亚太地区房地产市场展望2023：转向机遇

DECEMBEr2022 2023: 旋转对机会 亚太地区的前景 KNIGHTFRANK 资本市场 物流 办公室 住宅 家旋转对机会 2023: 亚太地区的前景 尽管经济反弹在大流行后的复苏中得到加强，但随之而来的飙升的通货膨胀使前景复杂化。 由于乌克兰冲突加剧，2022年全球通胀率预计超过8%，为1996年以来的最高水平。随着亚太地区（APAC）的大多数央行调整货币政策以避免通胀，增长将不可避免地放缓。 在该地区大部分地区，增长势头将继续正常化，尽管一些经济体仍将迎头赶上。虽然中国经济将落后于潜在产出，但随着疫情限制在2022年底有所放松，增长可能超出预期，这可能预示着零容忍立场的演变。尽管如此，国内导向型经济体，特别是新兴东南亚和印度的需求复苏，应会普遍支持增长;亚太地区仍将是世界上增长最快的地区。 地缘政治方面也有积极的事态发展。2022年11月G20会议期间，世界最大经济体的总统在巴厘岛举行的首次面对面会议可能预示着美中关系正在解冻。 虽然不太可能解决所有分歧，但更具协商性的方法将重振全球贸易流动——这是该地区依赖出口的经济体中的一个关键齿轮 。 图1:亚太地区增长势头正常化 预计国内生产总值(GDP)增长的亚太地区市场 8 7 实际GDP增长(%) 6 5 4 日本 澳大利亚 3 新西兰 韩国 2 修补 2022 台湾 马来西亚 印度 越南 泰国 2023 缓和 新加坡 印尼 菲律宾 香港特别行政区 中国大陆 柬埔寨 1 02 -1 资料来源:国际货币基金组织的报 资本市场 物流 办公室 住宅 家旋转对机会 2023: 亚太地区的前景 所有的目光在终端 与大部分的加息 可能是前置的，预计2023年增长速度将放缓。这在很大程度上将取决于美联储（Fed）的反应职能。虽然通胀不太可能达到美国和欧洲的水平，但该地区仍然容易受到过度强势美元可能引发的资本外流的影响。货币当局将被迫跟上美联储的加息周期，除了在增长和通胀之间走钢丝。 不可避免地，该地区2023年的利率将接近多年高点。该地区的房地产市场将经历一个过渡时期，因为租户和投资者在快速变化的环境中审查他们的战略。 看克里斯汀·李的采访 图2：尽管加息步伐放缓，但利率居高不下 亚太地区市场对当前加息周期的预期终端费率 香港特别行政区 新加坡*菲律宾新西兰澳大利亚, 韩国 印度泰国越南 印尼马来西亚台湾日 本中国大陆 20222023 5.25-6.0% 4.50-4.8% 5.75-6.0% 4.50-4.8% 3.35-3.6% 3.25-3.5% 6.25-6.4% 2.75-3.0% 5.00-6.5% 5.00-5.5% 2.75-3.0% 1.75-1.9% -0.1% 3.65% 点击这里 -20 *代理新加坡隔夜利率平均水平 80180280380480580 改变政策利率(bps) 资料来源:Macrobond,KnightFrank的研究 3 增长的关键风险 123 “虽然亚太经济将在2023年面临重大阻力，但它 在全球经济放缓的阴影中，仍将是一个亮点。该地区的经济体将再次主导全球经济增长， 升级的冲突在乌克兰经济状况恶化程度低于预 期在欧洲 美国经济硬着陆 这将对其房地产市场产生影响。这种潜在的增长将继续巩固其对租户的吸引力，而其经济多样性为投资者提供了充足的机会，以瞄准一系列资产类别，以定位其投资组合。 大景观”。 456 中国仍然是经济陷入低迷资本外流将颠覆性汇率波动加剧 看凯文Coppel的采访 点击这里 凯文•Coppel亚太区董事总经理 2023: 家 旋转对机会 资本市场 物流 办公室 住宅 资料来源:Macrobond,KnightFrank的研究 4 2023年亚太地区房地产市场前景 挑战的机会 经济 •利率和通胀上升时间 •汇率波动 •地缘政治紧张局势 经济 •潜在的利率周期峰值 •刺激促进GDP增长 住宅 •抵押贷款利率上升和高通胀抑制需求 •买家和卖家之间的对峙 –较低的交易量 住宅 •亚洲买家进入全球市场的出境机会 •飞行安全市场,透明的所有权和价格增长 办公室 •企业在检查和保持成本 资本支出增长放缓 •阴影空间出现 •潜在的员工人数减少了 向下的压力在租金和空置率 物流 •经济衰退恐惧，电子商务繁荣正常化 •结构供给不足高质量的资产 资本市场 •较低的由于高成本的回报 借贷和较弱的基础 •价格差距扩大买家和卖家之间 •收益率搬出去 挑战的机会 办公室 •更好的空间利用率由于多云的经济前景 •飞行质量和敏捷性和灵活性 •加强设施和工作经验 物流 •合并和节约成本 •新的需求驱动从医疗保健和生命科学相关领域脱颖而出 • 资本市场 飞行质量和通胀对冲工具 资产 •重建ESG-compliant岁资产 2023: 家 旋转对机会 资本市场 物流 办公室 住宅 5 家住宅 办公室 物流资本市场 旋转对机会 2023: 住宅领域 弹性afhid谨慎 弹性在谨慎 进入后疫情一年，住宅部门感受到了抵押贷款利率上升的压力。虽然市场尚未经历任何明显的调整，但在抵押贷款利率上升和通胀环境上升的情况下，购房者终于采取了观望态度。近期利率预期的上升意味着价格逆转将在几个区域主要市场普遍出现。房价的调整 反映在香港特别行政区等市场和一些市场，销量放缓澳大利亚城市环比分别下降了约22%和16%。 表1:销售放缓 按市场划分的住宅销售量（截至2022年第3季度） 市场 同比变化 不可小觑的变化 澳大利亚 -1.5% -15.7% 奥克兰 15.8% -4.4% 新加坡 -32.3% -9.7% 吉隆坡^ 71.9% 3.6% 上海 11.1% 218.5% 北京 -27.0% -7.7% 深圳 -20.0% 20.6% 广州 -11.2% -23.5% 香港特别行政区 -38.4% -21.7% 首尔^ 2.6% 0.3% 东京 14.3% 13.9% ^数据截止到2022年6月 根据《莱坊亚太住宅评论》，莱坊追踪的24个城市中有17个城市在2022年第三季度实现了年度价格正增长。这比2022年第二季度的19个城市有所下降。该地区的平均价格同比增长也从5.7%放缓至2.8%，这证实了该地区的房地产市场在大流行繁荣之后已经开始降温。 图3：亚太地区平均利率将进一步上升 亚太地区5年历史平均利率和预测 4.5% 3q2022 4. 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0 2222华氏2022度华氏2023度 资料来源:Macrobond,KnightFrank的研究 下载《亚太区住宅检讨报告》点击这里 2023: 家 住宅 旋转对机会 资本市场 物流 办公室 资料来源:Macrobond,KnightFrank的研究 该地区大部分地区的生活终于恢复了相对正常，但中国大陆除外，仍受到正在进行的零COVID战略的影响，而香港则因2022年下半年放宽对入境者的检疫规定而程度较小。鉴于出行便利性的不确定性，中国大陆和香港特别行政区房地产市场仍将面临逆风，因为需求保持低迷。在东南亚，疫情后经济复苏温和，价格稳定一直具有挑战性，尽管跌幅也有所放缓。马来西亚是2022年的落后者，未来一年将更加乐观，因为开发商预计价格会回升，因此在价格上涨之前扣留库存。 由于利率预计不会很快下降，再加上对经济衰退的担忧和生活成本的上升，市场正在进入买卖双方之间的对峙阶段，整个地区的对峙程度将有很大差异。很大程度上取决于每个市场目前所处的房地产周期。引领价格逆转的主要市场包括新西兰和澳大利亚城市，因为疫情期间价格强劲上涨。然而，即使在最近的两位数回调之后，回调仍然温和，新西兰和澳大利亚的整体住宅价格仍比大流行前的水平高出20.0%和25.5%。 尽管抵押贷款利率上升，但由于两个关键原因，价格调整不太可能与以前的经济衰退相同。首先，在整个大流行期间，供应链中断、天气事件以及劳动力紧缩导致建筑成本大幅上升，这可能会转嫁给最终用户。买家将不得不为这些新购买支付更多费用，除非开发商因吸收意外成本而面临财务困难。其次，整个地区的劳动力市场一直紧张，失业率现在大大低于历史平均水平。低失业率表明，即使在经济逆风中，潜在卖家也拥有权力。这将提供一个缓冲，以防止在经济前景进一步恶化时房价急剧下跌。 图4：大多数亚太地区经济体劳动力市场紧张 失业率低于长期平均水平 8.0 7.0 6.0 5.0 2013-2022年失业率(%) 4.0 3.0 2.0 1.0 2023: 家 住宅 旋转对机会 资本市场 物流 办公室 澳大利亚 新西兰 新加坡 马来西亚 印尼 越南 何鸿燊ng香港特区 台湾 日本 韩国 0.0 中国大陆 最高最低目前(3的时候) 资料来源：Macrobond、SingStat、KnightFrankResearch 虽然较高的抵押贷款利率正在全面影响从门户到新兴市场的购买情绪，但租赁市场处于光谱的另一端。疫情过后，随着外籍人士搬迁和国际学生返回校园接受高等教育，几个主要门户城市中心的供需失衡仍然加剧。此外，由于不确定的经济状况和对经济衰退的担忧，买家被迫租房。在之前的周期中，住宅租金已被证明具有弹性，可以对冲通胀，尤其是在供应紧张的情况下。例如，在1974年至1985年期间，租金每年上涨7%至12%，这是高通货膨胀时期 。 尽管需求不断增长，但目前开发管道中的紧缩仍然受到供应不足的影响。在亚太地区的大多数市场，管道供应仍在追赶不断增长的需求。一个例外是奥克兰，这是一个租户市场，因为据估计，供应量同比增长16%，推动租金下降 。 亚洲买家正在寻找国际奖杯房屋 抵押贷款利率上升和高通胀环境影响了住房负担能力，特别是住房范围的中低端。买家对加息和借贷成本上升不太敏感的黄金市场仍在蓬勃发展，这归因于高净值人士（HNWI）的财富保值。避险要求将支持高净值人士对美国、英国 越南 、摩纳哥、瑞士等门户市场优质房产的需求。新加坡也受到大中华区买家的高度追捧，因为它 图5：避险市场吸引高净值人士 美国,澳大利亚 新西兰联合王国 亚洲买家对第二居所目的地的前20个偏好（降序） 新加坡韩国 台湾日 本 印尼法国 加拿大印度 阿拉伯联合酋长国意大利 菲律宾中国大陆泰国 Non-APAC市场亚太区市场 香港特别行政区 阿根廷 资料来源:KnightFrank财富报告》2022年 2023: 家 住宅 旋转对机会 资本市场 物流 办公室 作为安全的避风港和不断发展的亚太地区商业和金融中心，享有盛誉。旅游业的恢复为亚洲买家和投资者带来了回来 ，他们继续对这些国际门户市场表现出浓厚的兴趣。尽管围绕住房贷款的贷款监管收紧，外国投资税和印花税增加，但国际投资者仍然认为它们在不确定时期相对可靠和有弹性。 下载财富报告》 点击这里 市场看 经济前景好转，人才源源不断流入 初创企业和独角兽的持续增长以及收入水平的提高 仍然很受欢迎因为它防御性质 新加坡班加罗尔东京 办公室 家住宅 旋转对机会 2023: “我们相信该地区的房地产市场更好地锚定其经济 基本面，这也将从重新开放的动态中不断复苏。该地区的经济增长故事仍将以城市为中心，其住宅投资格局将继续由其主要城市核心决定。 支撑其高 城市化，投资者可以期待更可持续的增长轨迹和财富保值状况。 看维多利亚加勒特的采访 点击这里 维多利亚·加勒特，亚 住宅主管 资本市场 物流 前景 图6:2023年住宅价格预测范围内 1 8.0% 4.0% 0.0% -4.0% -8.0% 布里斯班 墨尔本 珀斯 悉尼 奥克兰 北京 上海 深圳 香港特别行政区 台北 班加罗尔 孟买 新德里 雅加达 新加坡 曼谷 马尼拉 - 广州 吉隆坡 胡志明市 来源:KnightFrank的研究 在抵押贷款利率加速上调之前，该地区的许多当局一直在实施宏观审慎政策来控制房价。目前的减速反映了一些早期