宏观专题研究：地产纾困有了新变化

宏观专题研究 地产纾困有了新变化 2022年11月26日 今年7月地产风波引发社会各界对地产忧虑，保交楼政策开始浮出水面。中央和地方纷纷出台相应纾困政策，推进楼盘复工并提振楼市信心。11月以来，地产利好政策频出，较之前（主要是三季度）地产纾困有明显改善。 之前（主要在三季度推出的政策）地产保交楼纾困方式可以分为三类。 第一类，各地自主设立纾困基金。郑州市设立100亿房地产纾困基金，由市财政局下属国企牵头出资，房企与地方平台建立子基金，随后申请母基金支持，房企是最终还款人。 分析师周君芝执业证书：S0100521100008 第二类，政策性银行设立2000亿专项借款。省政府“统贷统还”，其为最终还款人。 电话：1560168348 第三类，政策性银行提供的棚改贷款。郑州市与国开行签订了1600亿棚改项目贷款。同样采用“统贷统还”模式，但统贷统还主体为市级政府，市区级政府为最终还款人。 邮箱：zhoujunzhi@mszq.com研究助理周恺悦执业证书：S0100121120011 之前三类保交楼纾困工具的内核机制及针对性目标存在差异。 地方纾困基金针对地产项目，要求后续销售收入能够覆盖投资支出，并且资金成本较高。 电话：13135690247邮箱：zhoukaiyue@mszq.com 此类基金旨在筛选出停工楼盘中的优质项目，对实质性解决大面的保交付问题，效果有限。 相关研究 2000亿专项借款面向已逾期交付停工项目，资金成本适中。专项借款能够相对解决商业 1.2022年11月国常会点评：央行的转型-20 价值较低项目的保交付问题。资金仅能用于工程续建，无法给房企提供额外流动性。 22/11/24 1600亿棚改贷款主要用于回购地方安置房，资金成本相对较低。棚改贷款一方面能够用于续建停工安置房，解决部分拆迁居民的居住民生问题，另一方面通过安置房的回购，可 2.宏观经济及资产配置展望：2023年：宏观 转向，资产换锚-2022/11/23 3.全球大类资产跟踪周报：国内债市大幅调整 以给房企提供一定流动性，缓解房企资金压力。 -2022/11/20 之前三类保交楼纾困方式各有推进难点。 地方纾困基金最大的难点是，符合基金要求的项目有限。纾困基金对项目未来收益要求较 4.宏观事件点评：央行的态度-2022/11/185.地产青铜时代（四）：地产救助的底层政策逻辑-2022/11/17 高，本身符合条件项目数量有限，各城市设立的基金规模也普遍低于50亿元。2000亿全国专项借款最大的难点是，投放速度较慢，体量规模小。2000亿面向的停工项目往往背负沉重债务负担，专项借款到位前，需要耗费较长时间厘清项目资方及债务人利益关系，影响资金投放效率。棚改贷款最大的难点是，项目收益有限，难在全国大面铺开。棚改贷款依靠未来土地出让金，当前土地市场低迷，棚改贷款大规模投放或将加大基层政府财政金融风险。 11月保交楼纾困工具箱扩容，后续地产复工复产有望加速推进。 11月11日央行、人民银行、银保监会出台十六条地产纾困措施，11月21日新设立2000亿保交楼免息再贷款。相较此前的保交楼纾困方式，本轮地产政策更专注“保项目主体”。其一，对于2000亿全国专项借款，“十六条”鼓励商业银行提供专项配套融资，且后续半年内不调整贷款风险分类。2000亿再贷款加持之后，后续或有更多资金投向已逾期停工项目，保交楼问题解决进展有所加快。其二，对于棚改贷款，“十六条”鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于租赁住房提供资金支持，且该项贷款不纳入贷款集中度管理。后续政府相关部门或能够获取租赁住房贷款，向地产商回购住房，租赁住房回款也能成为政府后期还款来源。如此一来，政府既可以储备租赁住房房源，又可为地产行业注入流动性。11月纾困政策的力度更向房企主体倾斜，这一思路较之前有明显调整。我们预计此类纾困政策效果也会明显改善，后续地产复工复产有望加速推进。保交付预期夯实之后，居民信心才会企稳，这对今年以来偏弱的内需经济而言，无疑是一个好消息。风险提示：疫情发展超预期，房屋销售修复不及预期。 目录 一、既有保交楼纾困方式可以划分为三类3 二、三类保交楼纾困资金的运作模式4 2.1郑州市100亿纾困基金运作模式4 2.2政策行2000亿专项借款运作模式5 2.3郑州市1600亿棚改贷款或有运作模式6 三、三类保交楼纾困模式差异分析7 四、保交楼政策工具箱仍在扩容9 风险提示14 插图目录15 表格目录15 一、既有保交楼纾困方式可以划分为三类 今年三季度地产楼盘停工停贷问题暴露，中央、地方纷纷出台相应的保交楼纾困政策，推进楼盘复工、提振楼市信心。 纾困方式之一，郑州市自主设立100亿房地产纾困基金。 8月初，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》， 拟设立100亿郑州市房地产纾困基金。 基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则运作，这也是国内第一个纾困楼市的地方基金。 纾困方式之二，政策行向全国提供的2000亿专项借款。 8月19日，住建部、财政部、央行等有关部门明确将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。 这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。 纾困方式之三，国开行提供的棚改贷款。 7月底，郑州市住房保障和房地产局组织召开会议，针对重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持，部分企业（融创等）明确选择棚改统贷统还纾困模式。 9月13日，郑州市金融工作局官网1显示郑州当前已与国开行签订了3000亿 元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变“安开比”安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。 纾困资金来源之二：2000亿政策行专项借款 表1：三季度主要有三种纾困方式 时间 出资方（主导方） 资金规模 运作方式 纾困资金来源之一：100亿郑州市房地产纾困基金 2022年7月29 日 ·郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司 母基金规模100亿 按照“母基金-子基金-项目”的模式运作 ·市区两级国有公司以及社会资本 子基金及社会资本大于等于733亿元 2022年8月19 日 ·【主导方】住建部、财政部、央行·【出资方】政策性银行 现有贷款额度中安排专项借款初期规模达2000亿元 专项借款采取城市统借统还模式，即以城市为单位借入、使用、偿还。专项借款计入地方政府债务。 1郑州市金融工作局《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》。 纾困资金来源之三：1600亿国开行棚改贷款 2022年7月27 日 ·【主导方】郑州市住房保障和房地产局·【出资方】国家开发银行 — 郑州市住房保障和房地产局组织建业、康桥、绿地、鑫苑、融创、世茂等8家重点房企召开会议，拟对这些房企在郑的问题楼盘给予棚改统借统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房4种纾困模式进行支持。 2022年9月13 日 ·【出资方】国家开发银行 据9月13日郑州金融局公开信息，郑州已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款 未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量 资料来源：财新网、观察者网、地方政府网站，民生证券研究院整理 二、三类保交楼纾困资金的运作模式 100亿纾困基金与2000亿政策行专项借款、以及国开行1600亿棚改贷款如何落实到具体项目？其中过程不尽相同，我们对其运作模式进行说明。 2.1郑州市100亿纾困基金运作模式 100亿纾困基金由市财政局出资设立，房企与地方平台首先建立子基金，随后申请母基金支持，房企为最终还款人。 纾困基金的申请及资金划拨流程可简单描述如下： 首先，由区县级政府联合头部房企选定纾困项目，项目需要满足未来销售收入可覆盖项目投资。 项目确定后，成立项目专属的子基金（子基金规模不超过所需纾困资金的 40%），子基金的出资方一般为社会资本以及地方国企。 子基金的资方确定基金运作方案后，上报母基金（母基金为市财政局出资设立）。母基金对子基金的运作方案进行审议，审议通过后向子基金出资（不超过子基金规模的30%）。 子基金按照前期制定好的运作模式，向纾困项目以债权或股权方式提供资金。纾困项目房企收到资金后，应全部用于已停工楼盘，尽快实现复工复产。市住房保障局、市审计局对房企盘活资金使用及问题楼盘复工复产情况实施全程监督。 项目完工后，房企获得销售收入偿付资方，资方最终得以退出项目。 图1：郑州100亿纾困基金的运作模式 资料来源：郑政办文〔2022〕14号《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》，民生证券研究院整理 纾困专项基金出资比例不高于30%,项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建,各 主体的出资比例由各方协商确定,且“一项目一子基金” ·【盘活资金】 盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。资金通过项目销售收入退出。 ·100/30%/40%=833亿元 ·【母基金】 规模暂定100亿元 ·【子基金】 ·【资金端相关要求细则】 ·【项目要求】 盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目 ·【项目盘活资金如何确定？】 以项目净资产为基础确定盘活方式及价格 ·【项目端相关要求细则】 图2：郑州100亿纾困基金对项目和资金的要求 资料来源：郑政办文〔2022〕14号《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》，民生证券研究院整理 2.2政策行2000亿专项借款运作模式 政策行2000亿专项借款由省级政府“统贷统还”，省级政府为最终还款人。 专项借款的申请及资金划拨流程可简单描述如下： 首先，由市区级政府牵头梳理借款项目，并指定一家平台公司为贷款主体，由该平台公司将借款项目上报省级政府。 省级政府审核项目后，报送中央相关部委（住建部、财政部、央行）复核。复核通过后，政策行向省级政府放款，省级政府再放款给贷款主体，最终贷款主体可 能以债权或股权方式将这笔借款注入项目主体。 借款到期后，由项目主体还本付息，同时财政部会督促省级政府还款。由于专项借款纳入地方政府债务管理，意味着如果借款到期项目主体无力偿付款项，省级政府将承担连带兜底责任。 农发行 图3：政策行2000亿专项借款的运作模式 国开行 第六步：借款 第四步： 对本省有关城市的借款主体、借款需求及项目清单进行审核，报送中央 省级政府 市区级政府 第一步： 项目主体 主要债权银行 施工单位 组织评估拟借款项目资产负债情况，区分新账旧账 进出口 中央部委 第七步： ①财政部贴息 ②财政部督促地方政府还款 第三步： 成熟一批、申报一批的原则，统一向省级政府提出申请 第二步： ①列出借款项目清单与各项目借款需求 ②指定一家合格的地方国有企业作为贷款主体 资金流 活动流 第五步： 住建部、财政部、央行要对省级政府上报的信息再作复核 地方国有企业 （平台） 第八步： 债权或股权方式注入 资料来源：财新网，民生证券研究院整理 ·【资金端相关要求细则】 ·【资金规模】 现有贷款额度中安排初期规模达2000亿元 ·【期限】 不超过3年 ·【资金使用原则】 “不刺激房地产市场，不救助房地产企业”； 封闭运行、专款专用 ·【资金成本】 前2年，中央财政予以1%贴息，贴息后利率2.8%；第3年，利率涨至3.2%；超过3年，借款利率在第3年基础上翻倍。 ·【额度分配】 未定，可能需要由国务院常务会议决策 ·【项目端相关要求细则】 ·【项