房地产行业：销售、投资单月降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复—国家统计局2022年1-12月行业数据跟踪

销售、投资单月降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复 ——国家统计局2022年1-12月行业数据跟踪 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 12月销售同环比均出现改善。2022年，销售面积、销售金额增速分别为-24.3%、-26.7%；12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、 -28%，环比增速分别为45%、49%。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。 2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足�成。 2022年，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.4%、48.4%。 12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足�成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。 施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性。2022年，新开工面积同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，目前开工情况处于历史最低水 平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，12月单月增速为-6.57%，较上月 +13.66pct，目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。 开发投资单月降幅收窄。2022年，全国房地产开发投资完成额同比减少10.0%，12月单月投资增速为-12.2%，降幅较上月收窄7.7pct，房地 产开发投资与房企流动性、再融资、金融机构授信等症结的疏通、房企信用的修复、保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响，伴随调控政策的组合拳逐步丰满，投资情况或将随行情逐步修复，但预计所需时间和传导过程均比以往更长。 到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复。12月单月，到位资金增速为-29%，较上月降幅收窄6pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-5%、-35%、-29%、-31%，分别 较上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及预收款外，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均有不同程度的改善，其中国内贷款修复程度最大，房企流动性在政策支持下逐步改善。 投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的 板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅扩 大，房企资金端承压——国家统计局1-10月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅收窄，土地成交依旧低迷——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、资金修复，开工投资继续下探，未来复苏路径曲折——国家统计局1-6月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳——国家统计局1-4月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1- 3月份行业数据跟踪 行业点评报告●房地产行业 2023年1月17日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、商品房销售市场：12月销售同环比均出现改善2 二、投资、新开工与土地市场2 （一）2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足�成2 （二）施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性3 （三）开发投资单月降幅收窄4 三、到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复4 四、投资建议5 �、风险提示5 一、商品房销售市场：12月销售同环比均出现改善 2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-28%，较上月降幅收窄1pct、4pct，环比增速分别为45%、49%。12月住宅销售均价为10050，同比5.7%、环比3.1%，分别较上月+4.1pct、+2.5pct，房价在年末出现止跌迹象。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/%图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 11-02 1-08 02 0.00 -20.00 -40.00 -60 商品房销售面积商品房销售额 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 120% 100% 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （一）2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足 �成 2022年，土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿，同比下降48.4%。12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，土地成交价款增速为-51%，与上月降幅持平。2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足�成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%）图4：月土地购置面积及同比 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 2005-02 2005-10 2006-06 2007-02 2007-10 2008-06 2009-02 2009-10 2010-06 2011-02 2011-10 2012-06 2013-02 2013-10 2014-06 2015-02 2015-10 2016-06 2017-02 2017-10 2018-06 2019-02 2019-10 2020-06 2021-02 2021-10 2022-06 0.00 -20.00 -40.00 -60.00 -80.00 购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 月土地购置面积/万平米月同比/%（右） 120% 100% 80% 60% 40% 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性 2022年，累计新开工面积120587万平米，同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，较上月降幅收窄7pct，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况处于历史最低水平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，较上月+4.1pct，12月单月增速为-6.57%，较上月+13.66pct。目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。 图5：房屋施工面积累计同比图6：房屋新开工面积累计同比 50.00 施工面积累计同比/% 80.00 房屋新开工累计同比/% 40.00 60.00 30.00 20.00 40.00 20.00 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 012-10 3-03 -08 1 0.00 10.00 -20.00 0.00 -40.00 1999-02 2000-01 2000-12 2001-11 2002-10 2003-09 2004-08 2005-07 2006-06 2007-05 2008-04 2009-03 2010-02 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 -10.00 资料来源：wind，中国银河证券研究院 -60 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：月房屋新开工及同比图8：房屋竣工累计面积及同比 30,000 25,000 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 20,000 15,000 10,000 5,000 0 月房屋新开工/万平米月同比/%（右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 12