房地产：下行态势不改，行业纾困政策能否修复市场信心？

所属行业 房地产 相关研究： 发布时间 2022年11月15日 《2021年12月房地产行业月报：2021年前高后低，行业新格局初现端倪》《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据（第50期）：销售与开发投资单月 下行态势不改，行业纾困政策能否修复市场信心？ 同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年1-11月）》《月读数据（第54期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022年 核心观点： 10月，销售和投资下行态势并未改变，近期中央层面频出的行业纾困政策是否能够逐步修复各方对行业的信心值得期待。 销售方面，单月商品房销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比分别下降27.9%和30.0%，即便低基数效应开始发挥作用，同比仍然下降23.2%和23.7%，1-10月商品房销售面积和销售额同比下降幅度仍与9月基本持平。 投资方面，单月新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降35.1%、32.6%和9.4%，单月开发投资额降幅已经非常接近2020年2月疫情时的水平。累计新开工面积、施工面积和竣 工面积同比下降幅度仍与9月基本一致，累计开发投资额同比下降幅度继续扩大至8.8%，已连续7个月同比下降。 到位资金状况依旧没有改善，同比下降幅度连续7个月一直保持在超过20%的水平，三大来源同比下降幅度与9月相差不大。 1-4月）》 《月读数据（第55期）：单月略修复不改整 体疲软态势，累计房地产开发投资下降4.0% （2022年1-5月）》 《月读数据（第56期）：销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降5.4%（2022年1-6月）》 《月读数据（第57期）：淡季中的淡季，销售投资全面疲软（2022年1-7月）》 《月读数据（第58期）：低基数效应难掩市场低迷，累计开发投资降幅继续扩大（2022年1-8月）》 《月读数据（第59期）：销售和投资继续下行， 前三季度行业状况始终未有改善（2022年1-9 月）》 报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、文婧 （windaxia0799微信号） 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 一、市场持续低迷，供需双端政策发力传递积极信号 10月，商品房销售冷淡，销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比分别下降27.9%和30.0%，即便低基数效应开始发挥作用，同比仍然下降23.2%和23.7%，1-10月商品房销售面积和销售额同比下降幅度仍与9月基本持平。 国庆期间，由于房企大力度推盘和营销，部分核心城市和返乡置业的目的地三四线城市成交出现微弱复苏，但是之后三周成交迅速回落，这种特定节点的活动助推的脉冲式行情并未能带动整月成交。 虽然市场持续低迷，但是近期我们也能看到一些积极因素：需求端方面，杭州据称已经调整“认房又认贷”政策，并将二套首付由六成降至四成，接下来一线城市能否在限贷方面也有所打开值得关注；供给端方面，从扩大“第二支箭”、金融十六条到指导商业银行出具保函置换预售资金监管额度，金融监管部门和行业主管部门正在加大对现存优质民企的支持力度，我们期待政策能够尽快落地，并开始修复各方对行业的信心。 图表：2021.02-2022.10全国商品房单月销售面积及同比增速 3 2 1 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房单月销售面积（亿平米） 同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.10全国商品房累计销售面积及增速 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 商品房累计销售面积（亿平米） 同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.10全国商品房累计销售额及增速 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 商品房累计销售额（万亿元） 同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、投资依旧羸弱，累计开发投资额降幅扩大至8.8% 2.1土地投资持续疲软，广州、南京流拍两到三成 10月，土地投资活动继续疲软态势，单月土地购置面积、土地成交价款同比下降幅度略有收窄但是仍在高位，分别达到53.1%和49.7%，1-10月累计土地购置面积较2021年同期腰斩，累计土地成交价款也接近腰斩。 10月，广州、南京、成都、天津、济南等完成第三批集中供地，苏州、无锡等完成第四批集中供地，成交热度依然很低。广州本土流拍或中止比例达到25%，成交溢价率仅0.5%， 民企参与度低，热度较第二批大幅下降，南京流拍或中止比例更是超过三成，拿地企业依旧是地方国企，苏州、无锡第四批也均为底价成交。 图表：2021.02-2022.10累计土地购置面积及增速 25000 20000 15000 10000 5000 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 累计土地购置面积（万平米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 图表：2021.02-2022.10累计土地成交价款及增速 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 累计土地成交价款（亿元） 同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2新开工面积仍下降接近40%，累计开发投资额同比降幅扩大至8.8% 10月，开发投资活动继续疲弱，单月和累计开发投资同比降幅继续扩大。 单月来看，新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降35.1%、32.6%和9.4%，降幅较9月出现下降更多是由于低基数效应，可以看到三者2021年10月都出现了非常明显的下 降，例如新开工面积2021年10月同比下降33.1%，而9月的同比降幅为13.5%。单月开发 投资额降幅继续扩大，10月的降幅已经非常接近2020年2月疫情时的水平。 累计来看，新开工面积、施工面积和竣工面积同比下降幅度仍与9月基本一致，其中新开工面积下降37.8%，竣工面积下降18.7%。累计开发投资额同比下降幅度继续扩大至8.8%，已连续7个月同比下降。 “第二支箭”和金融十六条出台后，优质民营企业的资金状况有望得到进一步改善，但是我们预计其对于投资端的积极影响可能有限，一方面得到纾困的民营企业是少数，且这些企业短时间内仍然会相当谨慎，另一方面销售端恢复仍未出现，这从根本上影响所有企业的投资意愿。 图表：2020.02-2022.10单月房地产开发投资、新开工面积同比增速 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 单月房地产开发投资同比单月新开工面积同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.10房屋累计新开工面积及增速 2580% 60% 20 40% 1520% 100% -20% 5 -40% 0-60% 房屋累计新开工面积（亿平米）累计新开工面积同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.10房屋累计竣工面积及增速 1250% 1040% 30% 820% 610% 40% -10% 2-20% 0-30% 累计竣工面积（亿平方米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.10房地产开发投资额累计值及增速 1650% 1440% 1230% 10 20% 8 10% 6 40% 2-10% 0-20% 累计房地产开发投资（万亿元）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、到位资金未有改善，连续7个月降幅超过20% 10月，企业到位资金状况依旧没有改善，同比下降幅度连续7个月一直保持在超过20% 的水平。具体来看，三大来源同比下降幅度与9月相差不大，销售端的定金及预收款和个人按揭贷款分别下降33.8%和24.5%，自筹资金下降14.7%，国内贷款下降26.6%。 2022年1-10月，房地产开发企业到位资金具体情况如下： 国内贷款14786亿元，同比为-26.6%； 利用外资62亿元，同比为-13.5%； 自筹资金44856亿元，同比为-14.7%； 定金及预收款41041亿元，同比为-33.8%； 个人按揭贷款20150亿元，同比为-24.5%。 图表：2021.02-2022.10房地产开发企业累计到位资金及增速 2560% 2040% 1520% 100% 5-20% 0-40% 国内贷款（万亿）利用外资（万亿）自筹资金（万亿）定金及预收款（万亿）个人按揭贷款（万亿）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、M2同比增长11.8%，M2-M1剪刀差扩大至6个百分点 10月末，M2余额261.29万亿元，同比增长11.8%；M1余额66.21万亿元，同比增长 5.8%；M0余额9.84万亿元，同比增长14.3%。10月M2同比增速较9月末低0.3个百分点， M1同比增速较9月末低0.6个百分点。 图表：2017.01-2022.10M1和M2同比增速 25 20 15 10 5 0 -5 货币和准货币(M2)供应量同比增长(%)货币(M1)供应量同比增长(%) 资料来源：亿翰智库、中国人民银行 【免责声明】 本报告由亿翰智库和全联房地产商会商会会员使用。本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息，但我们不保证该信息的准确性和完整性，报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。亿翰智库和全联房地产商会不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。 本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表亿翰智库和全联房地产商会的。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 版权所有亿翰智库与全联房地产商会 未经亿翰智库和全联房地产商会事先书面同意，本材料的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发。 【关于我们】 全联房地产商会原名全国工商联房地产商会（英文名称：ChinaRealEstateChamberofCommerce,简称CRECC）。2012年7月23日，经国务院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人，主管单位全国工商联，全联房地产商会是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，隶属于亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 企业研究分会是隶属于全联房地产商会的专业二级机构，2017年由亿翰智库联合数十家房企发起成立。企业研究分会旨在通过对宏观环境、行业发展脉络、企业竞争格局的分析，结合企业自身禀赋，形成针对房地产企业的研究平台，着力提升房地产企业的核心竞争力，推进中国房地产行业的健康发展。 【核心理念】 专业、企业、资本——树立房地产专业研发权威，打造金融