36.0 0.83% 中金安徽交控REIT 10.88 10.00 8.00 80.00% 1.40 47.6 2.94% 0.60 10.1 5.95% 华夏华润有巢REIT 2.42 5.00 3.00 60.00% 1.40 298.5 0.47% 0.60 195.1 0.31% 华夏和达高科REIT 2.81 5.00 3.15 63.00% 1.30 195.9 0.66% 0.56 150.4 0.37% 资料来源：Wind，各REIT认购申请确认比例结果公告，德邦研究所 华夏和达高科REIT底层资产较为优质，收益较为良好。基金两处底层资产位于杭州市钱塘区，均为医药产业园区。和达药谷一期出租率较高，为99.5%， 2处标的项目平均租金均处于所在板块市场租金区间内，且租金水平较低。第三方机构估价方面，和达药谷一期、孵化园项目评估增值率分别为68.5%、5.2%，根据募集说明书，和达药谷一期为自建项目，土地获取成本较低，孵化器项目为合资建设项目，后经扩建改造，建设成本较高、账面原值较高，增值幅度较低。收益方面，2022年及2023年度，基金EBITDA利润率分别为55.3%、66.9%，分派率分别为4.53%、4.64%。 基金 资产 总建筑面积出租率平均租金市场租金评估单价评估总价评估增 (平方米) (元/平/天)(元/平/天)(元/平)(万元)值率 图2：华夏和达高科REIT两处底层资产基本情况 华夏和达高科REIT和达药谷一期 134,46799.50% 1.4 1.4-1.9 6,80457,66268.50% 6,83984,7485.19% 1.4-2.3 123,91389.46%1.58 孵化器 资料来源：Wind，华夏和达高科REIT招募说明书，德邦研究所 基金 时间区间 收入(万EBITDA净利润可供分派金EBITDA 元)(万元)(万元)额(万元) 利润率 分派率 图3：华夏和达高科REIT收益情况 华夏和达高科REIT2022.1