销售稳健增长，土储优质成本低

海外 研证券研究报告 究房地产 买入(维持） 目标价：11.50港元 现价：9.70港元 跟预期升幅：18.6% 踪 报市场数据 告日期2022.12.09 收盘价（港元）9.70 总股本（亿股）30.96 总市值（亿港元）300 净资产（亿元）466.88 总资产（亿元）3209.50 每股净资产（元）15.08 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《10月销售持续增长，Q3获基金最多增持》20221105 《9月销售表现强势，融资成本再创新低》20221012 《销售完成度过半，多元增储优势强》20220902 《合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增》20220819 《销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局》20220804 《积极补充优质土储，销售率先同比转正》20220710 《销售韧性强，连续两月同比正增长》20220609 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 00123.HK越秀地产港股通（沪、深） 销售稳健增长，土储优质成本低 2022年12月10日 主要财务指标 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 69,026 74,352 78,370 同比增长(%) 24.1 20.3 7.7 5.4 核心净利润(百万元) 4,150 4,348 4,775 5,352 同比增长(%) 3.2 4.8 9.8 12.1 毛利率(%) 21.8 21.6 21.4 22.2 核心净利润率(%) 7.2 6.3 6.4 6.8 净资产收益率(%) 7.8 8.9 9.2 9.7 每股收益(分) 134 140 154 173 每股股息(港仙) 65.4 62.0 68.1 76.4 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本， 继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为 690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长 4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE 为7.4/6.8倍，截至12月9日收盘价对应近12个月股息收益率约6.7%。 1-11月累计合约销售金额同比增长约8%：2022年11月公司实现单月合约销售金额118亿元，同比下降约11%。2022年1-11月公司累计合约销售金额为 1029亿元，同比增长约8%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为83.4%； 合约销售均价为29427元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 聚焦一二线城市，持续补充优质土储：1~11月，公司新增土储GFA共634万平方米，对应权益土地款402亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比43%和54%，土储结构进一步优化。 11月在杭州和合肥新增三幅地块：11月，公司以合作方式分别取得合肥肥西板块两幅地块32.88%的权益和杭州钱江世纪城板块一幅地块46.55%的权益，共新增土储GFA45万平方米，对应权益土地款共16亿元。至此，公司“1+4” 战略布局进一步巩固，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比38%、38%、15%和9%。 非公开市场拿地占比63%，有效控制拿地成本：截至2022年11月，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比37%和63%。我们认为公 司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 报告正文 1-11月累计合约销售金额同比增长约8%：2022年11月公司实现单月合约销售金 额118亿元，同比下降约11%。2022年1-11月公司累计合约销售金额为1029亿 元，同比增长约8%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为83.4%；合约销售均价为29427元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 图1、公司累计合约销售金额图2、2022年1~11月单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图3、公司合约销售均价图4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 聚焦一二线城市，持续补充优质土储：1~11月，公司新增土储GFA共634万平方米，对应权益土地款402亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比43%和54%，土储结构进一步优化。 11月在杭州和合肥新增三幅地块：11月，公司以合作方式分别取得合肥肥西板块两幅地块32.88%的权益和杭州钱江世纪城板块一幅地块46.55%的权益，共新增 土储GFA45万平方米，对应权益土地款共16亿元。至此，公司“1+4”战略布局进一步巩固，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比38%、38%、15%和9%。 非公开市场拿地占比63%，有效控制拿地成本：截至2022年11月，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比37%和63%。我们认为公司资源优 势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 表1、1-11月公司新增土储概况 GFA 权益GFA 土地款 权益土地 楼面地价获取项目数 拿地方式权益%%%款%量 （万平米）（万平米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 招拍挂76%23337%17850%21128%18446%904914 TOD49%8013%3911%14019%6717%175662 合作36%25440%9126%35948%11930%1416514 配建89%345%309%263%246%76642 收购49%335%165%162%82%48871 区域权益 GFA %权益GFA% 土地款 权益土地 %款% 楼面地价获取项目数 量 （万平米）（万平米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 大湾区69%23938%16547%31742%19950%1326712 长三角46%24038%11131%33645%14837%1400314 华中39%9515%3710%598%246%61794 西部69%599%4112%415%318%68543 城市权益 GFA %权益GFA% 土地款 权益土地 %款% 楼面地价获取项目数 量 （万平米）（万平米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 一线城市68%27143%18552%46161%27468%1698714 二线城市48%34554%16747%28037%12732%810418 强三线城市10%183%20%132%10%72801 时间权益 GFA %权益GFA% 土地款 权益土地 %款% 楼面地价 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （幅） 2月 49%33 5%16 5% 152% 3 1%4491 2 3月 100%19 3%19 5% 111% 11 3%5726 1 4月 50%29 5%15 4% 51% 3 1%1782 3 5月 68%138 22%95 27% 17023% 95 24%12269 4 6月 45%126 20%57 16% 10915% 44 11%8701 6 7月 71%152 24%107 30% 26335% 198 49%17339 9 8月 35%51 8%18 5% 578% 12 3%11191 3 10月 27%40 6%11 3% 8011% 21 5%19951 2 11月 35%45 7%16 5% 426% 16 4%9324 3 总计 634 354 753 402 11879 33 （元/平米） 获取项目数量 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元， 同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍，截至12月9日收盘价对应近12个月股息收益率约6.7%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 附表 资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 262,804 286,030 304,354 327,442 营业收入 57,379 69,026 74,352 78,370 货币资金 40,499 49,676 50,485 47,588 营业成本 44,896 54,104 58,406 60,978 存货 190,742 204,792 222,307 248,292 销售费用 1,590 1,795 1,859 1,881 应收账款 126 126 126 126 管理费用 1,623 1,864 1,933 1,959 其他应收款 25,309 25,309 25,309 25,309 公允价值变动 0 0 0 0 其他流动资产 6,127 6,127 6,127 6,127 其它收益 1,500 0 0 0 非流动资产 51,051 51,051 51,051 51,051 营业利润 10,777 11,264 12,154 13,551 物业、厂房及设备 3,896 3,896 3,896 3,896 财务费用 350 85 3 65 土地使用权 0 0 0 0 应占合联营利润 415 415 415 415 投资物业 10,982 10,982 10,982 10,982 税前盈利 10,842 11,594 12,567 13,901 于联营/合营公司的权益 23,548 23,548 23,548 23,548 所得税 5,569 5,797 6,284 6,951 其他非流动资产 1,034 1,034 1,034 1,034 税后盈利 5,274 5,797 6,284 6,951 递延税项资产 1,950 1,950 1,950 1,950 少数股东损益 1,685 1,449 1,508 1,599 资产总计 313,855 337,081 355,406 378,494 核心净利润 4,150 4,348 4,775 5,352 流动负债 182,621 200,290 212,740 229,519 EPS(元) 1.34 1.40 1.54 1.73 短期借款 29,802 31,302 32,802 34,302 主要财务比率 应付账款 1,613 4,509 5,310 6,098 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 应付税项 10,678 10,6