房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大

行业研 究DONGXINGSECURITIES 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 2022年11月16日 看好/维持 房地产 行业报告 东兴证 券销售：尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。 股10月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，份前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联有合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）限十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、公市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召司开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。证开发投资：新开工持续低迷，竣工面积单月下滑幅度也有所扩大，投资降幅扩 券大。10月单月新开工面积同比-35.08%，前值-44.35%；竣工面积同比-9.42% 研前值-5.99%；开发投资同比-16.00%，前值-12.12%。融资和销售的困难，极大究的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣报工情况有所好转，但随着交付难度较小的项目持续竣工，余下的项目可能由于告盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。我们认为，“救项目不救房企 的思路已经难以对市场形成有效的托底，只有让房企自身恢复经营能力，才能把“保交楼”的民生任务更好的进行下去。 到位资金：国内贷款和自筹资金降幅收窄，但销售不振导致定金及预收款和按揭贷款降幅扩大。10月单月到位资金同比-26.00%，前值-21.27%；其中国内贷 款单月同比-18.35%，前值-25.43%，自筹资金单月同比-20.68%，前值-25.49%销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。 投资建议：我们认为随着“第二支箭”政策与“金融十六条”措施的发布，行业融资持续紧缩的状况有望得到扭转。当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有 望得到修复。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升 市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性 与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持 下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧 桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望 获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未来3-6个月行业大事: 2022-12中旬统计局公布2022年11月房地 产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.67% 行业市值(亿元) 16901.25 1.95% 流通市值(亿元) 15664.04 2.38% 行业平均市盈率 -143.33 / 行业指数走势图 70.0% 房地产 沪深300 20.0% -30.0% 11/151/153/155/157/159/1511/15 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号:S1480521080001 P2 东兴证券行业报告 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 DONGXINGSECURITIES 1.销售：购房者信心不足，商品房销售降幅扩大 尽管十一前后中央多部门联合出台需求端呵护政策，但商品房销售降幅依旧扩大。9月29日，央行、银保 监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。同日，央行决定自10月1日起，下调首套个人住房 公积金贷款利率0.15个百分点。财政部、税务总局明确，在2023年年底之前，符合条件的纳税人出售自有 住房后并在1年内重新购房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。十月份中央和地方联合在需求端发力，但销售状况依旧没有明显起色。我们认为主要有以下几重因素：1）十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。 从具体数据来看，2022年1-10月商品房累计销售面积111,179万平，同比-22.30%；商品房累计销售金额 108,832亿元，同比-26.10%；其中，10月商品房销售面积9,757万平，同比-23.23%；10月商品房销售额 9,452亿元，同比-23.71%。2022年1-10月商品房累计销售均价9,789元/平，同比-4.87%；其中，10月商 品房销售均价9,687元/平，同比-0.63%，环比-2.97%。 图1：全国商品房累计销售情况图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价图4：全国商品房去化周期 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.开发投资：施工持续低迷，投资降幅扩大 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P3 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 新开工持续低迷，竣工面积单月下滑幅度也有所扩大，投资降幅扩大。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣工情况有所好转，但随着交付难度较小的项 目持续竣工，余下的项目可能由于盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。而“保交楼”带来过度严格的资金监管也可能导致房企的内部资金流转更加困难，进一步降低了房企拿地与新开工的能力。我们认为，“救项目不救房企”的思路已经难以对市场形成有效的托底，只有让房企自身恢复经营能力，才能把“保交楼”的民生任务更好的进行下去。 从具体数据来看，2022年1-10月累计新开工面积103,722万平，同比-37.79%；其中，10月新开工面积 8,955万平，同比-35.08%。2022年1-10月累计竣工46,565万平，同比-18.70%；其中，10月竣工面积5,686 万平，同比-9.42%。2022年1-10月累计开发投资113,945亿元，同比-8.8%；其中，10月开发投资10,386 亿元，同比-16.00%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 DONGXINGSECURITIES 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.到位资金：销售不振下，到位资金降幅扩大 国内贷款和自筹资金单月降幅收窄，但销售不振导致定金及预收款和按揭贷款降幅扩大。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能 力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。我们认为，监管部门已经意识到“救项目不救房企”的思路难以有效的稳定市场。随着近期“第二支箭”政策和“金融十六条”措施的发布，经营较为稳健的优质民企有望获得较大力度的融资支持，而政策上的大力支持，也有助于市场恢复对民营房企的信心。 从具体数据来看，2022年1-10月房地产开发累计到位资金125,480亿元，同比-24.7%；其中，10月到位资金11,182亿元，同比-26.00%。分项目来看，国内贷款同比-18.35%，自筹资金同比-20.68%，定金及预收款同比-30.99%，个人按揭贷款同比-31.35%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P5 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.投资建议 我们认为随着对融资端支持力度的加强，行业融资持续紧缩的状况有望得到扭转。当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。 11月8日“第二支箭”政策发布后，仅隔两天就受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，落地速度及金额体现出了政策的力度与决心。“金融十六条”措施，从供需两端全面维护行业的稳定发展。在供给端，强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，从开发贷款，债券和信托融资等各方面全面加强对优质房企的融资支持。通过存量展期和增量融资支持，有望极大缓解房企的债务偿还压力；而重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，也有望推动行业纾困与整合实质性的加速落地。在需求端，主要通过加强“保交楼”和支持个人购房信贷，促进市场销售的恢复。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢 占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和 丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政 策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P6 东兴证券行业报告 房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大 DONGXINGSECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析