2023年5月上海商品住宅市场月报

同策研究院 2023年5月上海商品住宅市场月报 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd. 代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 2023年6月刊 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01政策与热点 同策研究院 02商品住宅市场特征 03市场结构性成交分析 本月观点 政策及热点总结 商品住宅市场 同策研究院 5月，为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，涉及加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费等十个方面内容。在收费方面，意见提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。随着中国房地产市场进入存量时代，中介行业的规范和高质量发展势在必行，此次政策的推出正是对房地产经济行业模式的探索研究，未来仍需逐步完善。此外，近期随着毕业季邻近，各城市人才大战再度打响，杭州、南京、苏州等地纷纷放宽落户门槛，上海本月也出台了人才落户新政，优化留学生、高校应届毕业生及青年人才三类人员的直接落户政策 5月，上海商品住宅市场持续降温，区域冷热不均现象加剧，整体供应面积80.80万平米，环比上升13.48%，成交面积77.04万平米，环比降22.15%，成交均价61340元/平米，环比降1.38%。来访方面，受三四批次集中入市影响，全市来访指数走高。本月共计开盘32个项目，整体开盘去化率达77.5%，其中半数项目日光，14个项目出发积分，但仍有各别项目去化不足10%，销售压力较大。此外，本月二手房成交量价持续下滑，议价空间加大，卖方出售意愿减弱，整体成交周期拉长，若无相关政策刺激，6月回暖预期较弱，短期内市场波动较大，市场仍处于修复期 本月数据快报 同策研究院 表：上海市2023年5月商品住宅供求价数据 物业类型 5月供应面积 5月成交面积 5月成交均价 5月存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 万平米 去化周期（个月） 商品住宅 80.80 13.48% - 77.04 -22.15% 849.78% 61340 -1.38% -16.53% 606.19 6.8 公寓 75.71 16.82% - 69.95 -19.78% 861.94% 62361 -22.83% -18.96% 480.85 6 别墅 5.09 -20.35% - 7.09 -39.75% 744.5% 51274 -22.83% -18.96% 125.34 13.6 备注：由于2022年5月上海处于疫情严重时期，同比参考意义较低 数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体去化周期为3个月移动去化 数据来源：数联天下 01 PART 同策研究院 购房环境分析 政策与热点 中央两部委：买房卖房租房，要合理降费 为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，涉及加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费等十个方面内容。在收费方面，意见提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 央行：支持刚性和改善性住房需求加快完善住房租赁金融政策体系 同策研究院 5月15日，央行发布一季度中国货币政策执行报告，下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 国家统计局：当前中国经济不存在通缩下阶段也不会出现 5月16日，国新办就2023年4月份国民经济运行情况举行发布会。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，当前价格低位运行主要是阶段性的，当前中国经济不存在通缩，总的来看，下阶段也不会出现通缩。从CPI的情况来看，今年以来，CPI同比涨幅总体上是回落的，4月份同比上涨0.1%，涨幅比上个月回落了0.6个百分点，CPI走低主要是一些阶段性因素影响。 政策与热点 央行发布中国金融稳定报告：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。 5月19日，中国人民银行发布中国金融稳定报告（2022）。其中提到，优化金融债券发行管理框架，加强信息披露要求和中介机构监管，持续落实违约处置机制建设各项成果，稳步推动债券市场更高水平的对外开放。稳步深化汇率市场化改革，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。 住建部：制定物业服务企业红黑名单制度 同策研究院 近日，住房和城乡建设部发布关于《2023年信用体系建设工作要点》的通知。通知提出，开展相关研究，加快建立健全信用管理制度。研究制定建设工程消防设计审查验收技术服务管理办法、物业服务企业红黑名单制度。 上海住建委：鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款 5月22日，上海市住建委等部门印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》。要加大政策支持力度。公共租赁住房建设用地可采用划拨、协议出让、租赁或作价入股等方式取得。政府可通过资金支持、实物房源划转等方式，支持公共租赁住房运营机构发展。公共租赁住房建设、筹集和运营，享受国家规定的税收优惠政策等等。投融资机制方面，市有关部门及金融管理部门应按有关规定，结合本市实际，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。积极研究其他融资渠道及投融资机制。 上海：人才落户新政出台 5月20日，在上海创新创业青年50人论坛上，上海市人才办介绍了人才落户的政策。此次政策提及了三类人员的落户政策优化内容。1）优化留学生直接落户政策。2）优化高校应届毕业生的直接落户政策。3）优化青年人才直接落户政策。 新房来访指数走高 从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房以及最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。5月，同策监测的上海案场来访指数回升，主要得益于三四批次集中入市项目较多，下半月项目多以认筹为主，尚未转化为实际成交 2021至2023年5月上海新房来访指数与成交套数 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 同策研究院 5月来访指数走高 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0.00 2021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/5 上海新房来访指数新房套数 数据来源：同策研究院、统计局、wind 二手房市场持续降温 本月，二手房成交量价持续走低，新增挂牌量指数大幅下滑，主要是近期市场预期较低，买卖双方议价空间较大，部分卖家由于市场价不及预期，停止挂牌，进入观望期，同时，部分卖家信心不足，降价出售。整体来看，交易周期拉长，市场观望情绪加深 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2021至2023年5月上海二手房挂牌及新增挂牌指数 套 45000 40000 35000 同策研究院 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2021至2023年5月上海二手房成交套数及均价 元/平米 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 2021/1 2021/2 2021/3 2021/4 2021/5 2021/6 2021/7 2021/8 2021/9 2021/10 2021/11 2021/12 2022/1 2022/2 2022/3 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/10 2022/11 2022/12 2023/1 2023/2 2023/3 2023/4 2023/5 0 挂牌量指数新增挂量指数成交套数成交均价 02 PART 同策研究院 商品住宅市场特征 商品住宅市场 5月，上海商品住宅市场持续降温，区域冷热不均现象加剧，整体供应面积80.80万平米，环比上升13.48%，成交面积77.04万平米，环比降22.15%，成交均价61340元/平米，环比降1.38%。来访方面，受三四批次集中入市影响，全市来访指数走高。本月共计开盘32个项目，整体开盘去化率达77.5%，其中半数项目日光，14个项目出发积分，但仍有各别项目去化不足10%，销售压力较大。此外，本月二手房成交量价持续下滑，议价空间加大，卖方出售意愿减弱，整体成交周期拉长，若无相关政策刺激，6月回暖预期较弱，短期内市场波动较大，市场仍处于修复期 上海商品住宅市场供求及均价走势 万平米 同策研究院 250 元/平米 80000 200 150 100 70000 60000 50000 40000 30000 20000 50 10000 00 供应成交成交均价 同策研究院 商品住宅-成交排名 5月，位于闵行区吴泾板块的象屿招商公园1872项目为商品住宅成交面积冠军，该项目近紫竹高新区及兰香湖生态芯，自推出以来热度保持高位，各批次均触发积分 表：2023年5月商品住宅成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 象屿招商公园1872 闵行区 吴泾板块 417 4.45 51950 临港天宸 南汇区 临港新城板块 344 4.29 32005 东外滩瑞仕云曜璟庭 杨浦区 鞍山板块 341 3.57 107904 世纪前滩天御 浦东新 区 三林板块 190 3.42 135178 虹桥公馆3期 青浦区 徐泾板块 303 3.07 61539 瑞仕半岛璟庭 浦东新 区 外高桥板块 288 2.83 67289 华发古美华府 闵行区 古美罗阳板块 221 2.60 80376 百汇园 徐汇区 龙华板块 103 2.23 130777 奉发云境 奉贤区 南桥新城板块 218 2.19 36785 保利联发光合臻 园 闵行区 吴泾板块 191 2.13 62425 表：2023年4月商品住宅成交面积TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积 （万平米） 均价 （元/平米） 建发璟院 闵行区 古美罗阳板块 509 5.67 85321 象屿招商蟠龙府 青浦区 徐泾板块 468 4.66 60399 缦云上海 杨浦区 东外滩板块 181 3.55 116794 前滩百合园 浦东新区 三林板块 152 3.52 125237 天汇玺 普陀区 武宁板块 311 3.45 101629 保利明玥宸光 奉贤区 南桥新城板块 307 3.32 41522 华发四季河滨 宝山区 顾村板块 349 3.32 61212 瑞仕半岛