22城供地完成率不足五成，“集中供地”模式会调整吗？

中指丨22城供地完成率不足五成，“集中供地”模式会调整吗？ 中国指数研究院 中国房地产指数系统 22城供地完成率不足五成，“集中供地”模式会调整吗？ 根据中指监测，截至10月27日，22城中已有19城发布三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年均提前，但在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，土地推出规模普遍缩量，22城全年供地计划完成率不足五成。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律；三批次民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。 受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力。预计未来，在销售市场未出现明显恢复前，土地市场或延续低迷态势，“两集中”土拍模式也将通过“因城施策”的方式迎来更多变化。 特点一：截至10月末22城供地计划完成率整体不足五成，三批次土地推出力度仍显乏力 表：22城2022年供地计划及完成情况（已公布城市，数据截至10月27日） 城市 2022 供地计划（公顷） 供地计划完成率 城市 2022供地计划（公顷） 供地计划完成率 杭州 699 114% 天津 760 54% 成都 920 96% 青岛 828 52% 合肥 733 91% 广州 751 46% 无锡 387 84% 北京 1060 44% 南京 869 78% 武汉 1007 41% 深圳 365 67% 宁波 691 40% 厦门 266 66% 郑州 868 37% 上海 877 64% 沈阳 463 31% 苏州 567 61% 重庆 947 24% 济南 596 58% 长春 509 10% 福州 358 55% 合计 14522 43% 注：供地计划完成率按公告时间、推出数据统计，包含招拍挂和协议划拨；长沙未公布2022年土地供应计划，未列入统计；济南不含莱芜、钢城、济阳、章丘；成都不含三圈层；上海暂按最低供应计划统计；土地性质包含商品住宅、租赁住房、保障房、安置房、共有产权房等用地。 数据来源：各地自规局，中指数据CREIS 据中指监测，截至10月27日，22城整体供地完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，各批次企业参与积极性相对较高，供地完成率领先其他城市；南京、青岛二批次开始加大推地量，苏州、无锡、南京发布四批次土地公告，这部分城市供地计划完成率均在六成以上。而武汉、沈阳、重庆、郑州、长春政府推地信心不足，其中沈阳、重庆、长春尚未发布2022年三批次土地公告，全年供地计划完成率均在四成以下，长春、重庆不足三成。 图：22城2022年各批次住宅用地推出情况（按规划建筑面积，市本级） 注：沈阳、长春、重庆未发布2022年三批次土地公告。 数据来源：中指数据CREIS 截至10月27日，22城中有19城发布三批次土拍公告，较去年三批次整体仍缩量，但降幅收窄， 较二批次规模小幅增长。目前已发布三批次公告的19城中8城推出面积较二批次增长，其中武汉、广州增幅均在100%以上，上海、合肥二批次推地规模缩减后，三批次均加大供应力度，较二批次供地量增长五成左右。而多数城市推地积极性仍显不足，青岛、济南土地市场表现平淡，三批次推地量与二批次基本持平。天津、长沙、苏州、无锡、宁波集中三批次推地规模较二批次均下调，其中苏州、宁波降幅均在五成以上。 特点二：整体流拍撤牌率稳定，底价成交为市场主旋律 表：22城2022年三批次集中供地成交情况（已成交城市） 城市 三批次流拍撤牌率 较二批次变化 底价成交占比 较二批次变化 上限地块占比 较二批次变化 南京 33% 28.1 87% 13.3 3% -8.7 合肥 25% 7.8 38% 0.6 33% -4.2 厦门 17% 6.7 60% 4.4 0% -11.1 青岛 9% 5.4 93% 1.0 3% -4.4 成都 8% 4.7 95% 29.4 0% -20.8 广州 25% 3.6 87% 13.9 0% -9.1 深圳 14% 1.8 67% 52.4 33% -31.0 杭州 0% 0 47% -3.7 42% 15.4 宁波 0% 0 60% 2.9 30% -3.3 无锡 0% 0 100% 18.8 0% -6.3 上海 0% 0 69% 33.3 23% -15.4 武汉 6% -2.6 86% -3.8 3% -6.6 苏州 0% -9.1 44% -40.6 0% -15.0 福州 12% -9.7 60% 14.5 7% -20.6 北京 0% -17.6 56% 5.6 22% -6.3 天津 0% -18.2 93% -6.7 0% 0 合计 11% 3.3 76% 17.0 12% -13.5 备注：流拍撤拍率=（流拍宗数+撤牌宗数）/推出宗数；底价成交占比=底价成交宗数/成交宗数；上限地块占比=上限地块宗数/成交宗数 数据来源：中指数据CREIS 截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出让，整体成交热度未见好转。据中指监测， 已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3%，较二批次上升3.3个百分点；成交地块中达上限地块占比仅11.5%，较二批次下降13.5个百分点；底价成交占比达75.7%，较二批次提升17.0个百分点。综合来看，各地继续优化调整三批次土拍规则，叠加政府持续加大优质地块推出力度，以提高企业参拍积极性，土地流拍撤牌率相对稳定，但地块底价成交占比明显提升，成为市场主流。 除此之外，城市间土拍热度分化进一步加剧。杭州、宁波、合肥达上限地块占比均在30%以上，且杭州达上限地块占比较二批次提升15.4个百分点；北京、上海土拍表现相对平稳，上限地块占比亦均超20%，且均无地块流拍。而广州、天津、厦门、苏州、无锡三批次地块均为底价成交，武汉、青岛底价成交占比亦在90%左右，土拍市场延续低温态势。 在市场下行、购房者及企业信心不足、企业资金承压综合影响下，更多企业偏向“以销定投”，短期来看，只有销售端得到实质性恢复，土拍市场才能迎来转机。 特点三：地方国资仍是拿地主力，财政部126号文或约束城投托底 表：22城2022年不同企业拿地情况（已成交城市） 城市 三批次 二批次 央国企 混合所有制 民企 地方国资 央国企 混合所有制 民企 地方国资 福州 4% 0% 3% 93% 46% 0% 3% 51% 无锡 0% 0% 11% 89% 0% 0% 45% 55% 成都 11% 0% 10% 79% 47% 0% 11% 41% 武汉 7% 0% 19% 74% 81% 0% 3% 16% 南京 17% 0% 13% 69% 35% 0% 11% 53% 青岛 8% 0% 26% 66% 32% 3% 24% 40% 深圳 43% 0% 0% 57% 92% 0% 0% 8% 宁波 22% 0% 22% 56% 38% 0% 29% 33% 上海 32% 8% 9% 50% 65% 1% 6% 28% 厦门 55% 0% 0% 45% 66% 0% 0% 34% 广州 55% 0% 0% 45% 80% 0% 0% 20% 杭州 7% 20% 34% 39% 7% 6% 67% 20% 合肥 14% 10% 37% 38% 36% 0% 20% 44% 天津 41% 0% 27% 33% 53% 0% 0% 47% 北京 65% 0% 2% 32% 91% 0% 6% 3% 苏州 48% 0% 24% 28% 0% 0% 4% 96% 重庆 -- -- -- -- 50% 10% 24% 16% 长沙 -- -- -- -- 40% 0% 6% 54% 济南 -- -- -- -- 14% 0% 13% 73% 郑州 -- -- -- -- 34% 0% 0% 66% 沈阳 -- -- -- -- 0% 0% 0% 100% 长春 -- -- -- -- 0% 0% 100% 0% 城市 央国企 三批次 混合所有制民企 地方国资 央国企 二批次 混合所有制民企 地方国资 合计 30% 4% 13% 53% 47% 1% 16% 36% 数据来源：中指数据CREIS 地方国资拿地金额占比继续走高，半数城市在五成以上。三批次中，已成交16城地方国资拿地金额占比达53%，较首批次、二批次均提升超15个百分点。去年下半年，地方国资托底现象日渐凸显，2022年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上，但值得注意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地渐显乏力，地方国资拿地比重提升至53%，如福州、无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。 表：22城2021年不同企业各批次两集中项目入市情况（市本级，统计时间为2022年8月底） 企业类型 首批次 二批次 三批次 合计 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 央国企 230 124 54% 198 94 47% 136 29 21% 564 247 44% 混合所有制 71 51 72% 19 9 47% 8 8 100% 98 68 69% 地方国资 85 11 13% 154 13 8% 191 14 7% 430 38 9% 民企 438 209 48% 238 70 29% 223 36 16% 899 315 35% 备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。 数据来源：中指数据CREIS 地方国资拿地规模突出，但入市情况不容乐观，据中指监测，22城2021年“两集中”成交地块中，地方国资拿地数量占比达两成，而截至今年8月，地方国资集中拿地项目入市率仅9%，其中城投拿地项目入市率仅6.7%。2022年以来，22城地方国资拿地金额占比逐批次走高，更多土地处于未开发状态。 表：22城城投债余额及一般公共预算收入 城市 城投债余额（截至2022.10.14） （亿元） 2021年一般公共预算收入（亿元） 城投债余额/一般公共预算收入 2021年土地出让金（亿元） 2022年1-9月土地出让金（亿元） 重庆 6859 2285 3.0 1843 412 成都 6706 1698 3.9 1799 944 南京 5573 1730 3.2 2114 964 杭州 4234 2387 1.8 3195 2092 武汉 3810 1579 2.4 1944 555 天津 3686 2141 1.7 1129 174 青岛 3574 1368 2.6 796 432 济南 3489 1008 3.5 924 237 长沙 3032 1188 2.6 1167 535 上海 2698 7772 0.3 3323 3030 苏州 2455 2510 1 1975 913 城市 城投债余额（截至2022.10.14） （亿元） 2021年一般公共预算收入（亿元） 城投债余额/一般公共预算收入 2021年土地出让金（亿元） 2022年1-9月土地出让金（亿元） 宁波 2259 1723 1.3 1166 898 郑州 2175 1224 1.8 1026 334 广州 2110 1883 1.1 2520 689 北京 1957 5932 0.3 2345 1603 无锡 1844 1201 1.5 1204 530 深圳 1644 4258 0.4 1102 731 福州 1248 1250 1 717 413 长春 1044 617 1.7 649 45 合肥 847 844 1 890 916 厦门 624