房地产行业：金融16条出台对房地产企业融资渠道恢复具有正面影响，房地产行业政策环境进一步回暖

www.ccxi.com.cn 特别评论 中诚信国际特别评论 中诚信国际 房地产行业 2022年11月 联络人 作者 企业评级部 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 彭俊贤0755-82969261 jxpeng@ccxi.com.cn 黎小琳0755-82969261 xlli@ccxi.com.cn 其他联络人 王雅方010-66428877 yfwang@ccxi.com.cn 龚天璇010-66428877 txgong@ccxi.com.cn 金融16条出台对房地产企业融资渠道恢复具有正面影响，房地产行业政策环境进一步回暖 要点 2022年11月11日，央行联合银保监会印发了关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（以下简称“该通知”或“金融16条”），该通知提出六个方面、细分16条具体金融支持政策，旨在全面落实房地产长效机制，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 “保融资”和“保交楼”为此次新政重点，通过鼓励银行对房地产合理信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，阶段性松绑包括贷款两集中在内的金融管理政策，放开信托渠道房地产投向限制等举措，保障房地产间接融资稳定；同时，该通知继续支持优质房企发债，鼓励困难房企主动沟通展期缓释风险，支持债券发行人在境内外市场 回购债券，有助于房地产直融渠道恢复。此外，“区分项目公司和集团控股公司风险、保障项目层面合理融资需求”和“尽职免责”等新规有助于解决当前保交楼环节的难点，进一步确保保交楼工作的顺利推进。 金融16条强调了AMC公司在不良资产处置和房地产风险化解中的重要作用，鼓励AMC公司与政府部门、商业银行和其他第三方机构开展合作，探索提高资产处置效率的模式。同 时，特别提示了需求端信贷政策的连续性和灵活性，防范未交楼个人住房贷款风险。此外，该通知中对住房租赁金融的支持，亦有助于完善健全“租售并举”住房体系、补充满足市场合理住房需求。 尽管当前房地产行业政策环境已进一步回暖，但“市场底”的到来或依赖于市场信心的重建和销售增长的恢复；然而，疫情发展形势的不确定以及居民对未来收入增长预期减弱导致贷款意愿降低等因素或将阻碍市场信心重塑进程，同时房企流动性困境尚存，预计仍有后续风险传导至市场的可能，本轮房地产市场复苏进程有待观察。 “保融资”和“保交楼”为此次新政重点，通过鼓励银行对房地产合理信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，阶段性松绑包括贷款两集中在内的金融管理政策，放开信托渠道房地产投向限制等新规，保障房地产间接融资稳定；同时，继续支持优质房企发债，鼓励困难房企主动沟通展期缓释风险，支持债券发行人在境内外市场回购债券等举措，有助于房地产直融渠道恢复。此外，“区分项目公司和集团控股公司风险、保障项目层面合理融资需求”和“尽职免责”等政策对当前保交楼环节的难点作出精准回应，有助于推动化解项目烂尾风险 2022年11月11日，中国人民银行（以下简称“央行”）联合中国银行保险监督管理委员会（以下简称“银保监会”）印发了关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（以下简称“该通知”或“金融16条”），该通知提出六个方面、细分16条具体金融支持政策，旨在全面落实房地产长效机制，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 金融16条重点围绕“保融资”和“保交楼”展开，并在这两项关键性工作开展过程中可能遇到 的问题给予配套支持（如第9和10条中有关积极配合做好受困房企风险处置和第13和14条中有关阶段性调整部分金融管理政策）；同时，该通知中保障住房金融消费者合法权益的提出既体现出对民 生问题的关切也是对需求端购房人还款来源稳定和金融市场平稳发展的关注；此外，新出台租赁市场金融支持政策，意在补充满足住房需求，有益于完善健全未来租售并举的市场机制。 具体来看，为保障房地产融资平稳有序，金融16条从房地产行业最重要的两大融资渠道开发贷和按揭着手。其一，开发贷投放方面，该通知强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，纠偏当前对民营房企的信贷投放歧视，并进一步要求区分项目公司风险与集团控股公司风险，在保证债权 安全、资金封闭运作的前提下保障项目合理融资需求，防止因集团控股公司出险而对旗下所有项目一刀切，导致项目层面融资不畅，进而引发烂尾风险（与金融16条中第8条相呼应）；其二，按揭发放 政策方面，该通知重申因城施策实施差别化住房信贷政策，延续了四部委于9月末出台的政策组合拳 （简称“930新政”）中提出对符合条件城市阶段性下放贷款利率的差别化住房信贷政策基调，支持 刚性和改善性住房需求的同时保障项目层面销售资金来源。其三，通过稳定建筑企业信贷投放，保持建筑企业融资连续稳定，防控房地产行业风险向上下游传导。其四，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并给予不调整贷款分类等放松管理政策，预计将对银行、信托等金融机构的信贷回收 压力发挥缓释作用，配合金融16条中第6条“保持信托等资管产品融资稳定”和第13条“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”，对于后续信托和银行渠道继续向房地产提供金融支持注入信心。 值得注意的是，此次提出的鼓励信托产品支持房地产合理融资需求是继2018年限制房地产信托融资 以来首次重启该渠道融资，向市场释放了积极信号；同时，房地产贷款集中度管理政策（也称“贷款两集中”或“银行两道红线”）自2020年末出台以来，对银行的房地产信贷投放产生了立竿见影的收缩作用，此次提出的延长贷款两集中管理政策过渡期安排可在一定程度提高部分房地产行业贷款集 中度偏高的银行信贷审批积极性。其五，除间接融资外，房地产债券市场直接融资存量规模依然可观， 一方面，此次金融16条继续支持优质主体发债，对短期困难的房企债券发行提供增信支持；另一方面，对于债券兑付确有困难的，鼓励通过协商合理展期化解风险。值得注意的是，本月中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）发文继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计支持规模约2,500亿元1。但中诚信国际认 为，受增信发债规模占债券存量规模比重小对市场估值修复作用有限、发行人因增信承担的发行成 本上行以及在当前形势下发行人能够提供的反担保措施不足等因素影响，房企的直融渠道尚未回归正轨。此次金融16条多管齐下，除了延续对优秀房企在发行端支持政策外，同时鼓励困难房企主动沟通展期缓释风险，并首次明确提出支持债券发行人在境内外市场回购债券，有望加快直融渠道恢复，但修复进程有待观察。 “保交楼”政策上，金融16条一方面继续推动政策性银行提供“保交楼”专项借款，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付，另一方面鼓励金融机构提供新增配套融资支持，按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款；同时，结合“保融资”政策部分第1条中强调的区分项目公司风险与集团控股公司风险，保障项目层面合理融资需 求，有助于推动化解项目烂尾风险。此外，值得关注的是，金融16条中特别指出“对于商业银行按 照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”中诚信国际认为，此次中央层面的支持政策较之以 往更为“接地气”，类似前述“区分项目公司和集团控股公司风险”和“尽职免责”等新规不仅对政策落地提出了具体操作指引，并针对性地打消当前房地产贷款审批环节普遍存在的难点障碍，释放出较强的决心，有助于保交楼工作的顺利推进。 中诚信国际认为，金融16条重点聚焦“保融资”和“保交楼”工作，围绕保持房地产融资平稳 有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个当前行业关注度高且相互间高度关联的板块进一步提升了行业支持力度，总体上既具备纲领性文件的一般属性，为后续政策落地拟定了基本框架，同时对于部分政策的实施路径提出具体操作指引、对一些市场普遍关切的问题作出明确指示，为此轮行业下行周期过程中出台的力度最大、涉及面最广的行业支持政策，充分表明了中央救市决心。 金融16条强调了AMC公司在不良资产处置和房地产风险化解中的重要作用，鼓励AMC公司与政府部门、商业银行和其他第三方机构开展合作，探索提高资产处置效率的模式。同时，该通知中 1截至11月17日，交易商协会已受理新城控股和美的置业150亿元储架式注册发行，龙湖集团已完成200亿元中票注册。 特别提示了需求端信贷政策的连续性和灵活性，防范未交楼个人住房贷款风险。此外，对住房租赁金融的支持，亦有助于补充满足市场合理住房需求，完善健全“租售并举”住房体系 该通知中第9和第10条主要涉及纾困政策方面内容，其中第9条鼓励符合条件的商业银行有序开展房地产项目并购贷款，支持资产管理公司积极参与风险房企项目并购业务，并提出与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。同时，支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券，为其风险化解业务中的项目撬动资金提供流动性。此外，第10条特别提出鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，以达到企业风险化解和项目完工交付的双重目标。 此外，金融16条中还单独提出保障住房金融消费者权益，对因疫情停业失业而失去收入来源以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，鼓励金融机构自主协商延期还本付息。中诚信国际认为，新规中提及对住房金融消费者权益的保障用意有二，其一，是提醒金融机构要切实保护延期贷款 的个人征信权益（如对于已依法依规调整还款安排的个人住房贷款，按新的还款安排报送信用记录 等），关切民生问题、维护社会稳定发展；其二，是在房地产市场波动和未来收入预期不确定性尚未完全消除的外部环境下，稳定购房人还款来源，避免“断贷潮”事件的再次发生。 最后，该通知还提出加大住房租赁金融支持力度，旨在通过优化住房租赁信贷服务，为房地产存量项目改造为住房租赁市场增量提供配套信贷支持政策；同时，完善拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，支持住房租赁企业发行信用债并稳步推进REITs试点，此举有助于补充满足居住需求，加快建立我国“租售并举”的住房体系。 中诚信国际认为，金融16条强调了金融资产管理公司和地方资产管理公司在不良资产处置和房 地产风险化解中的重要作用，鼓励AMC公司与政府部门、商业银行和其他第三方机构开展合作，探索提高资产处置效率的模式。同时，特别提示了需求端住房金融政策的连续性和灵活性，防范未交楼个人住房贷款风险。此外，为完善健全“租售并举”住房体系、补充满足市场合理住房需求，该通知亦额外部署了对住房租赁金融的支持，有利于房地产长效机制的落实。 尽管当前房地产行业政策环境已进一步回暖，但“市场底”的到来或取决于市场信心的重建和销售增长的恢复；然而，疫情发展形势的不确定以及居民对未来收入增长预期减弱导致贷款意愿降低等因素或将阻碍市场信心重塑进程，同时随着后续房企流动性风险进一步传导至市场，本轮房地产市场销售企稳仍有待观察 自2021年下半年以来我国房地产市场逐步进入下行周期，市场销售持续快速回落，全国商品房 单月销售自2021年7月已连续16个月呈现同比下滑态势，2022年前10月全国商品房销售额10.88 万亿元，同比下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%；同时房地产行业信用风险加速释放，据不完 全统计，在本轮市场下行周期中已有超过50家房地产企业发生流动性风险事件2。为防范房地产市场风险的进一步扩大，2021年四季度以