2022物业服务企业上市公司研究报告

2022 物业服务企业上市公司 研究报告 克而瑞·物管中物研协上海得国房产研究院 2022年5月 2022 20强上海易居房地产研究院·克而消物管 研究结果 2022物业服务企业上市公司20强及相关榜单研究成果由上海易居房地产研究院和克而瑞物管通过 科学、公正、客观的评价指标体系、评价方法得出。本次研究秉承公开、公平、公正的原则，坚持物业服务企业自参加、自主申报的形式，以物业服务上市企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告， 以及经交叉证实的公开渠道信息资源等为基础对物业服务上市企业的运营规模、盈利能力、抗风险能力、或长潜力、资本市场表现、创新能力和社会责任等六个方面进行衡量，采取主观评价和客观评价相 结合的技术露线，选用因子分析法（客观评价）入层次分析法（主观评价）以及功效系数法（客观评价）三种研究模型，并对三种研究模型的结论采用Borda组合评价法进行综合得出最终结论。 2022物业服务企业上市公司20强 排名企业代码企业简称 02869.HK 绿城服务 06049,HK 保利物业 4 03319.HK 雅生活服务 001914.SZ 招商税余 6 01209.HK 华润万象生活 7 02669.HK 中海物业 00873.HK 世茂服务 9 09666.HK 全科服务 10 01995.HK 旭辉永升服务 11 01755.HK 新城悦服务 12 03913.HK 合景悠活 13 09983.HK 建业新生活 14 09928.HK 时代邻里 15 06677.HK 远洋服务 16 02168.HK 佳兆业美好 17 002968.SZ 新大正 18 00816.HK 金茂服务 19 603506.SH 南都物业 20 01971.HK 弘阳服务 206098.HK碧桂园服务 X 上海易居房地产研究院-竞将善》20 2022物业上市公司领先企业 经营绩效TOP5管理规模TOP5 企业代码 企业简称 企业代码 企业简称 06098.HK 碧桂园服务 06098.HK 验桂园服务 02869.HK 绿城服务 03319.HK 雅生活服务 06049.HK 保利物业 06049.HK 保利物业 03319.HK 雅生活服务 02869.HK 绿城服务 001914.SZ 招商积余 001914.SZ 招商积余 市值认可TOP5 盈利能力TOP5 企业代码 企业尚标 企业代码 企业尚标 02669.HK 中海物业 01209.HK 华润万象生活 06049.HK 保利物业 00873.HK 世茂服务 01209.HK 华润万象生活 09983.HK 建业新生活 06098.HK 碧桂园服务 09666.HK 金科服务 02869.HK 绿城服务 01971.HK 弘阳服务 发展速度TOP5 市拓能力TOP5 企业代码 企业尚杯 企业代码 金业尚林 00816.HK 金茂服务 02869.HK 绿城服务 01755.HK 新城悦服务 06098.HK 验生园服务 03913.HK 合思悠活 001914.SZ 招商积余 06093.HK 和添服务 09666.HK 金科服务 00873.HK 世茂服务 >002968.SZ 新大正 ESG可持续发展TOP5 发展潜力TOP5 企业代码企业简称 企业代码 企业简称 06049.HK保利物业 00873.HK 世茂服务 01755.HK新城悦服务 03913.HK 合景悠活 09666.HK金科服务 09928.HK时代邻里 01502.HK01965.HK 金融街物业 朗诗绿色生活 02669.HK中海物业 06093.HK 和服务 (以上排名期序不分先后) 20强上海易居房地产研究院·克而消物管 2022物业服务企业潜力独角兽 企业名棉 龙湖智创生活集团 万物云空间科技服务股份有限公司苏宁银河物业 上实服务 中湘关好城市运营服务股份有限公司 （排名期序不分无后） 上海易居房地产研究院-完物普20 研究体系 研究对象且主要业务位于中国大陆地区的54家公布业绩/年报的上市物业服务企业。 2022物业服务企业上市公司研究报告的研究2.已递表物业服务企业以及部分业务开展良 对象为：好，规模及盈利能力持续增加，并在未案几年有 1.上市物企研究分析的研究对象主要为载止上市计划的部分物业服务企业。 到2022年5月在上海、深圳、香港等地上市，纳入研究的物业服务企业上市公司具体名单 如附表所示。 01538.HK 2015-11-25 02107.HK 2020-10-22 02869.HK 绿城服务 2016-07-12 00873.HK 世茂服务 2020-10-30 03686.HK 新福生活服务 2016-11-08 03913.HK 合景悠活 2020-10-30 01417.HK 浦江中国 2017-12-11 09666.HK 金科服务 2020-11-17 603506.SH 南都物业 2018-02-01 01516.HK 胜创服务 2020-11-19 03319.HK 雅生活服务 2018-02-09 01153.HK 佳源服务 2020-12-09 06098.HK 碧桂园服务 2018-06-19 01209.HK 华润万象生活 2020-12-09 01755.HK 新城悦服务 2018-11-06 06677.HK 远洋服务 2020-12-17 02168.HK 佳兆业美好 2018-12-06 300917.SZ 特发服务 2020-12-21 01995.HK 旭解永升服务 2018-12-17 02156.HK 建发物业 2020-12-31 03316.HK 滨江服务 2019-03-15 09608.HK 宋督服务 2021-01-18 06093.HK 和总服务 2019-07-12 06668.HK 星盛商业 2021-01-26 01895.HK 鑫苑服务 2019-10-11 03658.HK 新希望服务 2021-05-25 01922.HK 银城生活服务 2019-11-06 06626.HK 超秀服务 2021-06-28 002968.5SZ 新大正 2019-12-03 09978.HK 方固生活服务 2021-06-30*3 001914.SZ 招商积余 2019-12-169 00606.HK 中投商管 2021-07-02 06049.HK 保利物业 2019-12-19 01965.HK 朗诗绿色生活 2021-07-08 09928.HK 时代邻里 2019-12-19 02165.HK 领悦服务集团 2021-07-12 00982.HK 华发物业服务 2019-12-20 02215.HK 德信服务集团 2021-07-15 09909.HK 宝龙商业 2019-12-30 02207.HK 股信服务 2021-07-16 09916.HK 兴业物联 2020-03-09 02205.HK 康桥悦生活 2021-07-16 01941.HK 烽星集团 2020-03-13 02210.HK 京城佳业 2021-11-10 09983.HK 建业新生活 2020-05-15 02270.HK 德商产投服务 2021-12-17 01502.HK 金融街物业 2020-07-06 00816.HK 金茂服务 2022-03-10 01971.HK 弘阳服务 2020-07-07 02370.HK 力高健康生活 2022-03-31 06958.HK 正荣服务 2020-07-10 02352.HK 东原仁知服务 2022-04-29 中奥到家 附表：2021物业服务金业上市公司研究名单 第一服务控股 上市时间 企业代码 企业简行 上时间 企业代码 企业简称 02669.HKY 中海物业 2015-10-23 06989.HK 卓越高企服务 2020-10-19 20强上海易居房地产研究院·克而消物管 二、指标体系和方法（1）因子分析法 因子分析法通过研究变量相关阵或协方差阵 1.指标体系的内部依赖关系将多个变量综合为少数的几个公共因子、变量表示成公共因子的线性组合， 物业服务企业上市公司研究从运营规模、盈以雨现原始变量与公共因子之间的相关关系。 利能力、抗风险能力、成长潜力、资本市场表现因子分析模型的构建：设有m家物业服务 和创新能力与社会责任六大方面，采用总资产， 企业上市公司，n个评价指标。设X=(X,K,X,) 营业收入、管理面积、净利润、毛利率、毛利、为原始变量，E(X)=μ，D(X)=。由于不同指 丰 净资产收益率、资产负债率、流动比率、总资产增长率、营业收入增长率、净利润增长率、管理面积增长车、总市值、每股收益、纳税额、年度 标具有不同的量纲和数量级，为避免量纲和数量 级所造成的影响，将原始变量进行标准化处理， 记标准化变量为Y=(Y,K,Y,),E(I)=0,D(Y)=1。 专利数等17个二级指标来全血分析轴业服务企业上市公司的发展情况和路径。 2.模型方法 又设经过经转化后的公共因子变量F=(F.K.F,)，(pn)。并设=(s,K,6,)与F互不相关, E(c)=0,D(c)=dlag(o,.Lo,)drD, 基于多指标评价的氢杂性，物业服务企业上则可得模型如下： 117 市公司测评模型既要质可能全面地将各类反映企[r,=4,F,+9,F;+L+8,F,+6业经营绩效的指标包括进去，同时又要避免引入[r,=0,F+4,f;+L+,yF,+5,过多重复信息，弯大某一指标的相对影响，因此[r,=e,F+0,F,+L+8,F,+6, 物业服务企业上市公司测评模型采取了主观评价用矩阵可表示为Y=4F+。× 和客观评价相结合的技术路线，选用了因子分析模型中F.K.F,是公共因子，K,是Y的特 法（客观评价）、月层次分析法（主观评价）以及殊因子；F.K.F对于Y的微一个分量YK,Y都有 功效系数法（客观评价）三种测评模型，对于这作用，而6,只对Y起作用，各个特殊因子之间及三种测评模型最后的结论采用了Borda组合评价特殊因子与其他所有公共因子部是互不相关的。 法进行综合，有效地解决了不同测评模型测算结矩阵4-(,）格为因子载荷矩阵，4，称为第1个 果的不一致现象，从而保证了测评结论尽可能客变量在第1个因子上的载荷，即第1个变量在第j 观、公正、专业和科学。个公共因于的相对重要性，4，的绝对值越大，说 图：物业服务全业上市公司研究体系 营业收入培每股收益度专利数 净利润增长率 净资产收益率管理面积增长率 上海易器房地产研究院-电的号2C 明Y,与F，的相依程度就越大，即说明公共因子F（3）功效系数法 对,的数碍量就越大。功效系数法又则功效函数法，它是根据多目 (2）层次分析法标规划原理，对每一项评价指标确定一个满意值 和不允许值，以满意值为上限，以不允许值为下 层次分析法(TheAnalyticHierarchyProcess) 简移AHP，在20世纪70年代中期由美国运筹学 家托马斯·塞带（T.L.Saaty）正式提出。它是一 种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析 方法。层次分析法的具体操作步累如下 1）建立层次结构模型。在深入分析实际问题 限。计算各指标实现满意值的程度，并以此确定各指标的分数，再经过加权平均进行综合，从而评价被研究对象的综合状况。运用功效系致法进 行业绩评价，企业中不同的业绩因素得以综合， 包括财务的和非财务的、定量的和非定量的。 的基础上，将有关的各个因素按照不同属性自上（4）组合评价Borda法 而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于Borda法是由C.deBorda在1784年提出的， 上一层的因素或对上后因素有影响，同时又支配最早是为了解决投票选举问题。其基本思想是， 下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为通过比较m位评价者所给出的对n个被评价对象 目标层，通常只有、1个国素，最下层通常为方案