预售资金保函置换新规点评：政策协力，共克时艰

房地产 证券研究报告 2022年11月15日 投资评级 政策协力，共克时艰——预售资金保函置换新规点评 事件：央行、住建部、银保监会发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 多部委协同政策托底信号明显 继9月底央行、银保监会优化信贷政策，财政部、税务总局实施财税优惠后，住建 部作为新增参与主体高度介入本轮市场调控，政策托底信号愈发明显。而本次中央 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者韩笑分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 行业走势图 层面自上而下推动保函置换支持或意味着预售监管优化将在行业纾困中扮演更为重房地产沪深300 要的角色，政策发力重心也正由前期的需求侧刺激逐步延伸至供给端呵护。我们延 续此前《从因城施策到降系统成本》中的观点，多部委协同出牌旨在通过合力提振市场信心。本次监管调整在防范化解房地产企业流动性风险扩大的同时，有望纠偏过度悲观的行业预期，引导各参与主体重新建立良性循环。 更为健全灵活的预售资金监管办法 预售资金监管范围包括：定金、首付款、商业贷款以及其他形式的购房款等。保函 置换即指可用商业银行出具的保函免除一定监管额度。此前，据我们统计，全国各城预售资金监管条件，33城中有11个城市已明确允许“保函替代”条件并执行。 14% 7% 0% -7% -14% -21% -28% 2021-112022-032022-07 资料来源：聚源数据 而本次新规对保函置换金额的规定进行了细化：置换金额不得超过确保项目竣工交 付所需资金的30%，置换后监管资金不得低于竣工交付所需资金额度70%。我们认为，本次预售监管新规延续了今年2月出台的全国性商品房预售资金监管办法的整体思路，在保障预售资金服务于“保交楼、稳民生”使命的同时，给予了市场更多的灵活性，有助于在监管比例、提取节奏、信用关联机制等方面继续优化。 针对未出险民企政策效力更强 新规明确，允许商业银行在充分评估企业信用、财务、声誉等风险的基础上自主决 策与优质房企开展保函置换业务，而对债权债务关系复杂的应审慎出具保函。故我们预计对于尚未出险的民营房企，本次政策效力更为直接，有助于其项目层面的资金腾挪，同时对行业的流动性宽松形成利好。但考虑当前行业性的“保交楼”压力依然存在，部分地区项目风险尚未出清，我们认为地方层面对预售资金监管或仍将持谨慎态度，地方自主权影响下，预计各地预售监管仍将因地而异，部分地区实质性松动幅度或仍相对有限。 供给侧政策集中发力稳定行业预期 我们认为本次的预售监管优化以及近期“第二支箭”、“金融16条”等一系列供给 侧政策的集中发力，并不意味政策基调的转向，而是基于此前信用风险无需扩散和金融机构过度反应的市场纠偏。从本轮政策的宽松路径来看，整体仍然遵循稳定行业预期需优先稳定金融机构信心的原则，后续市场预期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持巩固，故我们认为后续供需两侧政策空间值得期待。从政策导向看，短期或将围绕扶持未违约的优秀民企、控制供给侧改革的出清烈度，保障房地产市场平稳健康发展展开。 看好行业格局优化与政策宽松共振 随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复 苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:华夏基金华 润有巢REIT网下认购倍数高——REITs周报》2022-11-13 2《房地产-行业研究周报:预期加速兑现，民企迎接曙光》2022-11-13 3《房地产-行业专题研究:久旱逢甘霖 ——民企债券融资延期扩容点评》 2022-11-10 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别说明评级体系 买入预期股价相对收益20%以上 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 增持预期股价相对收益10%-20% 持有预期股价相对收益-10%-10% 卖出预期股价相对收益-10%以下 强于大市预期行业指数涨幅5%以上 自报告日后的6个月内，相对同期沪 行业投资评级 深300指数的涨跌幅 中性预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京海口上海深圳 北京市西城区佟麟阁路36号邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 海南省海口市美兰区国兴大道3号互联网金融大厦 A栋23层2301房邮编：570102 电话：(0898)-65365390 邮箱：research@tfzq.com 上海市虹口区北外滩国际客运中心6号楼4层 邮编：200086 电话：(8621)-65055515传真：(8621)-61069806 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼邮编：518000 电话：(86755)-23915663传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2