房地产行业研究：11月三箭齐发，提振行业信心预期

本周A股港股地产板块和物业板块均有所上涨。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.6%， 恒生中国企业指数涨跌幅为+6.7%， 沪深300指数涨跌幅为+2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.1%和+1%。 本周北京、杭州、武汉、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1905万㎡，单周环比+8%，单周同比-20%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面49723万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比持平，弱势难掩。本周（11.26-12.02）35个城市商品房成交合计403万平米，周环比+0.1%，周同比-33%。其中，一线城市周环比+4%，周同比-36%；二线城市周环比+3%，周同比-26%；三四线城市周环比-34%，周同比-67%。 本周二手房成交同比上升，环比持平，三四线城市热度维持较高水平。本周15个城市二手房成交合计136万平米，周环比-0.1%，周同比+8%。其中，一线城市周环比-16%，周同比-37%；二线城市周环比-2%，周同比+19%； 三四线城市周环比+108%，周同比+164%。 11月三箭齐发，央国企和优质民营房企充分受益，提振行业信心和预期。 当前已呈现出支持房企融资“三箭齐发”的格局，基本形成了供给端支持政策的基本框架。在此框架下各项实质性措施快速推进，保交楼、防风险，行业信心和预期有望得以提振。我们预计：①第一支箭：后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。②第二支箭：在尚有较优质抵押物的情况下，多数民企前两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。优质抵押物多、短期公开债务压力较小的房企或能渡过现金流困境。③第三支箭：允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境。截至12月4日，据不完全统计，已有万科A、华夏幸福、福星股份等10家A股上市房企或涉房企业发布公告称拟增发或配股融资。 投资建议 短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 11月三箭齐发，提振行业信心预期 11月三箭齐发，央国企和优质民营房企充分受益，提振行业信心和预期。 自11月以来，从信贷、债权、股权等方面接连出台支持房地产企业融资的政策，当前呈现出支持房企融资“三箭齐发”的格局，已经基本形成了供给端支持政策的基本框架。在此框架下各项实质性措施快速推进，我们认为央国企和优质民营房企充分受益，地产信心有望加速修复。 第一支箭：我们预计后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。需要注意的是，银行授信的提取是和房企业务体量同步的，且保函臵换和保交楼借款等也会占用授信额度，新增授信能一定程度缓解房企的现金流压力，而房企未来的持续拿地发展仍然要靠自身经营性现金流的支撑，因此稳健的央国企和优质民营房企将受益。 第二支箭：在尚有较优质抵押物的情况下，我们预计多数民企前两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。我们认为优质抵押物多、短期公开债务压力较小的民营房企，在政策支持下或能渡过当前的现金流困境。 第三支箭：我们认为允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境。 图表1：第一支箭落地情况 图表2：第二支箭落地情况 图表3：第三支箭落地情况 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为深振业A、城建发展、中国武夷、中交地产、南国臵业，涨跌幅分别为+54.2%、+42.7%、+32.2%、+31.8%、+27.5%；末5名为旭辉控股集团、广宇集团、碧桂园、滨江集团、弘阳地产，涨跌幅分别为-19.9%、-9.5%、-8.1%、-7.6%、-7.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.7%，沪深300指数涨跌幅为+2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.1%和+1%。本周物业涨跌幅前5名为融创服务、宝龙商业、世茂服务、建发物业、 滨江服务， 涨跌幅分别为+34.3%、+29.7%、+21.7%、+13.7%、+12.1%；末5名为领悦服务集团、旭辉永升服务、和泓服务、佳兆业美好、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为-19%、-7.9%、-5.8%、-4.9%、-2.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第49周，全国300城宅地成交建面1905万㎡，单周环比+8%，单周同比-20%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面49723万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为819、751、575、544、517亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（11月26日-12月02日）35个城市商品房成交合计403万平米，周环比+0%，周同比-33%，月度累计同比-21%，年度累计同比-29%。其中： 一线城市：周环比+4%，周同比-36%，月度累计同比-14%，年度累计同比-23%； 二线城市：周环比+3%，周同比-26%，月度累计同比-15%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比-34%，周同比-67%，月度累计同比-71%，年度累计同比-45%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（11月26日-12月02日）15个城市二手房成交合计136万平米，周环比0%，周同比+8%，月度累计同比+38%，年度累计同比-9%。其中： 一线城市：周环比-16%，周同比-37%，月度累计同比-36%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-2%，周同比+19%，月度累计同比+47%，年度累计同比0%； 三四线城市：周环比+108%，周同比+164%，月度累计同比+593%，年度累计同比-26%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.62亿平米，环比+0.5%，同比+4.2%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.8月，较上周+0.4个月，较去年同比+3.7个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。