2022房屋工程建设行业白皮书

房屋工程建设行业白皮书 和君咨询建筑事业部｜2022 卷首语 建筑业是国民经济的重要物质生产行业，支柱产业地位彰明较著。2021年，全国建筑业总产值突破29万亿元，其中，房屋工程建设行业（以下简称“房建”）贡献产值 超过六成以上。水大鱼大，按照该比例估算，全国大概有7万家建筑施工企业和1.5万家勘察设计企业以房建作为核心主业1。 中国建筑业正步入成熟发展期，在“房住不炒”稳字当头的政策引领下，我国城镇化红利空间仍然存在，“两新一重”、城市更新、科技产业等将成为主要增量。建筑工业化、智能化、绿色化加速演进，物联网、大数据、建筑机器人等新技术颠覆认知。人们对于美好宜居城市的向往更加强烈，催生对现有住宅、商业、办公设施、文体活动等公共空间的升级，也带动体验消费、休闲旅游产业的发展。 和君咨询自2000年成立以来，服务地方政府和企事业单位8000余家，其中曾服务建筑企业数百家，包括中建多局、中国中铁、中铁建、中交建、中核建等大型央企，北京建工、天津建工、河北建工、深圳天健集团等地方大型国企，以及苏中建设、龙信建设、中南建设、天齐集团等领先民企。我们看到房建施工企业和建筑设计企业的经营理念、建造方式、组织模式和产品形态等方方面面都在经历快速而深刻的变革，我们试图从产业视角剖析房建行业总体格局、从多维度综合判断细分市场战略机遇，为十万家建筑企业，数以百万、千万计的建筑企业管理者、从业者和求知者提供行业发展的相关对策与参考建议，以期能带来些许启发。 和君咨询建筑事业部 联系我们 本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。 联系人： 熊雪涛资深合伙人、建筑事业部主任13501281637xiongxuetao@hejun.com付金科合伙人、建筑事业部副主任18600019633fujinke@hejun.com 都阳业务合伙人、建筑事业部副主任17521528907duyang@hejun.com 于明菲高级咨询师、建筑事业部高级研究员18743250003yumingfei@hejun.com 1根据国家统计局、《2020年全国工程勘察设计统计公报》显示，2020年，全国有建筑业企业单位116716家，工程勘察设计企业23741家。 房屋工程建设行业白皮书2022 目录 上篇：房建行业发展洞悉下篇：细分市场全面研判 第一部分 第二部分 产业规模 建筑业产业地位行业增长速度房建行业地位 产业结构 产业链结构竞争结构区域结构 02第一部分 第二部分 商品住宅 05保障性住房老旧小区改造 第三部分 市场吸引力评估概述33 住宅35 商业建筑40 第三部分 商业模式 盈利情况 商业及服务用房屋 14办公用房屋TOD模式 商业模式 第四部分 公共建筑46 第四部分 资源能力 能力评估资源评估 17科研、教育和医疗用房屋文化、体育和娱乐用房屋交通建筑 第五部分 第六部分 建筑企业的核心资源和能力 竞争规则22 行业参与者 行业底层驱动力长期驱动力 竞争策略 产业政策25 第五部分 工业建筑概述高技术制造业智能制造 第六部分 工业建筑56 下篇结束语59 第七部分 第八部分 技术创新27 新基建 智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型 “双碳”战略 上篇结束语31 关于我们60 和君建筑事业部简介和君集团简介 房屋工程建设行业白皮书2022 上篇 房建行业发展洞悉 基于和君原创的产业分析SMART模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。 1 第一部分产业规模 建筑业产业地位 2021年，我国建筑业增加值超过8万亿元，是2011 年的2.43倍。自2011年以来，我国建筑业增加值持续保 持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在6.75%以上，国民经济支柱产业地位稳固（见图1）。 行业增长速度 图1：2011-2021建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情况 数据来源：国家统计局、和君分析 从建筑业总产值来看，进入千禧年之后，我国建筑业迈进年增长20%以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”； 2011年以后，增速进入20%以下。2015年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2021年，行业正式进入转型发展期，总产值超过29万亿，与2020年相比增速高达11%（见图4）。面对近年新冠肺炎疫情的冲击，2021年的建筑业总产值增速远高于GDP增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。 2011-2021年，除2015年外2，我国建筑业房屋建筑施工面积呈逐年上升趋势，近年来增速趋于平稳（见图2）。而竣工面积结束了连续四年的下降态势，比上年增长6.11% （见图3）。两组数据在总体上呈前升后降态势，这与房地产开发整体增速放缓有直接关联，表明房建行业与建筑业同步进入转型发展期。 图2：房屋建筑施工面积情况 数据来源：国家统计局、和君分析 图3：房屋建筑竣工面积情况 数据来源：国家统计局、和君分析 2 2受到2014年楼堂馆所严控影响，2015年行业增速明显下降，具体详见国资厅发[2014]27号文件—《关于中央企业严格控制新建楼堂馆所和规范办公用房管理有关事项的通知》。 图4：建筑业总产值及增长率变动和预测（单位：亿元） 数据来源：国家统计局、和君分析 房建行业地位 在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一3。2020年，房屋建筑业产值规模达到16万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在60%以上（见图5）。 在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高，从2010年的8%增长到2019年的40%，位于各大细分行业首位（见图6、7）。 房屋工程建设行业白皮书2022 图5：2011-2020年全国建筑业总产值中不同行业完成产值情况（单位：%） 数据来源：国家统计局、和君分析 3按照国家统计局的分类标准，建筑业分为①房屋建筑业、②土木工程建筑业、③建筑安装业、④建筑装饰、装修和其他建筑业，共四个大类。3 图6：细分行业营业收入（单位：亿元） 数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2020） 图7：建筑设计企业营收占比 数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2020） 4 房屋工程建设行业白皮书2022 第二部分产业结构 产业链结构 工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、专业分包等）、施工、运营等环节。传统房建企业以施工环节为业务主体，产业链上下游拓展有限。施工环节利润率持续低迷，近十年来一直在3.5%上下徘徊。 图8：建筑业微笑利润线 资料来源：和君分析 据调研了解，许多建筑央企和大型建筑国企的施工板块净利润率仅在1%-2%之间，中小民营企业更是捉襟见肘。因此，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势。 图9：建筑业全产业链 资料来源：和君分析 我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析： 中国建筑 中国建筑的投资运营业务围绕房地产开发运营、基础设施投资运营和新城镇建设业务三大主业展开。 房地产开发运营：中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中海地产起家于香港，1992年在香港联交所上市，定位是国际化不动产开发运营集团。中建地产于2008年在北京组建，是各局院地产业务所使用的品牌。（见图10） 基础设施投资运营：“十三五”期间，中国建筑投资建设了大量基础设施项目，将在“十四五”期间形成规模庞大的运营资产。“十四五”期间，中建将重点关注国家重点战略区域内运营条件良好的公路、轨道交通等领域的PPP项目以及智慧停车等新业态领域，鼓励子企业结合自身特点设立专业运营公司。 5 新城镇建设业务：聚焦片区开发、大体量城市更新、站城融合、城市运营等领域。鼓励各子企业总结现有项目开发经验，学习借鉴业内成功企业商业模式。运用政府采购、PPP、投资建造运营一体化和轻资产运营等方式，深度参与产业策划、城市规划等顶层设计，强化产业导入能力。 金融业务：中国建筑的金融业务在现阶段以服务内部企业为主。（见图11） 中国中铁 中国中铁提出成为“国内一流的城市综合开发运营商”、“国内一流的基础设施投资运营商”，依托主业优势向交通线上地产商转变，向文旅、康养、TOD、会展等领域拓展。投资运营类业务主要依托区域总部以及集团直接控股的地产类企业实施。金融物贸业务定位为服务保障板块，主要服务内部。（见图12） 中国交建 投资运营板块：实施主体包括集团直接控股的数个专业投资平台以及具有投资属性的区域总部。与中铁的组织模式相比，中交在集团层面的业务整合能力更强，具备“专业+区域”的业务矩阵协同能力，由投资平台发挥主导作用，如中交城投专注于城市综合开发业务，中交投资专注于基建投资业务。反观中铁，由于铁路建设具有区域属性，区域经营和生产的管理方式由来已久，区域总部发挥更大作用，与投资公司采用“一套班子，两块牌子”的管理模式。 金融业务板块：2021年9月，中交集团整合成立中交资本控股有限公司，作为中交集团金融控股和资本服务平台。成立初期，中交资本旗下主要有3家子公司：中交租赁、中交基金、供应链金融公司。其中，中交基金连年保持在全国百亿管理规模以上私募股权基金管理人行列，在央企基础设施产业基金领域处于行业领先地位。（见图13） 中交集团在房地产业务方面基本没有布局，在几大央企中，房地产业务的占比和规模都是最小的。 图10：中国建筑房地产业务布局 资料来源：乐居财经 图11：中国建筑金融业务布局 6资料来源：和君分析 图12：中国中铁投资运营/金融业务布局 资料来源：中国中铁官网、和君分析 图13：中交集团投资运营/金融业务布局 资料来源：中交集团官网、和君分析 陕西建工 房屋工程建设行业白皮书2022 为解决资金使用效率低、融资成本高、经营成本管控难等问题，陕建组建金融平台，承担商业保理、融资担保、融资租赁、私募基金四项职能。2020年，陕建金融板块已实现利润6亿元。陕建自主搭建“陕建筑信”供应链金融平台， 截止目前，陕建筑信开单量已接近60亿元，注册供应商 累计超过4000家，银行对接超过10家。 图14：陕西建工供应链金融业务布局 资料来源：公开资料、和君分析 7 小结 综上，我们对各大头部建筑企业地产业务和特许经营权资产情况进行横向比较发现，中国交建地产相关资产的占比最少，同时，特许经营权资产规模最大，占比仅次于中国电建。 在房地产调控的大背景下，地产行业自身资金内生现金流情况不容乐观，央企基建龙头公司的房地产业务会受到一定影响。中国交建房地产业务占比仅3.52%，且主要是城综开发项目的配套商业和一二级联动开发项目，负担较小。 2020年4月证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，开启基础设施领域公募REITs试点工作，助力基建增速发展，给建筑类央企的资产盘活提供了新模式，特许经营权资产有了更多更方便的退出新路径。 中国交建特许经营权资产在各央企中规模最大，占比高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。 表1：2021年上半年建筑央企地产相关资产规模和占比 资料来源：东兴证券 表2：2021年上半年建筑央企特许经营权资产规模和占比 资料来源：东兴证券 竞争结构 建筑施工企业竞争格局 随着建筑业市场结构调整的不断深入，市场竞争格局也将不断变化。一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈发明显。2020年，该类企业完成产值9.6万亿元，占建筑业总产值的36.3%（见图15）；新签合同额15.2万亿元，占全国建筑业企业新签合同额的46.9%（见图16）。与此同时，中央企业的市场集中度进一步提高。2020年，建筑类中央企业新签合同额120594亿元，占国有及国有控股企业新签合同额的79.1%，占全行业新签合同额的比重从2014年的25.6%提升至2020年的37.1%。 另一方面，市场对