【每周经济观察】房地产艰难筑底，刺激政策密集出台

【每周经济观察】 房地产艰难筑底，刺激政策密集出台 广州期货研究中心2022年11月25日 期市有风险，入市需谨慎。请阅读倒数第三页免责声明。 主要观察 一、政策发生了什么变化？ 2021年四季度由于重点房企流动性问题，地产调控政策转向以稳为主，在“房住不炒”的总基调下需求端及供给端持续发力，但侧重点有不同，粗略可分为四个阶段，从四个阶段的推进也可以看出地产行业的持续低迷以及刺激政策效果不佳。 近期支持鼓励政策包括（1）中央发布254号文鼓励存量融资合理展期、信托资金入场支持地产融资，（2）央行再推出2000亿元“保交楼”贷款， （3）“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资，（4）国常会提出“适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。但与过去房地产宽松调控对比，本轮货币政策放松力度仍显谨慎。 二、市场在经历什么？ 投资、施工、销售数据未见明显回暖：10月房地产开发投资持续收缩，同比下降16%，降幅较9月扩大3.9个bp，百城土地成交溢价率为2.1%创年 内新低。施工、竣工面积持续同比负增长，施工面积受基数作用跌幅有所收窄。而10月中旬以来商品房销售再度回落，政策提振效果总体有限。 区域分化显著，一线城市更具韧性：二三线城市在土地成交和商品房销售方面缩量更为明显。从价格上看，今年以来一线城市一手房价格自9月以来环比下降，二三线城市基本持续下滑，二手房价格亦表现出一线城市较为坚挺，二三线城市持续下跌的特征。 民营房企违约持续暴露：1-10月房企境内债券净融资额为-1390亿元，境外债净融资额-434亿美元，融资环境改善有限，随着时间推移，资金压力越来越大。2022年以来已有27家房企出现实质性债券违约，自违约开始，债券整体展期成为存续债券到期的普遍操作。 三、行业修复的难点是什么？ 房地产行业已陷入“房企资金压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。在疫情反复的形势下，今年以来就业及收入信心指数、房价预期均处历史低位。在浓郁的悲观情绪叠加居民杠杆率已相对较高的情况下，居民购房的能力和意愿均不足，房地产市场的扭转面临更大挑战。 四、展望：政策端持续发力，市场仍在艰难筑底，且目前疫情大面积散发对地产开工及销售带来扰动，行业修复仍待时日。 风险提示 稳地产政策不及预期；地缘冲突及国际政治关系超预期；疫情形势超预期 2 过去，房地产业作为我国经济支柱性产业，一直对GDP增长实现正的贡献率，但今年首次出现连续的拖累效应，且首次出现供需同步负增长，1-10月房地产开发投资同比下降8.8%，商品房销售额同比下降26% 今年以来房地产对GDP累计同比贡献率持续为负房地产开发投资及商品房销售同比同时处于同比收缩区间 %GDP累计同比贡献率:房地产业% 1580 房地产开发投资完成额:累计同比商品房销售额:累计同比 1060 540 020 -5 -10 -10.29 0 -20 -8.80 -26.10 1992-09 1994-09 1996-09 1998-09 2000-09 2002-09 2004-09 2006-09 2008-09 2010-09 2012-09 2014-09 2016-09 2018-09 2020-09 2022-09 2000-10 2002-10 2004-10 2006-10 2008-10 2010-10 2012-10 2014-10 2016-10 2018-10 2020-10 2022-10 -15-40 2021年四季度由于重点房企流动性问题，地产调控政策转向以稳为主，在“房住不炒”的总基调下需求端及供给端持续发力，但侧重点有不同，可粗略分为四个阶段 第一阶段（2021年Q4-2022Q1） 稳市场，保交楼 第二阶段（2022Q2）因城施策，刺激需求 第三阶段（2022Q2-Q3） 中央发力，刺激需求 第四阶段（2022Q4）中央层面供需端共同发力 11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（254号文），从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台16条具体措施 254号文主要内容 1.稳定房地产开发贷款投放 2.支持个人住房的贷款合理需求 3.稳定建筑企业信贷投放 一、保持房地产融资平稳有序 4.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期 5.保持债券融资基本稳定 6.保持信托等资管产品融资稳定 7.支持开发性政策性银行提供“保交楼”转向借款 二、积极做好“保交楼”金融服务 8.鼓励金融机构提供配套融资支持 三、积极配合做好受困房地产企业9.做好房地产项目并购金融支持风险处置 10.积极探索市场化支持方式 四、依法保障住房金融消费者合法11.鼓励依法自主协商延期还本付息权益 12.切实保护延期贷款的个人征信权益 13.延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 五、阶段性调整部分金融管理政策 14.阶段性优化房地产项目并购融资政策 15.优化住房租赁信贷服务 六、加大住房租赁金融支持力度 16.拓宽住房租赁市场多元化融资渠道 核心亮点 强调保主体，明确金融机构要对国企、民企一视同仁，通过支持存量融资的合理展期的方式，防范金融机构贷款违约情况，化解市场风险（支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的，可超出原规定多展期1年，并且可不调整贷款分类） 延长金融机构贷款集中度管理过渡期，给银行更大的自由度 鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求， 高风险渠道进场 8月：专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排 9月：央行、银保监会要求六家国有银行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，共6000亿元 即8月推出政策性银行2000亿“保交楼”专向贷款后，11月21日，央行、银保监会计划面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，23日银行公布已发放授信额度 11月：央行、银保监计划面向6家商业银行推出 2000亿元“保交楼”贷款支持计划 配套融资 注资 2000亿 专项借款 注资 2000亿 专项借款 零息再贷款 问题项目 商业银行 人民银行 城投平台 纾困基金 政策性银行 11月23日，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等国有大行分别与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团、美的置业、碧桂园等房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度 11月8日，交易商协会发文推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资 5月，监管层鼓励通过信用保护工具助力优质民 企融资破冰，合计发债34亿元 8月，监管层通过中债信用增信为优质民企提供全额担保，合计发债68亿元 11月，央行“第二支箭”延期扩容政策发布，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容 日期 企业 相关政策 融资支持 2022年8月- 11月 龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、卓越商管6家民营房企 中债信用增进 “全额无条件担保”，发行总金额68亿元 2022年11月10日 龙湖集团 民营企业债券融资工具 200亿元储架式注册发行 2022年11月11日 保利集团 民营企业债券融资工具 100亿发债额度 2022年11月11日 新城控股 民营企业债券融资工具 150亿发债额度 2022年11月11日 美的置业 民营企业债券融资工具 50亿发债额度 与过去房地产宽松调控（2008-2009年及2014-2016年）对比，本轮货币政策放松力度仍显谨慎 历轮地产放松政策 2008.10-2009.122014.09-2016.09 本轮 房贷利率下限 商业性个人住房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，五年期以下(含)的个首套房贷款利率下限为基准利率人住房公积金贷款利率由4.32%调整至的0.7倍4.05%，五年期以上由4.86%调整为4.59% 首套住房商业性个人住房贷款利率下限由“期限LPR+0bp“调整为”LPR-20bp”，5年期LPR降低15bp至4.45% 货币政策 五次降息四次降准，央行基准利率从五次降准，合计降准350个bp2007年12月7.47%下调至2008年12六次降息，合计下调165bp。金月5.31%，下降216bp融机构房贷加权平均利率共下降 244bp 2022年至今两次降息一次降准，累计降息20bp 2022年1月，5年期LPR降低5bp至4.6%4月，降准25个bp5月，5年期LPR降低15bp至4.45%9月，下调首套个人住房公积金贷款利率15bp11月，国常会“适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕” 地方政策以需求端政策为主，从降低首付比例、有条件取消限购限贷、提高公积金贷款额度等方式刺激需求 次 160 140 120 100 80 60 40 20 7-8月各地政策出台频率放缓，9月政策出台频率回升7-9月各地政策以优化限贷、调整公积金、住房补贴等为主 158 136 140 111 9387 34 35 21 总政策条数 优化限购 优化限贷 优化限售 调整公积金 优化限价 购房补售资金贴监管 2022年 7月93 2 23 1 55 3 3221 2022年87 9 23 5 24 2 1619 2022年 9月140 9 27 1 56 8 6018 8月 优化预 0 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 来源：中指数据、广州期货研究中心9 10月房地产开发投资持续收缩，同比下降16%，降幅较9月扩大3.9个bp，百城土地成交溢价率为2.1%创年内新低。施工、竣工面积持续同比负增长，施工面积受基数作用跌幅有所收窄。而10月中旬以来商品房销售再度回落，政策提振效果总体有限，房地产短期内仍在艰难筑底阶段 供给端：房地产投资及新开工、施工数据自2021年四季度以来基本持续收缩，受基数效应影响施工数据有所好转但仍同比为负 需求端：房地产销售未出现明显企稳，仍在艰难筑底 75% 50% 25% 0% -25% -50% -75% 土地购置费：当月同比房地产开发投资完成额房屋新开工面积房屋施工面积 房屋竣工面积 -9% 2021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10 -16% -33% 30大中城市:商品房成交面积:当周值同比:一线城市（4周移动平均）二线城市 三线城市 80% 40% 0% 2022-012022-032022-052022-072022-092022-11 -40% -80% 二三线城市在土地成交和商品房销售方面缩量更为明显。从价格上看，今年以来一线城市一手房价格自9月以来环比下降，二三线城市基本持续下滑，二手房价格亦表现出一线城市较为坚挺，二三线城市持续下跌的特征 一手房价格一线城市四季度以来转跌，二三线城市持续下跌二手房价格一线城市较为坚挺，二三线城市持续下跌 月 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比 城市二手房出售挂牌价指数:一线城市:环比城市二手房出售挂牌价指数:二线城市:环比 周城市二手房出售挂牌价指数:三线城市:环比 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 202