预售监管金政策迎优化，房企流动性支持更进一步

行业点评 房地产 2022年11月14日 预售监管金政策迎优化，房企流动性支持更进一步 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*政策暖风频出，看好地产链估值修复*强于大市20221113 【平安证券】行业点评*房地产*稳信用再度加码，民企融资持续修复*强于大市20221111 【平安证券】行业深度报告*房地产*地产杂谈系列之四十三：从美日楼市危机应对谈未来政策方向*强于大市20221107 【平安证券】行业深度报告*房地产*地产杂谈系列之四十二：供给侧视角下的地产煤炭对比*强于大市20221107 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 王懂扬 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 11月14日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》),指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 平安观点： 继“第二支箭”、金融16条后，房企流动性再获支持。《通知》对于选取房企标准、替换额度、资金用途等方面均作出明确要求，如置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%；监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展此类业务；用保函置换的预售监管资金，需优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此前部分地方政府出于“保交楼”担忧收紧预售金监管，此次政策则在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。 “稳主体”思路进一步明确，稳健运营房企或更加受益。此前已有成都等地允许优质房企采取保函形式替代商品房预售监管留存资金，此次住建部等多部门表态力度及覆盖面明显高于此前。一方面《通知》要求商业银行需参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房企，同时亦提及需要房企提供保证金、反担保等增信措施防范风险，因而我们认为，此次政策主要覆盖对象或将以拥有优质资产、信用及财务状况良好的优质房企为主。 投资建议：我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 风险提示：1）房价、地价大幅下行加速企业及居民资产负债表恶化，导致房地产危机进一步扩散的风险；2）当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期的风险；3）房地产行业短期波动超出预期，若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，进而带来行业销售、投资、开工、竣工及产业链上下游大幅恶化风险。 行 业报 告 行 业 点评 证 券研究报 告 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话:4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中 上海市陆家嘴环路1333号平安金融 北京市西城区金融大街甲9号金融街中 心B座25层 大厦26楼 心北楼16层 邮编:518033 邮编:200120 邮编:100033