关于预售监管资金政策的点评：预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持

——关于预售监管资金政策的点评 事件：11月14日，根据银保监会官网披露，中国银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》 点评：用好用足政策工具箱，给予优质房企经营资金自主权支持 1）2月10日，根据21世纪经济报道，近日相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。最新意见明确预售资金监管额度由市、县级住建部门根据项目合同、工程造价等核定，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。该办法实施有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。 2）11月14日，中国银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下文简称《通知》）。《通知》允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。若预售监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%（监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调）。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。 3）我们认为预售监管资金保函置换方式是在2月商品房预售资金监管新政的基础上进一步提高优质房企合理使用预售监管资金的空间，预期将增加房企资金使用灵活度，防范化解房地产企业流动性风险；同时《通知》严格划定置换金额30%的滚动红线，在给予优质房企经营资金自主权支持的同时，有利于压实房企落实交付责任，切实维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。本次《通知》是继近日交易商协会“第二支箭”、央行等部门发布金融支持地产16条措施以来又一重要房地产利好政策，近期政策先后从发债、贷款，再到经营性现金流方面对房企予以支持，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”； 5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策； 9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。