房地产行业REITs周报：长租房及商业不动产领域REITs有望推动试点

(2022.12.5-2022.12.10) 长租房及商业不动产领域REITs有望推动试点 12月8日，证监会李超副主席首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上致辞，其中提到，加快推进REITs市场建设，更好服务新发展格局和经济高质量发展。 致辞中提到了包括如下五个方面的进一步重点工作：1）在底层资产方面，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；2）在扩容方面，提到尽快推动首批扩募项目落地；3）在监管层面，提到突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管；4）在投资者方面，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资；5）在市场发展方面，进一步健全REITs综合推动机制，保障常态化项目供给等。 在保障性租赁住房REITs领域：目前，已有四支相关REITs上市，底层资产分别位于深圳、厦门、北京、上海，均为高能级城市。其中华夏基金华润有巢REIT于2022年12月9日成功上市，上市首日涨幅达到16.84%，首日换手率为33.11%。华夏基金华润有巢REIT是首支上市房企旗下资产作为底层资产上市的保障性租赁住房REIT。首日较高的涨幅表现了市场对于保障性租赁住房板块的热情。 在扩容领域：一方面，2021年6月的首批上市的基础设施公募REITs中，五支REITs于2022年9月申报扩募发售，12月7日，五支基金分别得到了上交所、深交所的反馈，扩募在积极推进当中；另一方面，截至2022年12月8日，今年已上市基础设施公募REITs共12支，其中下半年上市的基础设施公募REITs基金达到11支，数量已与2021年全年上市REITs数量持平。另外，目前已提交首次发售申请处于受理状态的基础设施REITs共有2支，分别为中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，底层资产分别为交通基础设施（高速公路）、仓储物流两类。 2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs、或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。REITs或可成为融资渠道，为房企优质仓储物流、产业园等项目获得相应融资，并助力存量资产盘活，REITs市场有望进一步扩容。 本周REITs跑赢上证综指 2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs、或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。REITs或可成为融资渠道，为房企优质仓储物流、产业园等项目获得相应融资，并助力存量资产盘活，REITs市场有望进一步扩容。本周，产权类REITs上涨0.39%，特许经营权类REITs上涨2.50%。滚动4周，产权类REITs下跌1.27%，特许经营权类REITs上涨1.81%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月9日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.17%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.29%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均在5%以内。 投资建议：此次证监会提及市场化的长租房和商业不动产的REITs研究试点，对REITs的资产种类、整体规模都具有积极的影响；租赁住房REITs整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.长租房及商业不动产领域REITs有望推动试点 12月8日，证监会李超副主席首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上致辞，其中提到，加快推进REITs市场建设，更好服务新发展格局和经济高质量发展。 致辞中提到了包括如下五个方面的进一步重点工作：1）在底层资产方面，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；2）在扩容方面，提到尽快推动首批扩募项目落地；3）在监管层面，提到突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管；4）在投资者方面，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资；5）在市场发展方面，进一步健全REITs综合推动机制，保障常态化项目供给等。 在保障性租赁住房REITs领域：目前，已有四支相关REITs上市，底层资产分别位于深圳、厦门、北京、上海，均为高能级城市。其中华夏基金华润有巢REIT于2022年12月9日成功上市，上市首日涨幅达到16.84%，首日换手率为33.11%。华夏基金华润有巢REIT是首支上市房企旗下资产作为底层资产上市的保障性租赁住房REIT。首日较高的涨幅表现了市场对于保障性租赁住房板块的热情。 在扩容领域：一方面，2021年6月的首批上市的基础设施公募REITs中，五支REITs于2022年9月申报扩募发售，12月7日，五支基金分别得到了上交所、深交所的反馈，扩募在积极推进当中；另一方面，截至2022年12月8日，今年已上市基础设施公募REITs共12支，其中下半年上市的基础设施公募REITs基金达到11支，数量已与2021年全年上市REITs数量持平。另外，目前已提交首次发售申请处于受理状态的基础设施REITs共有2支，分别为中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，底层资产分别为交通基础设施（高速公路）、仓储物流两类。 图1：已上市基础设施类公募REITs上市首日信息 2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs、或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。REITs或可成为融资渠道，为房企优质仓储物流、产业园等项目获得相应融资，并助力存量资产盘活，REITs市场有望进一步扩容。 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.本周产权类REITs表现弱于特许经营类REITs 本周，REITs上涨1.66%，上证综指上涨1.61%，国债指数上涨0.01%。滚动4周，REITs指数上涨0.53%，上证综指上涨3.88%，国债指数下跌0.13%。根据我们的统计测算，截至2022年12月9日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.37；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.64。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.39%，特许经营权类REITs上涨2.50%。滚动4周，产权类REITs下跌1.27%，特许经营权类REITs上涨1.81%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周华夏中国交建REIT单周涨幅最大为5.23%，华夏合肥高新产业REIT单周跌幅最大为1.38%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为40.96%，平安广交投广河高速REIT、华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT为三支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为8.99%、7.23%、2.56%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，剔除刚刚上市的华夏华润有巢REIT后，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到3.70%，日均换手率最低的是重金普洛斯REIT，日均换手率为0.37%。周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速REIT，换手率提高1.02pct，换手率下降最多的是国泰君安临港创新产业园REIT，换手率下降0.46pct。 图5：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到45.32%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为4.20%。本周日均换手率最高的是保障性租赁住房REITs，日均换手率为2.298%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.37%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月9日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.17%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.29%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均在5%以内。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表1：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表2：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。